Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes „Altstadtquartier Büchel“ nach § 142 Baugesetzbuch (BauGB)

Mit Urteil des Oberverwaltungsgerichts Münster 7 D 159/22.NE vom 23.04.2024 ist die 1. Änderungssatzung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Innenstadt" der Stadt Aachen für das Teilgebiet "Altstadtquartier Büchel", (Vorlage Dez III/0009/WP18) für unwirksam erklärt worden. Das OVG Münster hat die Revision nicht zugelassen, so dass Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt wurde. Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 23. April 2024, berichtigt durch Beschluss vom 8. Juli 2024, wurde vom 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts Leipzig mit Beschluss vom 15. April 2025 zurückgewiesen. Die 1. Änderungssatzung für das Teilgebiet "Altstadtquartier Büchel" im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet "Innenstadt" der Stadt Aachen ist somit unwirksam und übt keinerlei Rechtswirkung mehr aus.

Die Stadt Aachen ging bei bereits bei Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde davon aus, dass die sanierungsrechtlichen Instrumente weiterhin für die Entwicklung des Altstadtquartiers Büchel erforderlich sein können. Demzufolge beschloss der Planungsausschuss am 20.06.2024 die Einleitung und Durchführung „neuer“ vorbereitender Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch für diesen Bereich (Vorlage FB 61/0912/WP18), um die Voraussetzungen für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme zu prüfen. Dies geschah zunächst vorbeugend für den Fall, dass auch das Bundesverwaltungsgericht die Revision gegen das Urteil des OVG nicht zulassen sollte. Nach Eintritt dieser Begebenheit in 2025, wurden die vorbereitenden Untersuchungen bis heute weitergeführt. Der Inhalt des Einleitungsbeschlusses ist in Anlage 1.1 „Einleitungsbeschluss VU wiedergegeben. Darin wurden unter anderem Sanierungsverdachtsmomente und vorläufige Sanierungsziele formuliert.

Kernbestandteil dieser Vorlage ist die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altstadtquartier Büchel“ im umfassenden Verfahren nach § 142 BauGB (Regelverfahren), basierend auf der Empfehlung des Abschlussberichtes der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB des Planungsbüros NRW.URBAN. Der Abschlussbericht mit seinen Anlagebänden ist Teil der Vorlage FB 61/0017/WP19 zum Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen.

Das städtebauliche Projekt ist indes in den Teilbereichen, die nicht direkt von den Urteilen betroffen waren, mit hoher Priorität und unter intensiver Einbindung der Politik weiter betrieben worden. Zuletzt unter anderem in der Sitzung des Planungsausschusses am 11.09.2025 mit einem Zwischenstand zu den vorbereitenden Untersuchungen und Teilprojekten im Altstadtquartier Büchel (Vorlage FB 61/1128/WP18). So sind in Federführung und im Auftrag der Städtischen Entwicklungsgesellschaft Aachen GmbH und Co. KG (SEGA), die Freiflächenplanung erstellt, konkretisiert und abgestimmt sowie Baugrundstücke an Investierende vergeben worden. Ein Großteil des Gebiets wurde im Bebauungsplanverfahren 999 im Südteil als Bebauungsplan 999 S weitergeführt (Vorlage FB 61/1078/WP18). In anderen Teilbereichen des Projekts hingegen sind die politischen Zielsetzungen entlang der fachlichen Anforderungen noch zu konkretisieren. Insbesondere in der Antoniusstraße ist - ausgehend von den gefassten Beschlüssen, im Lichte der Urteile - konzeptionell und mit der Bauleitplanung fortzuentwickeln.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahme gem. § 136 BauGB sind für Gebiete mit städtebaulichen Missständen reserviert, zeitlich begrenzt und nach Einschätzung der Stadtverwaltung und des mit der Durchführung der VU beauftragten Planungsbüros NRW.URBAN erforderlich, um die städtebaulichen Ziele zu erreichen.

Grundgedanke eines städtebaulichen Sanierungsverfahrens ist es, die vorgefundenen städtebaulichen Missstände baulicher und funktionaler Art – bei aller gebotenen Sorgfalt – zügig zu beheben. Dieses Gebot der Zügigkeit gilt für die öffentliche Hand und für die Privaten gleichermaßen. Die verschiedenen Stellen der öffentlichen Verwaltung arbeiten eng zusammen, stimmen sich in ihren Zielen ab und stellen Ressourcen bereit. Die privaten Akteur*innen werden beraten und erhalten finanzielle Anreize, werden aber auch dazu angehalten, ebenso auf ihren Grundstücken oder in ihrem Wirkungskreis zum Erreichen der Ziele der Sanierung beizutragen.

Die Durchführung im Regelverfahren, mit den besonderen bodenrechtlichen Ordnungen nach §§ 152 ff Baugesetzbuch stellt sicher, dass Grundstücksspekulation eingedämmt wird und dass öffentliche wie private Investitionen Hand in Hand und im Einklang mit den Sanierungszielen erfolgen.

Das Altstadtquartier Büchel ist ein zentrales Projekt der Aachener Innenstadt. Eine erfolgreiche Entwicklung birgt großes Potenzial sowohl für die Allgemeinheit als auch für die Grundstückseigentümerschaft. Es ist gleichzeitig ein Gebiet mit großen Herausforderungen auf kleinstem Raum. Das vorgeschlagene städtebauliche Sanierungsverfahren als Instrument des besonderen Städtebaurechts gibt der Stadt Aachen die besten Mittel an die Hand, das Projekt zum Erfolg zu führen.

Sanierungskonzept

Im Zuge der vorbereitenden Untersuchungen wurde ein Sanierungskonzept erarbeitet, das Ziele und Maßnahmen für einen Durchführungszeitraum bis Ende 2040 definiert.

Die hier vorgesehenen Maßnahmen wurden mit einer Kosten- und Finanzierungsübersicht hinterlegt, die gemeinsam mit den Sanierungszielen über die Dauer der Sanierung laufend fortgeschrieben wird.

Das Sanierungskonzept sieht Ziele und Maßnahmen in folgenden Handlungsfeldern vor:

- Städtebau, Gebäude und Grundstücke

- Nutzungen

- Öffentliche Räume

- Mobilität

- Umwelt, Klimaschutz und Klimaanpassung

Die konkreten Ziele und geplanten Maßnahmen können dem Abschlussbericht der VU entnommen werden.

Kosten und Finanzierung

Die nach aktuellem Stand der Planung voraussichtlich anfallenden Kosten sind in der detaillierten Kosten- und Finanzierungsübersicht (KoFi) des ersten Anlagenbands des Abschlussberichts der VU dargestellt (Vorlage FB 61/0017/WP19-Anlage 5).

Einsatz von Fördermitteln

Das Baugesetzbuch eröffnet in Sanierungsgebieten die Möglichkeit des Einsatzes von Städtebaufördermitteln.

Hierzu sind grundsätzlich bei der Durchführung von Fördermaßnahmen nach den Bestimmungen der Stadterneuerung und einer Förderung durch den Bund nach den Vorschriften des Baugesetzbuches

Beschlüsse über

1. den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen gem. § 141 Abs. 3 Baugesetzbuch und

2. die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes gem. § 142 Baugesetzbuch erforderlich.

Diese Formerfordernis vorausgesetzt, ist der Einsatz auch für die Umsetzung von Maßnahmen im Altstadtquartier Büchel vorgesehen. Zu diesem Zweck plant die Verwaltung im Herbst 2026 Städtebaufördermittel für das Altstadtquartier Büchel zu beantragen, um einen Teil der Maßnahmen des Handlungsprogramms der Gesamtsanierungs-maßnahme zu refinanzieren. Die geplanten Förderansätze können der Vorlage FB 61/0017/WP19 entnommen werden.

Sanierungssatzung

Entsprechend der Empfehlung des Abschlussberichtes der vorbereitenden Untersuchungen, der alle erforderlichen Abwägungsmaterialien beinhaltet, und der Vorlage FB 61/0017/WP19, ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im umfassenden Sanierungsverfahren für das Altstadtquartier Büchel zu beschließen, wurde diese Sanierungssatzung (s. Anlage 1) erarbeitet.

Die Sanierungsmaßnahme soll bis zum 31.12.2040 umgesetzt werden. Die Durchführung des Sanierungs-verfahrens ist demgemäß auf einen Zeitraum kleiner als 15 Jahre befristet. Kann die Sanierung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von max. 15 Jahren durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen:s. Abschnitt „Kosten und Finanzierung“

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:

Erläuterungen Klimarelevanz:

Insgesamt lässt sich nach Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB festhalten, dass durch die Sanierungsmaßnahme im Altstadtquartier Büchel ein positiver Beitrag zur Klimaanpassung zu erwarten ist. Die konkreten Ziele und Maßnahmen sind dem Abschlussbericht zu entnehmen. Dieser mit seinen Anlagebänden ist Teil der Vorlage FB 61/0017/WP19 zum Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen.