„Bau-Turbo“ – Grundstücksermittlung, Ratsantrag Nr. 006/19 der SPD-Fraktion

FB 23/0024/WP19 · Kenntnisnahme

Beratungsergebnis:zur Kenntnis genommen

Beratung

Ratsherr Linden (SPD) dankt der Verwaltung für die gute Vorlage. Er betont, dass in Aachen in den nächsten 15 Jahren rund 7.000 zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden müssen. Insbesondere auch vor dem Hintergrund der konjunkturellen Lage in der Bauwirtschaft stelle dies eine enorme Herausforderung dar. Aus diesem Grund sei es wichtig, dass man alle zur Verfügung stehenden Mittel konsequent ausnutzt und anwendet, um im Rahmen der Möglichkeiten immer wieder mal eine Wohnraumoffensive zu initiieren. Der Bau-Turbo sei ein solches, neues Mittel, das nun zur Anwendung gebracht werden könne um die Planungsgeschwindigkeit zu erhöhen. Hierzu habe die SPD-Fraktion diverse Anträge eingereicht und man freue sich, dass nun eine mögliche Anwendung des Instruments verdeutlicht werde. Hierbei sei die Einbeziehung der gewoge zu nennen, schlanke Verfahren für Projekte der privaten Wohnungswirtschaft sowie die Aktivierung von städtischen Grundstücken per Konzeptverfahren. Letzteres sei Inhalt der heutigen Verwaltungsvorlage, in der rund 80 Flächen benannt werden. Die ersten Flächen seien bereits Bestandteil der heutigen Beratung, wobei hinsichtlich der Fläche „Christus unser Friede“ ein gemeinsamer Antrag aller Fraktionen vorliege.

Ratsfrau Brinner (GRÜNE) schließt sich den Ausführungen von Ratsherrn Linden grundsätzlich an. Auch aus ihrer Sicht könne und solle man den Bau-Turbo nutzen, um städtische Grundstücke in die Entwicklung zu bringen. Sie erachte dies als Chance zur Schaffung von preisgedämpftem Wohnraum. Allerdings möchte sie den in der Vorlage beschriebenen Prozess hinterfragen. Denn wenn ein konkretes Vorhaben vorliegen müsse, um den Bau-Turbo anwenden zu können, aber der Investor gleichzeitig erst in die Planungen sowie die Konzeptentwicklung einsteige, könne sich kein Investor darauf verlassen, dass der Rat dem Bau-Turbo auch zustimme. In der Vorlage werde beschrieben, dass dem Investor mit einer Aufwandsentschädigung entgegengewirkt werden soll. Diese Subventionierung von privaten Investor*innen sei aus Sicht der GRÜNE-Fraktion befremdlich, insbesondere auch vor dem Hintergrund der angespannten Haushaltslage. Sie fragt die Verwaltung, wie die Zustimmung der Gemeinde in Anwendung des Bau-Turbo für die städtischen Grundstücke, für die noch kein konkretes Vorhaben vorliege, erteilt werden soll.

Ratsherr Dr. Boester (CDU) möchte zu den Ausführungen von Ratsherrn Linden ergänzen, dass auch die CDU-Fraktion Anmerkungen zum Punkt 4 gehabt habe, die im Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss zu Protokoll gegeben worden seien. Er befürworte, dass die Verwaltung Flächen für eine mögliche Schaffung von Wohnraum in der Stadt identifiziert habe. Dies sei ein guter Ansatz, um dem Wohnraummangel in Aachen entgegenzuwirken. Er betont, dass der Begriff „Bau-Turbo“ den Anschein erwecke, dass eine zügige Bebauung umgesetzt werden könne, allerdings beziehe sich dieses Instrument im Wesentlichen auf das Planungsrecht. Die Verwaltung habe Flächen ausgewählt, bei denen sie davon ausgehe, dass eine Zustimmung gemäß dem Bau-Turbo mit hoher Wahrscheinlichkeit erteilt werde.

Ratsherr Dr. Breuer (GRÜNE) bezieht sich auf den Prozess nach Anwendung des Bau-Turbo. Man müsse sich rechtzeitig darüber Gedanken machen, welche Verwendung die städtischen Grundstücke finden. Wie durch Ratsherrn Linden bereits erwähnt, müsse die Bebauung durch die gewoge weiter gefördert werden. Aus Sicht der GRÜNE-Fraktion sei jedoch auch eine kommunale Bebauung mit Wohnraum sinnvoll, sowie eine Abgabe an Genossenschaften oder gemeinnützige Projekte denkbar. Durch alle diese genannten Optionen könne man den Wohnraum dauerhaft sichern und somit die Bevölkerung mit dauerhaftem, preiswertem Wohnraum versorgen. Dies sei eine große Herausforderung, der sich der Rat nun stellen müsse.

Ratsherr Plum (SPD) möchte als Vorsitzender des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses über die gestrige, umfangreiche Debatte zu dieser Thematik berichten. Man sei sich insgesamt darüber einig gewesen, dass der Bau-Turbo alleine nicht ausreiche um den angespannten Wohnungsmarkt zu verbessern. Stattdessen müsse man sich weiterer Mittel bedienen und hierzu in die Beratung gehen.

Ratsherr Dr. Nositschka (Die Linke) bittet die Verwaltung um Beantwortung der Frage von Ratsfrau Brinner.

Beigeordnete Burgdorff führt aus, dass die Verwaltung die Bauherrinnen und Bauherren in der Form berät, dass sie das beste Planungsrecht für das angedachte Vorhaben auswählt. Hierbei seien verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, die beispielsweise im Zusammenhang mit Umweltbelangen und der Mobilität stehen. Sie berichtet, dass die Planungsverwaltung aktuell rund 200 Wohneinheiten in der Vorberatung des Bau-Turbo bearbeite. Sie bittet, darauf zu vertrauen, dass die Fachverwaltung die Bauherren mit dem schnellsten Verfahren bediene, was im Übrigen auch eine Verpflichtung der Verwaltung darstelle.

Beschluss

Der Rat der Stadt Aachen nimmt den Sachverhalt zur Kenntnis.

Erläuterungen

Mit Schreiben vom 16.12.2025 hat die SPD-Fraktion den Ratsantrag Nr. 006/19 „Bau-Turbo“ – Grundstücksermittlung“ gestellt. Mit dem Antrag soll die Verwaltung beauftragt werden, aus ihrem Bestand Grundstücke zu ermitteln, die für die Anwendung des „Bau-Turbos“ geeignet sind. Des Weiteren soll eine Vorgehensweise für die alsbaldige Verwirklichung der Wohnnutzung erarbeitet werden (Anlage 1).

„Bau-Turbo“

Am 30.10.2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, der sogenannte „Bau-Turbo“, in Kraft getreten. Durch dieses Gesetz werden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) erweitert, um Möglichkeiten zu schaffen, Wohngebäude einfacher und schneller zu genehmigen. Der „Bau-Turbo“ schafft mit dem § 246e BauGB eine zeitlich bis zum 31. Dezember 2030 befristete Experimentierklausel für Bereiche, in denen kein Planungsrecht für Wohnnutzung vorhanden ist.

Ergänzend wurden die Vorschriften der §§ 31 (3) -Befreiungen vom Bebauungsplan- und 34 (3b) BauGB -Abweichungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich- dauerhaft erweitert, um vergleichbare Beschleunigungseffekte für den Wohnungsbau zu ermöglichen.

Wenn ein geplantes Wohnungsbauvorhaben nicht über die vorhandenen (§§ 30, 33, 34 oder35 BauGB) oder die erweiterten Möglichkeiten der §§ 31 (3) oder 34 (3b) BauGB zugelassen werden kann, können über den § 246e BauGB weitere Möglichkeiten eröffnet werden, wie z.B. Befreiungen von planungsrechtlichen Festsetzungen oder von Vorgaben der BauNVO (Art und Maß der Nutzung). Sofern mit den geplanten Wohnungsbauvorhaben Einrichtungen, die den Bedürfnissen der künftigen Bewohnenden dienen (z. B. soziale oder kulturelle Anlagen) vorgesehen werden, können diese ebenfalls genehmigt werden, sofern sie in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Wohnungsbauvorhaben stehen.

Mit diesen neuen Instrumenten kann die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes im Einzelfall durch die Genehmigung eines Wohnungsbauvorhabens ersetzt werden. Zu beachten ist, dass eine Abweichungsentscheidung nur dann erfolgen darf, wenn das geplante Vorhaben auch im Rahmen eines regulären Bauleitplanverfahrens nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zulässig wäre. Auch bei Anwendung des „Bau-Turbos“ sind die Vorschriften des sonstigen öffentlichen Rechts einzuhalten, z.B. Vorschriften aus dem Bereich Immissions-, Grundwasser-, Bodenschutz oder Denkmalschutz sowie aus örtlichen Satzungen. Wichtig bei der Beurteilung der Vorhaben ist auch, dass die zulässigen Abweichungen nicht über das hinausgehen dürfen, was auch durch einen Bebauungsplan erreicht werden könnte, und weiterhin alle öffentlichen Belange und die nachbarlichen Interessen angemessen berücksichtigt werden.

Städtische Potentialflächen

Die Stadt Aachen hat alle in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke identifiziert, die grundsätzlich für Wohnbebauungen geeignet sind. Voraussetzung ist, dass die Flächen im Flächennutzungsplan (FNP*2030) als Wohnbaufläche dargestellt und erschlossen sind oder über vorhandene öffentliche Flächen erschlossen werden können. Es handelt sich um ca. 80 „Potentialflächen“, deren Zahl regelmäßig variiert, da Flächen vergeben oder angekauft werden oder für andere Nutzungen wie z.B. soziale Einrichtungen oder die Feuerwehr zur Verfügung gestellt werden.

Die Flächen, bei denen Planungsrecht vorhanden und die verkehrliche und entsorgungstechnische Erschließung gesichert sind, vergibt die Verwaltung ab einer bestimmten Relevanz und Größe im Konzeptverfahren. Bei vielen der städtischen Wohnbauflächen existiert noch keine verkehrliche oder technische Erschließung (z.B. bei den Stadthäusern in Haaren-Mitte) oder es fehlt entsprechendes Planungsrecht. Bei einigen der Flächen werden derzeit oder in Zukunft Bebauungspläne aufgestellt (z.B. Rathausstraße, Seffenter Weg, Richtericher Dell), hier richtet sich der Beginn der Vermarktung der Flächen nach der abzusehenden Rechtskraft des Bebauungsplanes und der Herstellung der Erschließungsanlagen. Erst wenn mit relativer Sicherheit von rechtskräftigem Planungsrecht und Fertigstellung der Erschließungsanlagen ausgegangen werden kann, werden die Grundstücke ausgeschrieben, da grundsätzlich nur baureife Grundstücke vergeben werden.

Andere städtische Flächen verfügen über geltendes Planungsrecht, dort ermöglichen die rechtskräftigen Bebauungspläne aber keine oder eine Wohnnutzung nur im geringen Umfang.

Aus diesen Flächen ohne geeignetem Planungsrecht hat die Verwaltung die Grundstücke identifiziert, bei denen die Anwendung des „Bau-Turbos“ geprüft werden soll, um sie in eine schnellere Vermarktbarkeit zu bringen, sei es durch Direktvergabe oder durch Konzeptverfahren.

Beachtet werden muss bei der Vergabe auch der städtischen Grundstücke, dass die Beurteilung und Zulässigkeit über den „Bau-Turbo“ voraussetzen, dass ein prüffähiges Vorhaben vorliegt, welchem dann innerhalb der kurzen Frist zugestimmt werden kann. Die im neuen § 36a BauGB vorgesehene Drei- bzw. Viermonatsfrist (3 Monte Genehmigungsfiktion + max. 1 Monat Verlängerung) für die Erteilung der Zustimmung durch die Gemeinde stellt keine Genehmigungsfrist im Sinne der Bauordnung dar und begründet kein Baurecht. Die Frist bezieht sich ausschließlich auf das planungsrechtliche Verfahren und regelt den Zeitraum, innerhalb dessen die Gemeinde über die planungsrechtliche Zulässigkeit im Rahmen des “Bau-Turbos” entscheiden muss.

Erst nach Abschluss dieses Verfahrens beginnt die bauordnungsrechtliche Prüfung durch FB 63. Im

§ 36a BauGB heißt es, über die Zulässigkeit „von Vorhaben nach § 31 (1 + 2), den §§ 33, 34 (1, 2 + 3a) sowie § 35 wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden“. Die Regelung gilt analog für den § 246e BauGB.

Die über die Konzeptverfahren ausgewählten Investoren werden also, erst nachdem sie ein Vorhaben soweit geplant haben, dass es planungs- und bauordnungsrechtlich geprüft werden kann, die Grundstücke erwerben oder im Erbbaurecht übernehmen. Das bedeutet, dass die Investierenden ein wirtschaftliches Risiko übernehmen, falls es zu keiner Genehmigung und damit zu keiner Grundstücksvergabe kommt, und daher vermutlich zumindest eine Aufwandsentschädigung von der Stadt geleistet werden müsste. Alternativ prüft die Verwaltung gerade, ob über eine externe Beauftragung ggfls. städtebaulich / architektonische Vorentwürfe erstellt werden können, welche als Beurteilungsgrundlage für die Anwendung des „Bau-Turbos“ innerhalb der Verwaltung vor Vergabe der Flächen dienen könnten.

Die nachstehend genannten vier Flächen sind nach erster Einschätzung durch die Verwaltung geeignet, im Rahmen der Anwendung der §§ 31 (3), 34 (3b) oder 246e BauGB beschleunigt für neuen Wohnungsbau entwickelt werden zu können. Es handelt sich noch um keine planungsrechtliche Beurteilung, auch können ohne Vorhabenbezug wichtige andere Belange wie Umweltschutz nicht beurteilt werden. Alle Grundstücke sind grundsätzlich erschlossen, d.h. sie grenzen an öffentliche Verkehrsflächen an, es kann aber noch nicht geprüft werden, ob z.B. die technische Ver- und Entsorgung ausreichend ist.

1.Königsberger Straße 7b (ehem. Christus-unser-Friede), ca. 40 Wohneinheiten

Das ehemalige Kirchengrundstück mit ca. 2.600m² Grundstücksfläche ist bisher als „Fläche für den Gemeinbedarf Kirchengelände MI“ im rechtskräftigem Bebauungsplan 545 II festgesetzt. Über eine Befreiung vom Bebauungsplan könnte hier Wohnungsbau entstehen. Aus dem Bezirk und dem ISEK Forst / Driescher Hof heraus werden für das Grundstück öffentliche Nutzungen für das Quartier präferiert.

2.Wilhelm-Ziemons-Straße 21 (Bollet), ca. 65 Wohneinheiten

Die Fläche von ca. 5.600m² ist im rechtskräftigen Bebauungsplan 678 VI als „Fläche für den Gemeinbedarf – Stellplätze“ festgesetzt. Über eine Befreiung vom Bebauungsplan könnte hier Wohnungsbau entstehen.

3.Brander Straße, Flurstück 844 (Breitbenden), ca. 50 Wohneinheiten

Bereits 2019 wurde beschlossen, diese Fläche mit ca. 3.550m² für die Ausschreibung der Städteregion für eine Pflegeeinrichtung bereit zu stellen. Die Planungen hierzu wurden durch die potentiellen Betreiber der Einrichtung bis heute nicht umgesetzt, da die Fläche zu klein sei und die Festsetzungen des Bebauungsplans 805 II (u.a. Satteldach) nicht mit den Ansprüchen an Pflegeeinrichtungen kompatibel seien. Die heutige Festsetzung „Fläche für den Gemeinbedarf – Senioreneinrichtung“ könnte durch eine Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus geändert werden.

4.Höfchensweg 15, ca. 8 bis 12 Wohneinheiten

Der Bebauungsplan 975 setzt auf dem ca. 4.700m² großem Grundstück Wohnen mit insgesamt max. 4 Wohneinheiten fest. Durch eine Befreiung könnte hier die Zahl der Wohneinheiten deutlich erhöht werden, ohne aufgrund der sehr großen Fläche eine übermäßige Verdichtung zu erzeugen.