Östliche Innenstadt: Integriertes Stadtentwicklungskonzept „Altstadtquartier Büchel mit Umfeld Haus der Neugier“; hier: Grundantrag Städtebauförderung

Beschlusslage und letzte Aufträge an die Verwaltung:

Am 09.07.2025 hat der Rat der Stadt Aachen die Verwaltung beauftragt, ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) für die östliche Innenstadt zu erarbeiten, um Städtebaufördermittel einzuwerben (s. Vorlage FB 61/1079/WP18).

Darüber hinaus hat der Rat am 22.04.2026 (s. Vorlage FB 61/0017/WP19) die Verwaltung beauftragt, Städtebaufördermittel für das Handlungsprogramm Altstadtquartier Büchel einzuwerben.

Mit dieser Vorlage legt die Verwaltung ein entsprechendes ISEK vor: Es bündelt diejenigen Maßnahmen in einem Paket, deren Umsetzung innerhalb der Vorgaben der neuen Städtebauförderrichtlinie machbar sind und die in ihrem Zusammenspiel dem integrierten Ansatz der Handlungsprogramme von östlicher Innenstadt und Altstadtquartier entsprechen.

„Das ISEK ist definiert als gebietsbezogenes strategisches und umsetzungsorientiertes Steuerungsinstrument der Stadtentwicklung mit einem ganzheitlichen integrierten Planungsansatz, das in einem dialog- und prozessorientierten Verfahren erarbeitet und fortentwickelt wird. Es ist Fördervoraussetzung für alle Programme der Städtebauförderung (...).Die (…) Ziele der Stadtentwicklung werden für eine abgegrenzte Gebietskulisse festgelegt. (…) Politik, Verwaltung und Stadtgesellschaft werden mit Hilfe desISEKinformiert und an seiner Erstellung beteiligt.“ (s. Internetseite des MHKBD zu Definition, Zielen und Aufgaben eines ISEK)

Das auf 10 Jahre angelegte ISEK „Altstadtquartier Büchel mit Umfeld Haus der Neugier“ ist daher als ein Schritt auf dem Weg zur Transformation der östlichen Innenstadt zu verstehen.

Die räumliche Fokussierung auf den Bereich „Altstadtquartier Büchel mit Umfeld Haus der Neugier“ entspricht der Prioritätensetzung und Schrittfolge der Entwicklungsstrategie „östliche Innenstadt“ mit dem Dreischritt (s. Anlage 1, Strategieplan östliche Innenstadt – mit Stand: Ratsbeschluss vom 09.07.2025):

1. Altstadtquartier Büchel
2. Haus der Neugier
3. Bushof

Inhalte dieser Vorlage und des Städtebauförderantrags

Die Unterlagen, die Bestandteil dieser Vorlage und des einzureichenden Städtebauförderantrags sind, bestehen aus drei Teilen:

• das 25-seitige ISEK (Beteiligungsprozess, Analyse, Strategie, Handlungsfelder, Ziele, Maßnahmen…)
• Steckbriefe zu den Maßnahmen, für die Städtebauförderung beantragt wird, mit weitergehenden Erläuterungen zu Zielen, Inhalten
• Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) als Tabelle und Gesamtüberblick

Gebietskulisse(n) als Voraussetzung für die Städtebauförderung

Mit Ratsbeschluss vom Juli 2025 wurde die Verwaltung neben der Erstellung des ISEKs ebenfalls damit beauftragt, ein Stadtumbaugebiet nach §171 b BauGB für den gesamten Untersuchungsbereich der VU vorzubereiten, welches u.a. als Rechtsgrundlage zur Beantragung von Städtebaufördermitteln dienen soll. Die Vorlage FB 60/0012/WP19 sieht die Beschlussfassung zum Stadtumbaugebiet nach § 171 b BauGB vor.

Der Abschlussbericht zu den vorbereitenden Untersuchungen (VU) im Altstadtquartier Büchel (AQB) wurde am 22.04.2026 (Vorlage FB 61/0017/WP19) im Rat der Stadt Aachen zur Kenntnis genommen und die darauf aufbauenden weiteren Schritte beschlossen. Die Ergebnisse der VU sprechen eine Empfehlung für eine städtebauliche Sanierung im Vollverfahren für das gesamte Gebiet des Altstadtquartiers aus. Der städtische Rat hat in derselben Sitzung eine Sanierungssatzungnach § 142 BauGB beschlossen (vgl. auch Anlage 2: ISEK, Kapitel 1.3). Diese bildet die Rechtsgrundlage für die Beantragung von Städtebaufördermitteln für den südlichen Bereich des Büchels.

In enger Abstimmung mit der Bezirksregierung und dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen (MHKBD NRW) wurde die Lage und der Umgriff für die Maßnahmen im Stadtumbaugebiet abgestimmt und auf den Fokusbereich des südlichen Altstadtquartiers Büchel und das Umfeld des Hauses der Neugier fokussiert (s. Anlage 3: Gebietskulisse Integriertes Stadtentwicklungskonzept). Diese Vorgehensweise entspricht der neuen Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen zu städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen im Land Nordrhein-Westfalen (Städtebauförderrichtlinie Nordrhein-Westfalen 2023).

Der integrierte Ansatz, d.h. die Kombination aus Baumaßnahmen und begleitenden strategischen, kommunikativen bzw. aktivierenden Maßnahmen, trägt zur Stabilisierung und Weiterentwicklung des ISEK-Gebietes bei und hat das Potenzial, deutlich darüber hinaus zu strahlen.

Im Rahmen der Handlungsprogramme der östlichen Innenstadt und des Altstadtquartiers wurden eine Vielzahl weiterer, zum Teil großer investiver Maßnahmen, im gesamten Stadtumbaugebiet sowie im Sanierungsgebiet identifiziert. Es ist Ziel und mit dem MHKBD bereits dem Grunde nach besprochen, dass für deren Umsetzung auch zukünftig Städtebaufördermittel eingeworben werden können. Das nun vorliegende ISEK ist daher als „Start-ISEK“ für die östliche Innenstadtzu verstehen, welches durch ein „Folge-ISEK“ ergänzt werden wird, sobald Planungsinhalte und Zeitschienen der weiteren Maßnahmen gefestigt sind (vgl. auch Anlage 2: ISEK, Kapitel 4.2 Zeitlicher Umsetzungsrahmen der Gesamtmaßnahme).

Überblick über die Maßnahmen für die Beantragung von Städtebauförderung:

Insgesamt wurde nach dem Abschluss der VU östliche Innenstadt im Juli 2025 sowie im Laufe des Gesamtprozesses bereits viel für die östliche Innenstadt erreicht: das Haus der Neugier (HdN) wurde in 2025 erworben und befindet sich in der Planung und Umsetzung, Gespräche wurden und werden kontinuierlich mit Schlüsseleigentümer*innen rund um die Adalbertstraße geführt und haben bereits Ankäufe zur Entwicklung des Wehmeyer-Areals bzw. Bauantragstellungen auf dem Teilstück der Adalbertstraße zwischen Kugelbrunnen und Kaiserplatz zur Folge gehabt.

Die Stadt Aachen fokussiert sich mit dem ISEK auf die Maßnahmen, die sie selbst mit Unterstützung von Städtebaufördermitteln aktiv umsetzen bzw. anstoßen kann. Hierzu gehören neben der Umgestaltung des öffentlichen Raums, beispielsweise auch Sport- und Bewegungsangebote im Bereich der Gebietskulisse sowie verschiedene strategische Stadtentwicklungsmaßnahmen, s.g. „übergreifende Maßnahmen“ (u.a. Öffentlichkeitsarbeit und Sanierungs- und Modernisierungsberatung mit Schwerpunkt Nachhaltigkeit und Energieeffizienz), welche ein Angebot u.a. für die Eigentümer*innen darstellen und sich auf den Bereich der ISEK-Gebietskulisse beziehen (s. Anlage 2, Anhang des ISEK: Maßnahmensteckbriefe).

Investive „Kernmaßnahmen“:

Als „Kernmaßnahmen“ werden hier die baulichen, also investiven Maßnahmen im ISEK-Gebiet bezeichnet. Für diese Maßnahmen erfolgt zusammen mit dem Fördergeber eine Festlegung von Zielen auf der Basis von Indikatoren. Dabei wird jährlich der Stand der Erreichung der Zielwerte erfasst sowie in der Folge der Stand der Zielerreichungsquote der Gesamtmaßnahme automatisch berechnet. Es können auch individuelle Ziele der Kommune eingesetzt werden, sofern sie messbar sind.

Die „Umfeldgestaltung zum Haus der Neugier“ (s. dazu die Beratung der Vorlage FB 61/0049/WP19 voraussichtlich im September 2026, „Umfeldgestaltung Haus der Neugier – Sachstand und Rahmensetzungen“) und die „Umgestaltung des Straßenraums rund um den Bahkauv-Brunnen“ sind beides bauliche (investive) Maßnahmen, die für den Antrag auf Städtebauförderung vorgesehen sind. Sie ergänzen die Gebietsentwicklung rund um das Haus der Neugier und vervollständigen die Gesamtentwicklung des südlichen Büchels. An der Vorbereitung der Maßnahme „Umfeldgestaltung Haus der Neugier“ arbeitet bereits eine verwaltungsinterne, fachbereichsübergreifende Projektgruppe in enger Abstimmung mit der „Haus der Neugier GmbH“ (Hochbau) in Zusammenarbeit mit Stadtbibliothek und Volkshochschule (VHS).

Auszug aus den „übergreifende Maßnahmen“:

So genannte „übergreifende Maßnahmen“ beziehen sich im Gegensatz zu den räumlichen Umgriffen der Baumaßnahmen auf die gesamte ISEK-Gebietskulisse.

Ein "Akteursmanagement“ gehört neben einer "Aufsuchenden Beratung von Eigentümer*innen zur Nutzung von Sanierungspotenzialen" und weiteren Maßnahmen zu den strategischen Stadtentwicklungsmaßnahmen in der östlichen Innenstadt und am südlichen Büchel. Ziel hierbei ist, die Eigentümer*innen aktiv über verschiedene Formate anzusprechen, um diese für die Sanierung und Modernisierung ihrer Immobilien zu gewinnen und die Potenziale des Gebäudebestands gesamthaft zu heben. Mit Unterstützung der Expertise von Altbau Plus soll dieses Beratungsangebot über die gesamte Programmlaufzeit von zehn Jahren sichergestellt werden. Neben dem Fokus auf eine nachhaltige, energieeffiziente und klimaangepasste Gebäudeentwicklung soll der Blick auch auf baukulturelle Aspekte und die besonderen Chancen und Herausforderungen von gemischt genutzten Immobilien gelenkt werden. Das mit Städtebauförderung hinterlegte "Hof- und Fassadenprogramm" schafft flankierend finanzielle Anreize bei der Umsetzung.

Mit Unterstützung der seit 2022 bestehenden und durch die Stadt Aachen ins Leben gerufenen „Taskforce Innenstadt“ soll der Teilraum rund um das Haus der Neugier ab 2027 mit Sofortmaßnahmen in den Aktionsraum der Taskforce einbezogen werden. Ziel ist es, zusammen mit den Akteur*innen vor Ort Verbesserungen durch temporäre Maßnahmen während der Bauzeit zu erwirken. Kernaufgabe der „aktiven Ansiedlungssteuerung“ ist die Belebung von Leerständen und Lagen, die im Bereichder Städtebauförderkulisse, insbesondere im Dahmengraben, zum Teil bereits bestehen und durch die Baustellen im Bereich Haus der Neugier noch verschärft werden. Durch die Suche nach neuen publikumsintensiven Konzepten jenseits des klassischen Einzelhandels sollen neue Anreize geschaffen werden. Der „Verfügungsfonds zur Stärkung von Zentren“ unterstützt zusätzlich privates Engagement. Voraussetzung für die Förderung ist, dass 50 v. H. der Mittel von der Wirtschaft, von Immobilien- und Standortgemeinschaften und/oder von Privaten in den Fonds eingestellt werden.

Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF):

Die Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsplanung dient der Abschätzung der voraussichtlichen öffentlichen Ausgaben und der zu erwartenden Einnahmen. Für die in der KuF (s. Anlage 4) gelisteten Maßnahmen wurden erste Kostenansätze vorgenommen, die vor allem auf Grundlage von Vorentwürfen, Beispiel- und Erfahrungswerten (u.a. qm-Ansätzen) und Expert*innenangaben basieren.

Die für den Förderantrag aus den Handlungsprogrammen der östlichen Innenstadt und des Altstadtquartiers ausgewählten Maßnahmen sind im weiteren Prozess dahingehend zu konkretisieren, dass detaillierte Aussagen zu inhaltlichen und zeitlichen Einzelschritten zur Umsetzung getätigt und damit die vorläufigen Kostenschätzungen verifiziert werden können.

Spätestens mit dem 1. Fortsetzungsantrag, voraussichtlich in 2028, wird vonseiten des Fördergebers mit Bewilligung im darauffolgenden Jahr 2029 die Förderobergrenze festgelegt.

• Die Kosten der Gesamtmaßnahme werden für den Erstantrag mit rund 11,2 Mio. Euro ermittelt. Bei Bewilligung von Städtebaufördermitteln werden förderfähige Kosten mit voraussichtlich 70% durch Bundes- und Landesmittel bezuschusst.

Welche Maßnahmen in welchem Umfang mit rund 70% Fördermitteln bezuschusst werden, wird im Sommer 2027 durch den Förderbescheid festgesetzt. Die Gesamthöhe der durch die Städtebauförderung berücksichtigten Maßnahmen richtet sich außerdem nach dem bundes- und landesweit zur Verfügung stehenden Budget und der Qualität und Dringlichkeit der Anträge aller einreichenden Kommunen.

Rollen und Partner bei der Entwicklung der östlichen Innenstadt mit Altstadtquartier Büchel

Es handelt sich bei der Gesamtmaßnahme der "Transformation der östlichen Innenstadt" um einen Prozess mit einem integrierten Ansatz. Der Fachbereich für Stadtentwicklung und Stadtplanung (FB 61) verfügt über die Expertise und Ressourcen zur Steuerung des in 2021 mit den vorbereitenden Untersuchungen (VU) begonnenen Prozesses bis hin zur Beantragung von Städtebaufördermitteln und zur Koordination der Gesamtmaßnahme während des Förderzeitraums. Die Einplanung der Maßnahmenkosten in den Haushalt sowie die Koordination im Rahmen der Einzelmaßnahmen erfolgt in den jeweils zuständigen Fachbereichen, teils unter Vergabe von Aufgaben nach außen.

Da eine fachbereichsübergreifende Zusammenarbeit bei der Umsetzung einzelner Maßnahmen notwendig ist, um die Ziele des "Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes" (ISEK) zu erreichen, ist der FB 61 auf die Zusammenarbeit mit anderen Fachämtern (Maßnahmen in der Verantwortung von FB 02, FB 52, FB 60, FB 68 u.a.) und externen Auftragnehmer*innen angewiesen. Die Expertise und Personalressourcen, die von Altbau Plus für die Ansprache der Eigentümer*innen zur Verfügung gestellt werden, stellen bspw. eine notwendige Unterstützung bei der Steigerung der Sanierungsquote dar.

Es ist ein hohes Maß an Mitwirkung und Investitionsbereitschaft seitens Privater bzw. Dritter erforderlich, da eine Hauptaufgabe der östlichen Innenstadt in der Weiterentwicklung des Gebäudebestands liegt. Gerade vor dem Hintergrund, dass die Entwicklung zu einem großen Teil von den Handlungen oder auch dem Nichthandeln der Eigentümer*innen abhängt, ist es erstrebenswert, weitere Möglichkeiten, die die Stadt Aachen bisher wenig aktiv genutzt hat, auszuschöpfen.

Die aktuell bestehende Vorkaufsrechtssatzung nach §25 BauGB (Vorlage FB 61/1014/WP18, Beschluss vom 04.12.2024) bietet entsprechende Möglichkeiten, gemeinsam mit Eigentümer*innen im Falle von Grundstücksverkäufen Maßnahmen zu vereinbaren, die auf die Ziele der vorbereitenden Untersuchungen einzahlen. Im Schulterschluss mit dem städtischen Immobilienmanagement (FB 23) wäre es denkbar, dass die Städtische Entwicklungsgesellschaft Aachen GmbH & Co. KG (SEGA) diese ergänzende und steuernde Aufgabe probehalber für den kleinen Bereich des ISEKs übernimmt. Die Expertise im Quartier und in der Sache (Verhandlungen mit Grundstückseigentümern) sind gegeben. Städtebauförderung für Aufgaben, die die SEGA selbst übernimmt sind nicht förderfähig, da die SEGA eine 100%ige Tochter der Stadt Aachen ist. Daher ist der beschriebene Baustein eines „aktiven Vorkaufsrechtsmanagements“ bisher nicht weiter als Teil des ISEKs vertieft worden, kann aber unabhängig davon, unter bestimmten Voraussetzungen weiterverfolgt werden.

Meilensteine:

• Flankierend zu dieser Vorlage: Beschluss zum Stadtumbaugebiet (gem. §171 b, Absatz 1 BauGB) (Vorlage FB 60/0012/WP19)
• Aktuell: Vorbereitung der Haushaltseinplanung in die jeweiligen Produkte in den Fachbereichen ab 2027 (halbierter Ansatz in 2027 aufgrund des Förderbescheids in der 2. Jahreshälfte)
• Umsetzung der Start- ISEK-Maßnahmen frühestens nach Bewilligung der Städtebauförderung ab voraussichtlich Herbst 2027
• Antrag Folge- ISEK für weitere Fokusbereiche in der östlichen Innenstadt/ im Altstadtquartier Büchel voraussichtlich ab 2030

Flankierende Projektsachstände in der östlichen Innenstadt im Überblick:

• Dezember 2025 bis März 2026: Sachstand Haus der Neugier (Vorlagen FB 01/0021/WP19, Dez IV/0004/WP19, Dez IV/0005/WP19)
• April 2026: Integriertes Konzept für Attraktivität und Sicherheit (IKAS) (Vorlage Dez VI/0012/WP18)
• April 2026: Präsentation der Planungen für die Wehmeyer-Immobilie in der Adalbertstraße (Vorlage FB 01/0072/WP19)
• April/Mai 2026: fachpolitische Beratung zu Rahmensetzungen Qualifizierungsverfahren ehem. Wehmeyer-Areal:
  • öffentliche Vorlage „Östliche Innenstadt: Bauvorhaben - Adalbertstraße / Reihstraße -
    hier: Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens“ (FB 61/0037/WP19)
  • nichtöffentliche Ergänzungsvorlage „Östliche Innenstadt: Bauvorhaben - Adalbertstraße / Reihstraße - hier: Ergänzungen zum Qualifizierungsverfahren“ (FB 61/0038/WP19)
• April/Mai 2026: Sachstandsbericht: Integriertes Gesamtkonzept für das Bushofquartier (VorlageFB 02/0023/WP19-1)
• September 2026: Umfeldgestaltung Haus der Neugier - Sachstand und Rahmensetzungen (Vorlage FB 61/0049/WP19)

Finanzielle Auswirkungen:

*Haushaltsansatz 2026 i.H.v. 150.000 € investiv + 60.000 € konsumtiv

zzgl. Ermächtigungsübertragung aus dem Haushaltsjahr 2025 (i.H.v. 150.000 € investiv + 234.075,97 € konsumtiv)

*Haushaltsansatz 2026 i.H.v. 30.000 €

zzgl. Ermächtigungsübertragung aus dem Haushaltsjahr 2025 (i.H.v. 187.937,35 €)

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Es handelt sich um ein Handlungs- und Investitionsprogramm, das in verschiedenen Produktbereichen verankert sein wird. Dies ist in den weiteren Schritten mit zunehmender Planungstiefe zu detaillieren und zu festigen.

Unmittelbare finanzielle Auswirkungen hat der Beschluss hinsichtlich der Maßnahmen des ISEKs. Hierfür stehen Mittel unter 5-090101-000-01000-300-1 (PSP ISEK Östliche Innenstadt), unter 4-090101-047-5 (PSP ISEK östliche Innenstadt) sowie unter 4-090101-062-1 (PSP Altstadtquartier Büchel) bereit, sobald der Haushaltsplan 2026 rechtskräftig ist.

Die im Handlungsprogramm enthaltenen Einzelmaßnahmen sind separaten Beschlüssen vorbehalten, die dann auch die konkrete Finanzierung zum Inhalt haben werden. Entscheidungen zur Umsetzung von baulichen Maßnahmen mit Kosten und Finanzierung bleiben dem Ausführungsbeschluss vorbehalten. Die Umsetzung der Maßnahmen ist nur möglich, sofern die Bereitstellung der erforderlichen Mittel durch einen zukünftigen, rechtskräftigen Haushalt gesichert ist.

Insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Haushaltssperre hat die Einplanung von Mitteln in zukünftigen Haushalten haushaltsneutral zu erfolgen.

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz: