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Übergangswohneinrichtung Lombardenstr. 6-10: Sanierung und Modernisierung im Rahmen der Machbarkeitsstudie

FB 56/0058/WP19 · Entscheidungsvorlage

Beratungsergebnis:ungeändert beschlossen

Beratung

Herr van Wingerden (E26) stellt den aktuellen Planungsstand zur Sanierung des Übergangswohnheims vor. Vergleichbare Maßnahmen seien auch für drei weitere Übergangswohnheime vorgesehen.

Derzeit befänden sich die Sanitäranlagen ausschließlich im Untergeschoss. Im Zuge der Sanierung würden neue Bäder in die Obergeschosse integriert. Darüber hinaus seien der Einbau einer neuen Küche sowie An-passungen der Grundrisse durch das Versetzen von Schlafzimmerwänden vorgesehen. Neben einer umfas-senden technischen Sanierung solle der Estrich erhalten bleiben.

Insgesamt seien 34 Wohneinheiten von den Umbaumaßnahmen betroffen. Ein Ausbau des Dachgeschosses sei nicht vorgesehen. Stattdessen solle die Dachkonstruktion verstärkt und mit einer Photovoltaikanlage ausge-stattet werden. Der Keller werde lediglich renoviert. Geplant sei der Einbau robuster und leicht austauschbarer Sanitärarmaturen.

Rund zwei Drittel der Gesamtkosten entfielen mit etwa 5,5 Mio. Euro auf die Baukosten. Die Fertigstellung wer-de für Mitte 2029 angestrebt.

Die Fraktionen richten ihren Dank an die Vortragenden und an die Verwaltung.

Herr Frieders bittet darum, den Planungsausschuss künftig frühzeitiger zu beteiligen. Er erkundigt sich nach der Gestaltung der rückwärtigen Freiflächen sowie nach der Möglichkeit einer Gebäudeaufstockung, um zusätzli-che Wohnfläche zu schaffen. Außerdem hinterfragt er die Wohnungszuschnitte und spricht sich für flexibleren Wohnraum, insbesondere für Familien und Paare, aus.

Herr Auler sieht den bestehenden Bedarf durch die Planung gedeckt und hält eine Aufstockung daher nicht für erforderlich. Er bittet um nähere Angaben zu den Baukosten, insbesondere zum Quadratmeterpreis.

Herr Plum verweist auf die Zuständigkeit des Sozialausschusses für die Bedarfsplanung. Die SPD werde einer Aufstockung nicht zustimmen, da der Planungsausschuss keinen zusätzlichen Bedarf feststellen könne. Auch er bittet um Angaben zum Quadratmeterpreis.

Herr Pilgram erkundigt sich nach der vorgesehenen Heizungsart sowie nach möglichen Förderprogrammen.

Herr van Wingerden erläutert, dass eine Aufstockung im Rahmen der Machbarkeitsstudie geprüft worden sei. Aufgrund der hohen Investitionskosten und eines nicht bestehenden Bedarfs werde diese jedoch nicht weiter-verfolgt. Die rückwärtigen Freiflächen würden teilweise umgestaltet. Asphaltflächen sollen zurückgebaut und durch Rasengittersteine ersetzt werden, sodass die Feuerwehr den Bereich weiterhin erreichen könne. Der vorhandene Baumbestand sowie die Tischtennisplatte blieben erhalten. Die Kosten beziffert er auf rund 2.430 Euro je Quadratmeter Bruttogeschossfläche. Das Gebäude sei an das Fernwärmenetz angeschlossen und solle darüber versorgt werden.

Herr Bremerich erläutert für den Bedarfsträger, dass insgesamt über 40 abgeschlossene Wohneinheiten im Stadtgebiet zur Verfügung stünden. Die geplanten Grundrissanpassungen dienten insbesondere den Bedürf-nissen vulnerabler Personengruppen, darunter traumatisierte Menschen, Alleinerziehende und Kriegsversehrte, die einen ruhigen und geschützten Wohnraum benötigten.

Auf Nachfrage von Herrn Pilgram zur Bezeichnung des Wohnheims und möglichen Förderprogrammen erklärt Herr Bremerich, dass das Gebäude als Übergangswohnheim ausgewiesen sei. Die Nutzungsart sei festgelegt, weshalb andere Förderprogramme nicht in Betracht kämen.

Herr Tobollik verweist auf die angespannte Haushaltslage. Angesichts der hohen Investitionskosten von rund neun Mio. Euro sollten lediglich die dringend erforderlichen Maßnahmen umgesetzt werden. Das Gebäude sei weiterhin nutzbar; insbesondere bestehe kein akuter Sanierungsbedarf aufgrund von Feuchtigkeitsschäden.

Herr Auler betont, dass der Sanierungsbedarf anhand der gezeigten Bilder eindeutig erkennbar sei.

Herr Hucke spricht sich ebenfalls für eine frühere Beteiligung des Planungsausschusses aus. Die fachliche Expertise des Ausschusses könne bereits in frühen Planungsphasen wertvolle Hinweise liefern. Künftige Sa-nierungsprojekte sollten daher gemeinsam mit dem Bedarfsträger vorgestellt werden. Außerdem regt er an, die Möglichkeit einer Aufstockung erneut zu prüfen, da hierdurch Fremdanmietungen vermieden werden könnten. Er erkundigt sich nach den durchschnittlichen Kosten für angemieteten Wohnraum.

Herr Auler verweist erneut auf die jeweiligen Zuständigkeiten der Ausschüsse.

Herr Baal erinnert daran, dass der Finanzausschuss die Vorlage bereits einstimmig beschlossen habe. Dort seien Bedarf, Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen worden. Die vorgesehene Bauzeit von drei Jahren sei angesichts des Umfangs der Maßnahme angemessen.

Herr Plum weist darauf hin, dass die Kosten pro Wohneinheit bei rund 300.000 Euro lägen. Bei zukünftigen Projekten sollten Einsparpotenziale geprüft werden, da für vergleichbare Summen teilweise auch Neubauten möglich seien.

Herr Bremerich erklärt, dass die Stadt grundsätzlich erreichen wolle, mehr Unterbringungsplätze in eigenen Gebäuden vorzuhalten als anzumieten. Dies erfolge regelmäßig durch den Erwerb und die Umnutzung geeigneter eigener Immobilien.

Beschluss

Der Planungsausschuss nimmt die Entwurfsplanung und Kostenberechnung zustimmend zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die Planung gemäß der Leistungsphasen 5 und 6 fortzuführen.

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Soziales und Demographie nimmt die Entwurfsplanung sowie die Kostenberechnung zustimmend zur Kenntnis und empfiehlt dem Planungsausschuss, die Planung in den Leistungsphasen 5 (Ausführungsplanung) und 6 (Vorbereitung der Vergabe) fortzuführen.
Der Planungsausschuss nimmt die Entwurfsplanung und Kostenberechnung zustimmend zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die Planung gemäß der Leistungsphasen 5 und 6 fortzuführen.

Erläuterungen

1. Ausgangslage

2021 wurde ein Planungsbüro mit der Aufgabe betraut, zwölf sich im städtischen Eigentum befindliche Einrichtungen zur Unterbringung von geflüchteten bzw. wohnungslosen Menschen hinsichtlich des baulichen Handlungsbedarfes und möglicher Erweiterungsoptionen zu begutachten.

Am 27.04.2023 wurde dem Ausschuss für Soziales, Integration und Demographie das Ergebnis der Machbarkeitsstudie vorgestellt. Die untersuchten Objekte befinden sich zu derzeit zwar noch in einem grundsätzlich nutzbaren Zustand, dieser kann jedoch nur durch fortlaufende, teilweise bereits über das übliche Maß hinausgehende Instandhaltungsmaßnahmen aufrechterhalten werden.

In wesentlichen Bauteilen und Funktionsbereichen sind bereits heute erhebliche bauliche und strukturelle Defizite erkennbar. Diese führen nicht nur zu Einschränkungen im laufenden Betrieb, sondern deuten zugleich auf einen fortschreitenden Substanzverzehr hin. Ohne zeitnahe Gegenmaßnahmen ist davon auszugehen, dass sich dieser Prozess beschleunigt und mittelfristig zu einem nachhaltigen Verlust der baulichen Substanz führt.

Hinzu kommt, dass sich insbesondere in sanitär genutzten Bereichen deutliche hygienische Defizite zeigen. Abgenutzte und beschädigte Oberflächen (z. B. Fliesen, Fugen und Sanitärausstattung) lassen sich nur noch eingeschränkt reinigen und entsprechen vielfach nicht mehr den heutigen hygienischen Anforderungen. Dies wirkt sich bereits aktuell negativ auf die Gebrauchstauglichkeit aus.

Insbesondere die bestehenden Grundrissstrukturen weisen funktionale Mängel auf, die eine zeitgemäße Nutzung erheblich beeinträchtigen und teilweise den aktuellen Anforderungen nicht mehr gerecht werden. Ergänzend bestehen substanzielle Defizite im energetischen Standard sowie bei der Barrierefreiheit, wodurch sowohl erhöhte Betriebskosten als auch Nutzungseinschränkungen entstehen.

Ein weiteres Zuwarten würde nicht nur die Gebrauchstauglichkeit der Gebäude zunehmend einschränken, sondern auch zu einer deutlichen Ausweitung des erforderlichen Sanierungsumfangs führen.

Vor diesem Hintergrund wurden die erforderlichen Maßnahmen nach Dringlichkeit in drei Prioritätsstufen eingeordnet, um einem weiteren Substanzverlust entgegenzuwirken und einen wirtschaftlich vertretbaren Mitteleinsatz sicherzustellen.

1. Priorität:

- Beginenstr. 15

- Engelbertstr. 8-10

- Lombardenstr. 6-10

- Robert-Koch-Str. 5-15

2. Priorität:

- Aretzstr. 39-45

- Kongressstr. 18-20

- Lintertstr. 29

- Weißwasserstr. 1-8

3. Priorität:

- Hansmannstr. 30-32

- Tempelhofer Str. 4-6

- Vaalser Str. 332

- Vaalser Str. 417

Die Verwaltung wurde beauftragt, die Planungen für die Sanierung der priorisierten Objekte fortzuführen und dem Ausschuss laufend über den Fortgang zu berichten. Konkrete Maßnahmen sollen zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

Im Folgenden wurde zwischen dem Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration und dem Gebäudemanagement die u.g. Reihenfolge innerhalb der Objekte der ersten Kategorie vereinbart:

1. Lombardenstr. 6-10

2. Robert-Koch-Str. 5-15

3. Engelbertstr. 8-10

4. Beginenstr. 15

Dieser Reihenfolge lagen zusätzlich zu den oben genannten Defiziten insbesondere die Erwägungen zu Grunde, dass in der Einrichtung Lombardenstr. 6-10besonders dringender Handlungsbedarf aufgrund der in den Kellerräumen gelegenen Gemeinschaftsduschen besteht, dass die Stadt Aachen im Rahmen der Quartiersentwicklung Aachen-Forst mit den dort verorteten Objekten in der Robert-Koch-Str. 5-15 und Engelbertstr. 8-10 der eigenen Verantwortung gerecht werden möchte und dass die geplanten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Einrichtung Beginenstr. 15 erst nach Umbau des dortigen Erweiterungsbaus zur Notschlafstelle, Tagestreff und medizinischen Ambulanz durchgeführt werden sollen.

2. bauliche Maßnahmen in der Übergangswohneinrichtung Lombardenstr. 6-10

Grundsätzliches Ziel der Maßnahme ist die Schaffung von dauerhaftem, zeitgemäßen Wohnraum bzw. von den aktuellen Standards entsprechenden Arbeitsplätzen. Hierzu werden die Grundrisse der insgesamt 34 Wohneinheiten und zwei Büroeinheiten in den drei Mehrfamilienhäusern standardisiert und neu bestimmt. Insbesondere werden die sich derzeit in den Kellerräumlichkeiten befindlichen Duschen durch moderne Sanitärräume in den Wohneinheiten ersetzt. Es wird eine umfassende energetische Sanierung gemäß aktuellem Standard durchgeführt, die zu einer signifikanten Reduktion des Energieverbrauchs bezogen auf den Bestand führen wird.

Es sind eine Fassaden- und Innenraumsanierung inklusive verbesserter Wärme- und Schalldämmung, neue Fenster und Haustüren, eine optimierte Haustechnik und insgesamt ein nachhaltiger Materialeinsatz vorgesehen. Jedes Mehrfamilienhaus soll unabhängig von den beiden anderen funktionieren. Die Einbauten werden funktional, robust und in einem guten, zeitgemäßen Standard ausgeführt. Bauteile, die einem erhöhten Risiko für Vandalismus ausgesetzt sind, werden so geplant, dass sie bei Bedarf leicht ausgetauscht werden können.

3. Zeitplan

Die Leistungsphase 3 HOAI (Entwurfsplanung) wurde im dritten Quartal 2025 abgeschlossen. Sofern dieses Jahr die Leistungsphasen 5 und 6 HOAI (Ausführungsplanung und Vorbereitung der Vergabe) durchgeführt werden, kann im 2. Quartal 2027 der Baubeschluss gefasst werden. Der Auszug der Bewohnenden ist für das letzte Quartal 2027 vorgesehen. Die Sanierungsarbeiten sollen im ersten Quartal 2028 starten und voraussichtlich 15 Monate in Anspruch nehmen. Nach Baufertigstellung werden drei Monate für technische Prüfungen, Probeläufe sowie technische und behördliche Abnahmen veranschlagt. Eine Übergabe an FB 56 und der Einzug der Bewohnenden ist für Mitte 2029 geplant.

Während der Arbeiten werden die Bewohnenden in eine noch herzurichtende Ausweicheinrichtung verlegt.

4. Vorschlag der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt, die genannte Baumaßnahme umzusetzen und die Leistungsphasen 5 und 6 HOAI durchzuführen. Leistungsphase 4 entfällt bei dieser Maßnahme mangels Genehmigungserfordernisses. Die Ausschreibung und Vergabe der Baumaßnahme wird im Kalenderjahr 2026 nicht möglich sein, sodass beabsichtigt ist, dem Ausschuss den Baubeschluss nach Einbringung des Haushaltsplanentwurfes 2027 vorzulegen.

Auswirkungen

Finanzielle Auswirkungen:

	JA	NEIN
	x

PSP-Element 5-100804-900-00200-300-3, SK 78650000
Investive Auswirkungen	Ansatz 2026	Fortgeschriebener Ansatz 2026	Ansatz 2027 ff.	Fortgeschriebener Ansatz 2027 ff.	Gesamtbedarf (alt)	Gesamtbedarf (neu)
Einzahlungen	0	0	0	0	0	0
Auszahlungen	500.000	912.500	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

konsumtive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Folge-kosten (alt)	Folge-kosten (neu)
Ertrag	0	0	0	0	0	0
Personal-/ Sachaufwand	0	0	0	0	0	0
Abschreibungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Im Jahr 2026 wurde ein Ansatz in Höhe von 500.000 € eingeplant. Zusätzlich wurden die verfügbaren Mittel aus den Vorjahren in Höhe von 412.500 € per Ermächtigungsübertragung in das Jahr 2026 übertragen. Bisher sind IST-Kosten in Höhe von 178.110,16 € angefallen, sodass aktuell noch 734.389,84 € an verfügbaren Mitteln verbleiben.

Damit stehen für die Vergabe der weiteren Planungsleistungen der Leistungsphasen 5-6 ausreichend finanzielle Mittel, vorbehaltlich der Freigabe im Rahmen der Haushaltsbewirtschaftung insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Haushaltssperre, zur Verfügung. Die Kosten für diese Leistungsphasen belaufen sich gemäß aktueller Kostenberechnung auf rund 312.000 €.

Die Gesamtprojektsumme beträgt nach derzeitiger Kostenberechnung 9.179.000 € ohne Betriebsausstattung. Im Rahmen der Haushaltsplanung 2027 werden die zusätzlich benötigten Mittel für die entsprechenden Folgejahre angemeldet. Zudem wird die benötigte Betriebsausstattung seitens FB 56 ebenfalls im Rahmen der Haushaltsplanung 2027 entsprechend für die Folgejahre angemeldet.
Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
	x

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

gering	mittel	groß	nicht ermittelbar
x

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
	x

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

gering	x	unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel		80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß		mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)