27. August 2024 um 17:00, Verwaltungsgebäude Marschiertor

Sitzung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses

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TOP 3Öffentlich

Ausschreibung von sieben Doppelhausgrundstücken in Aachen-Lichtenbusch

FB 23/0304/WP18 · Entscheidungsvorlage

Beratungsergebnis:ungeändert beschlossen

Beratung

Herr Dr. Boester dankte der Verwaltung und sagte, er habe Verständnis dafür, dass die Verwaltung hier über einen Bauträger vermarkten wolle. Er stellte die Frage, warum nicht die GEWOGE die Vermarktung übernehme und warum der Bodenrichtwert bei 408 EUR/m² liege und nicht bei 390 EUR/m², wie im Netz zu finden wäre. Er merkte weiterhin an, dass eine Vermarktung über einen Bauträger in Ordnung sei, solange dieser auch die Vorgaben der Stadt erfülle.

Herr Kemperdick führte aus, dass die GEWOGEinformiert habe, dass sie nur bei Mehrfamilienhäusern - und das bevorzugt auch erst ab einer Größe von ca. 20 Wohneinheiten - in eine Vermarktung einsteige. Der Bodenwert i.H.v. 408 EUR/m² entspreche dem aktuell vom Gutachterausschuss der Städteregion Aachen mitgeteilten Bodenrichtwert für diese Flächen inkl. Erschließungskostenanteil. Die städtischen Vorgaben werden mit dem Bauträger, der den Zuschlage erhalte, vertraglich vereinbart.

Frau Begolli sprach die fehlende Quote für öffentlich geförderten Wohnraum an und sprach sich für eine Quote aus. Sie fragte auch, warum zwei Varianten zur Auswahl stünden, Erbbaurecht und Verkauf.

Herr Kemperdick erläuterte, dass es dem Bauträger freigestellt ist, ob der Erwerb im Erbbaurecht oder im Verkauf erfolgen soll. Frau Begaß erläuterte, die Aufnahme einer Quote für öffentlich geförderten Wohnraum sei lediglich bei Mehrfamilienhäusern möglich. Dies bedinge eine Änderung des bestehenden Bebauungsplanes von einer derzeit vorgesehenen Einfamilienhausbebauung in eine Mehrfamilienhausbebauung. Dies sei in diesem Fall nicht zielführend.

Herr BM Plum bat die Verwaltung zu einer der nächsten Sitzungen des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses die unterschiedlichen Fördermöglichkeiten noch einmal vorzustellen.

Beschluss

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt die Vorlage der Verwaltung zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die in der Vorlage aufgeführten Flächen in Aachen- Lichtenbusch auszuschreiben.

Beschlussvorschlag

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt die Vorlage der Verwaltung zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die in der Vorlage aufgeführten Flächen in Aachen- Lichtenbusch auszuschreiben.

In Vertretung

Thomas Hissel

Beigeordneter

Erläuterungen

Im Baugebiet Holunderweg/ Schlehenweg im Ortsteil Aachen-Lichtenbusch werden 7 Doppelhausgrundstücke zum Kauf bzw. als Erbbaurecht angeboten. Jeweils ist der Bau eines zweigeschossigen Hauses mit Garage vorgesehen. Für die Baugrundstücke gilt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 855 I – Lichtenbusch Innenbereich.

Die Ausschreibung enthält drei Grundstücke, welche bereits 2017 mit Vorlage Nr. FB23/0360/WP17 sowie mit aktualisiertem Vermarktungskonzepte 2020 mit Vorlage FB23/0669/WP17 Teil einer Ausschreibung an private Bauherren zur Eigennutzung waren und in dieser nicht vermarket wurden. Dies betrifft die Flurstücke Gemarkung Lichtenbusch, Flur 2, Nummer 900, 901 und 912. Die Ausschreibung enthält darüber hinaus vier weitere Grundstücke, die der Stadt Aachen im Umlegungsverfahren „Aachen 49 – Lichtenbusch Innenbereich“ aus der Umlegungsmasse in 2022 zugeteilt wurden (Gemarkung Lichtenbusch, Flur 2, Flurstücke 941, 942, 943, 944).

Vergabe an einen Bauträger

Für eine Beschleunigung des Verfahrens und aufgrund der ohnehin aktuell angespannten Bausituation, welche in der Vergangenheit zu kurzfristigen Absprüngen geführt hat, werden keine Einzelvergaben durchgeführt, sondern die Grundstücke im Gesamten an einen Bauträger vergeben. Bspw. hat der Absprung eines privaten Bauherrn in der letzten Vergabephase dazu geführt, dass nur die Doppelhaushälfte des Flurstücks Nummer 913 bebaut wurde und die Nummer 912 bislang leer steht. Die dadurch entstandene Brandwand sollte bald behoben werden, weshalb die Ausschreibung vorgibt, mit dem Bau dieser fehlenden Doppelhaushälfte zu beginnen.

Auch aufgrund der personellen Engpässe im FB23 erweist sich die Vergabe an einen Bauträger als die effizientere und zeitsparendere.

Bei der Doppelhausbebauung werden Anforderungen an die Einheitlichkeit gestellt, bspw. hinsichtlich der Fassadengestaltung, welche mit der Planungsverwaltung abzustimmen sind. Gemäß politischem Beschluss ist der Vorgarten gärtnerisch begrünt anzulegen. Im Baugebiet ist zudem erdoberflächennahes Grund- bzw. Schichtenwasser vorhanden, weshalb der Bau eines Kellers unterbleiben oder in sogenannter „weißer Wanne" druckwasserhaltend ausgeführt werden sollte. Entsprechende Baugrunduntersuchungen sind durch den Bauträger durchzuführen.

Es gelten darüber hinaus energetische Vorgaben, welche das Ziel der Klimaneutralität 2030 der Stadt Aachen unterstützen, darunter zur Wärmeerzeugung, PV- Anlagen, Batteriespeichern und dem GEG-Nachweis/ Energieausweis.

Um an den Sozialrabatt der vorherigen Ausschreibungen aus den Jahren 2017 und 2020 anzuknüpfen, ist ein Weiterverkauf der Doppelhaushälften seitens des Bauträgers nur zulässig an Familien mit mindestens einem Kind bis 18 Jahren. Die Stadt Aachen gewährt eine Ermäßigung pro Kind in Höhe von 20,00 €/ m² für maximal drei Kinder und erstattet dies über den Bauträger, welcher den Rabatt an die Familien weitergibt.

Der FB56 schreibt für das Baugebiet keine Quote des öffentlich geförderten Wohnraums vor, da diese durch das Umfeld ausreichend gedeckt ist.

Flurstücke mit Bodenwerten

Flurstück	Fläche m²	Straße	Bauweise	Bodenwert/ m² (ohne Sozialrabatt)
900	241	Schlehenweg	Doppelhaus	428,00 €
901	237	Schlehenweg	Doppelhaus	428,00 €
912	261	Holunderweg	Doppelhaus	413,00 €
941	300	Holunderweg	Doppelhaus	408,00 €
942	300	Holunderweg	Doppelhaus	408,00 €
943	300	Holunderweg	Doppelhaus	408,00 €
944	300	Holunderweg	Doppelhaus	408,00 €

Variante 1 - Grunderwerb

Die in Tabelle 1 angegebenen Bodenwerte sind erschließungsflächenbeitragsfrei. Die mit dem Verkauf verbundenen Nebenkosten (6,5% Grunderwerbssteuer, ca. 1,5 % Notar- und Gerichtskosten) gehen zu Lasten des Käufers.

Variante 2 - Vergabe im Erbbaurecht

Der Erbbaurechtsvertrag kann über eine Laufzeit zwischen 30 und 99 Jahren abgeschlossen werden. Es wird ein Erbbauzins in Höhe von 3% des aktuell gültigen Bodenwertes vereinbart, der in halbjährlichen Raten zu zahlen ist. Der Zinssatz kann auf Basis der beschlossenen Reduzierungsmöglichkeiten auf bis zu 2 % sinken.

Der Kauf- bzw. Erbbaurechtsvertrag wird mit einer Bauverpflichtung abgeschlossen. Spätestens 6 Monate nach Besitzübergang muss der Bauantrag eingereicht, spätestens 12 Monate nach Baugenehmigung mit dem Bau begonnen und 24 Monate nach Baugenehmigung der Bau bezugsreif fertiggestellt werden. Im Vertrag werden ebenso Sicherungsleistungen in angemessener Höhe für den Fall der Nichterfüllung oder nicht ausreichenden Erfüllung vertraglicher Bedingungen aus dieser Grundstücksvergabe vereinbart.

Die Ausschreibung wird über den Newsletter des Fachbereichs Immobilienmanagement veröffentlicht.

Auswirkungen

Finanzielle Auswirkungen:

	JA	NEIN
		X


Investive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Gesamtbedarf (alt)	Gesamtbedarf (neu)
Einzahlungen	0	0	0	0	0	0
Auszahlungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

konsumtive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Folge-kosten (alt)	Folge-kosten (neu)
Ertrag	0	0	0	0	0	0
Personal-/ Sachaufwand	0	0	0	0	0	0
Abschreibungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
X

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

gering	mittel	groß	nicht ermittelbar
X

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
X

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr(über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)