Altstadtquartier Büchel: Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen (VU) nach § 141 Baugesetzbuch

Mit Beschluss vom 20.06.2024 (Vorlage FB 61/0912/WP18) hat der Planungsausschuss erneute vorbereitende Untersuchungen (VU) für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme im Altstadtquartier Büchel eingeleitet. In seiner Sitzung am 11.09.2025 hat die Verwaltung in der Vorlage FB 61/1128/WP18 über den Zwischenstand informiert.

Die aktuelle Vorlage bildet den Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB. Kernbestandteil dieser Vorlage ist der Abschlussbericht (s. Anlage 1). Im Ergebnis spricht er die Empfehlung aus, im Altstadtquartier Büchel eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme im umfassenden Verfahren (Regelverfahren) durchzuführen. Die Beschlussvorlage zur Sanierungssatzung Altstadtquartier Büchel (FB60/0006/WP19) baut unmittelbar auf dieser Empfehlung auf.

Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme gem. § 136 BauGB ist für Gebiete mit städtebaulichen Missständen reserviert, zeitlich begrenzt und nach Einschätzung der Stadtverwaltung und des mit der Durchführung der VU beauftragten Planungsbüros NRW.URBAN erforderlich, um die städtebaulichen Ziele zu erreichen.

Besonderheit dieser vorbereitenden Untersuchungen ist, dass sie nicht, wie sonst oft üblich, den Auftakt für eine städtebauliche Entwicklung bilden, sondern während eines laufenden städtebaulichen Projekts durchgeführt wurden. Dies rührt auch daher, dass mit dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster vom April 2024, bestätigt durch Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom April 2025, die Satzung über eine seit 2019 vorbereitete und ab 2022 durchgeführte Sanierungsmaßnahme für unwirksam erklärt wurde.

Das städtebauliche Projekt ist indes in den Teilbereichen, die nicht direkt von den Urteilen betroffen waren, mit hoher Priorität und unter intensiver Einbindung der Politik weiter betrieben worden. So sind in Federführung und im Auftrag der Städtischen Entwicklungsgesellschaft Aachen GmbH und Co. KG (SEGA), die Freiflächenplanung erstellt, konkretisiert und abgestimmt sowie Baugrundstücke an Investierende vergeben worden. Ein Großteil des Gebiets wurde im Bebauungsplanverfahren 999 im Südteil als Bebauungsplan 999 S weitergeführt (Vorlage FB 61/1078/WP18). In anderen Teilbereichen des Projekts hingegen sind die politischen Zielsetzungen entlang der fachlichen Anforderungen noch zu konkretisieren. Insbesondere in der Antoniusstraße ist – ausgehend von den gefassten Beschlüssen, im Lichte der Urteile – konzeptionell und mit der Bauleitplanung fortzuentwickeln.

Zusätzlich ist über das eigentliche VU-Gebiet hinaus ein direkt im Süden angrenzender erweiterter Betrachtungsbereich in die Untersuchungen miteinbezogen worden. Hier haben sich die Sanierungsverdachtsmomente nicht erhärtet, so dass nicht empfohlen wird, diesen Bereich in ein zukünftiges Sanierungsverfahren einzubeziehen.

Darüber hinaus sind in direkter Nachbarschaft des Untersuchungsgebiets mit Beschluss des Rats vom 05.02.2025 (Vorlage Dez. I/0033/WP18) der Startschuss für das „Haus der Neugier“ gefallen und mit dem Abschluss der benachbarten vorbereitenden Untersuchungen über die Östliche Innenstadt im Juli 2025 (Vorlage FB 61/1079/WP18) eine Reihe von Aufwertungsmaßnahmen definiert worden – die Stadt Aachen fokussiert in großem Maße personelle und finanzielle Ressourcen auf diesen Teil der Innenstadt.

Grundgedanke eines städtebaulichen Sanierungsverfahrens ist es, die vorgefundenen städtebaulichen Missstände baulicher und funktionaler Art – bei aller gebotenen Sorgfalt – zügig zu beheben. Dieses Gebot der Zügigkeit gilt für die öffentliche Hand und für die Privaten gleichermaßen. Die verschiedenen Stellen der öffentlichen Verwaltung arbeiten eng zusammen, stimmen sich in ihren Zielen ab und stellen Ressourcen bereit. Die privaten Akteur*innen werden beraten und erhalten finanzielle Anreize, werden aber auch dazu angehalten, auf ihren Grundstücken oder in ihrem Wirkungskreis zum Erreichen der Ziele der Sanierung beizutragen.

Die Durchführung im Regelverfahren mit den besonderen bodenrechtlichen Regelungen nach §§ 152 ff Baugesetzbuch stellt sicher, dass Grundstücksspekulation eingedämmt wird und dass öffentliche wie private Investitionen Hand und Hand und im Einklang mit den Sanierungszielen erfolgen.

Das Altstadtquartier Büchel ist ein zentrales Projekt der Aachener Innenstadt. Eine erfolgreiche Entwicklung birgt großes Potenzial sowohl für die Allgemeinheit als auch für die Grundstückseigentümerschaft. Es ist gleichzeitig ein Gebiet mit großen Herausforderungen auf kleinstem Raum. Das vorgeschlagene städtebauliche Sanierungsverfahren als Instrument des besonderen Städtebaurechts gibt der Stadt Aachen die besten Mittel an die Hand, das Projekt zum Erfolg zu führen.

Gliederung des Abschlussberichts

Alle für eine Abwägungsentscheidung nach § 136 Abs. 4 Baugesetzbuch notwendigen Informationen sind im beigefügten Abschlussbericht zusammengestellt.

Der Abschlussbericht ist wie folgt aufgebaut:

• Kapitel 1 „Einleitung“ umreißt Ort, Planungsanlass und das Instrument der Stadtsanierung.
• Kapitel 2 „Ausgangssituation“ öffnet den Blick auf die Vergangenheit und den Kontext des Projekts.
• Kapitel 3 „Beteiligungsverfahren“ legt dar, wie private Betroffene und Träger öffentlicher Belange in die vorbereitenden Untersuchungen eingebunden wurden.
• Kapitel 4 „Bestandsaufnahme“ dokumentiert, gegliedert in fünf Themenkomplexe, die Ergebnisse der Bestandsaufnahme.
• Kapitel 5 „Städtebauliche Missstände“ benennt die zu behebenden Substanz- und Funktionsschwächen des Quartiers.
• In Kapitel 6 „Sanierungskonzept“ formuliert Sanierungsziele und zur Umsetzung dieser Ziele geeignete Maßnahmen und leitet daraus einen Vorschlag für ein Sanierungsverfahren ab.
• Kapitel 7 „Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen und Beurteilung der Durchführbarkeit“ legt das öffentliche Interesse an der Sanierung dar, überprüft alternative Instrumente zur Behebung der Missstände, weist die Durchführbarkeit der Sanierung nach und formuliert einen Abwägungsvorschlag
• Kapitel 8 „Ausblick und Umsetzungsempfehlung“ enthält Hinweise für den weiteren Fortgang der Sanierungsmaßnahme

In einem ersten öffentlichen Anlagenband sind ergänzende Unterlagen wie z.B. die Auswertung der Beteiligungsformate zusammengestellt. Zur Wahrung schutzwürdiger Interessen Einzelner wurde das Abwägungsmaterial mit personenbezogenen Daten in einem separaten zweiten Anlagenband zusammengefasst und wird den befassten Gremien nichtöffentlich zur Kenntnis gegeben.

Sanierungskonzept

Im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen wurde ein Sanierungskonzept erarbeitet, das Ziele und Maßnahmen für einen Durchführungszeitraum bis Ende 2040 definiert.

Die hier vorgesehenen Maßnahmen wurden mit einer Kosten- und Finanzierungsübersicht hinterlegt, die gemeinsam mit den Sanierungszielen über die Dauer der Sanierung laufend fortgeschrieben wird.

Das Sanierungskonzept sieht Ziele und Maßnahmen in folgenden Handlungsfeldern vor:

• Städtebau, Gebäude und Grundstücke
• Nutzungen
• Öffentliche Räume
• Mobilität
• Umwelt, Klimaschutz und Klimaanpassung

Die konkreten Ziele und geplanten Maßnahmen können dem Abschlussbericht der VU entnommen werden.

Kosten und Finanzierung

Die städtebauliche Sanierung im Altstadtquartier Büchel ist mit öffentlichen und privaten Investitionen verbunden. Die öffentlichen Kosten der Sanierungsmaßnahme werden dabei gemeinsam von der Stadt Aachen und ihrer städtischen Entwicklungsgesellschaft (SEGA) getragen. Sie werden durch Fördermittel (siehe unten), durch die laufenden Einnahmen und Verkäufe von Grundstücken sowie durch Ausgleichsbeträge nach §§ 152 ff. Baugesetzbuch teilweise gegenfinanziert. Während der Sanierungsmaßnahme werden weitere Möglichkeiten der Gegenfinanzierung geprüft (bspw. Erstattung von Beitragsausfällen für kommunale Straßenausbaumaßnahmen gem. § 8 Abs. 1 S. 3 i.V.m. § 8a Abs. 1 KAG). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung von den privaten Grundstückseigentümer*innen in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen an die Stadt Aachen zu entrichten. Mit Blick auf das gesamte Sanierungsverfahren spielt die Stadt daher eine Rolle sowohl in der Vorfinanzierung als auch in der Übernahme eines finanziellen Eigenanteils.

Die Kosten und die der Finanzierung der Maßnahme dienenden Beträge können zum aktuellen Zeitpunkt zum Teil lediglich grob veranschlagt werden. Sie werden im Laufe der Sanierung fortgeschrieben und konkretisiert. Die durch die Sanierung vorbereitend bereits angefallenen und die voraussichtlich entstehenden Kosten sowie die nach aktuellem Stand geplante Finanzierung sind in der dem Abschlussbericht beigefügten Kosten- und Finanzierungsübersicht (Erster Anlagenband) im Detail abgebildet.

Einsatz von Fördermitteln

Das Baugesetzbuch eröffnet in Sanierungsgebieten die Möglichkeit des Einsatzes von Städtebaufördermitteln. Dies ist auch für die Umsetzung von Maßnahmen im Altstadtquartier Büchel vorgesehen.

Zu diesem Zweck plant die Verwaltung im Herbst 2026 Städtebaufördermittel sowohl für die östliche Innenstadt als auch für das Altstadtquartier Büchel zu beantragen. Die Grundlage für die Beantragung von Städtebauförderung bildet ein „Integriertes Stadtentwicklungskonzept“ (ISEK), wobei die östliche Innenstadt und das Altstadtquartier Büchel als ein gemeinsames ISEK-Gebiet angemeldet werden sollen. Auf diesem Wege soll ein Teil der Maßnahmen des Handlungsprogramms der Sanierungsmaßnahme und weitere gemeinsame Maßnahmen mit der östlichen Innenstadt zur Förderung angemeldet werden. Der kommunale Eigenanteil für Maßnahmen der Städtebauförderung liegt voraussichtlich bei 30 % der förderfähigen Kosten. Die nach aktuellem Planungsstand vorgesehenen gebietsübergreifenden Maßnahmen i.R. des ISEKs sind nachrichtlich in die Kosten- und Finanzierungsübersicht aufgenommen worden. Da der geschätzte Kostenanteil des Altstadtquartiers Büchel an diesen gemeinsamen Maßnahmen mit der östlichen Innenstadt sehr gering ausfällt und sich die Maßnahmen noch in grundlegender Abstimmung mit dem Fördergeldgeber befinden, wurden hierfür in der ersten Schätzung der Kosten und Einnahmen keine Kostenansätze hinterlegt. Das ISEK und die damit verbundenen Kosten werden der Politik in einer eigenständigen Vorlage zur Beratung im Sommer 2026 vorgelegt.

Mit der 2020/2021 erfolgten erfolgreichen Bewerbung für das Bundes-Förderprogramm „Nationale Projekte des Städtebaus“ werden größere, in der Federführung der SEGA stehende Teile der Gesamtmaßnahme (insbesondere der erfolgte Abbruch des Parkhauses und der anstehende Ausbau der Grünfläche im 1. Bauabschnitt) bereits gefördert.

Sanierungssatzung

Entsprechend der Empfehlung des Abschlussberichtes und dieser Vorlage, ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren für das Altstadtquartier Büchel zu beschließen, wurde der Entwurf einer eigenständigen Sanierungssatzung für das Gebiet „Altstadtquartier Büchel“ erarbeitet. Der Beschluss der Satzung soll mit der Vorlage FB60/0006/WP19 erfolgen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Erläuterungen s. Abschnitt „Kosten und Finanzierung“.

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:

Erläuterungen Klimarelevanz:

Bereits als Ausgangspunkt für die Durchführung vorbereitender Untersuchungen spielen die Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung eine wesentliche Rolle, da sie wichtiger Teil der Beurteilung städtebaulicher Missstände sind.

Für das Altstadtquartier Büchel wurden diese Belange überprüft und festgestellt, dass einerseits Substanzschwächen bspw. in Hinblick auf die energetische Beschaffenheit und andererseits Funktionsschwächen bspw. hinsichtlich des hohen Versiegelungsanteils im Gebiet vorliegen.

Zur Behebung dieser städtebaulichen Missstände werden konkrete Maßnahmen vorgesehen. Hierbei zu nennen sind unter anderem insbesondere die Herstellung der öffentlichen Grünfläche mit allen flankierenden Maßnahmen, die aufsuchende Beratung für Eigentümer*innen oder auch die Erstellung eines Baublockkonzeptes für den Baublock Großköln- / Kleinköln- / Antoniusstraße.

Insgesamt lässt sich daher festhalten, dass durch die Sanierungsmaßnahme im Altstadtquartier Büchel ein positiver Beitrag zur Klimaanpassung zu erwarten ist.

Die konkreten Ziele und Maßnahmen sind dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen zu entnehmen.