Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36 a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Laurensberg: Roermonder Straße 412a, 412b, 412c, 412d hier: Bauantrag gem. § 64 BauO NRW 2018 i. V. m. § 34 Abs. 3 BauGB, hier: Errichtung einer Doppelhaushälfte (Nr. 412a, 412b, 412c, 412d)

Roermonder Straße 412 A, 412 B, 412 C, 412 D

hier: Bauantrag gem. § 64 BauO NRW 2018 i. V. m. § 34 Abs. 3b BauGB zur Errichtung einer Doppelhaushälfte – 4 Neubauvorhaben auf einem noch zu teilenden Grundstück

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle 2025 sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Die Antragsgrundstücke (Gemarkung Laurensberg, Flur 33, Flurstücke 3256, 3257, 3258 und 3259) befinden sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB, es liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB.

Im Rahmen der vorliegenden Vorlage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit gemäß §36BauGB wurden für insgesamt vier Flurstücke vier Bauanträge mit der Bezeichnung „Errichtung einer Doppelhaushälfte“ eingereicht. Die Anträge werden aufgrund des bestehenden städtebaulichen Zusammenhangs sowohl planungsrechtlich als auch städtebaulich als ein zusammenhängendes Vorhaben betrachtet.

Die am 03.08.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für die Errichtung von 4 Doppelhaushälften eine Abweichung gemäß §34 Abs. 3b BauGB zulässig, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird. Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des §71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36 a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 12.08.2026 gingen beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die vier Bauanträge zur Errichtung einer Doppelhaushälfte ein.

Die Antragsgrundstücke werden im Osten durch den angrenzenden Bahndamm begrenzt, der von einem dichten Baumbestand gesäumt ist. Entlang der Roermonder Straße befindet sich eine durchschnittlich zweigeschossige Straßenrandbebauung mit ausgebauten Dachgeschossen. Die zweite Reihe der näheren Umgebung ist geprägt durch eingeschossige Gebäude.

Beantragt sind vier zweigeschossige Doppelhaushälften mit jeweils einer seitlich angebauten Garage und einem zusätzlichen Dachgeschoss. Die Erschließung des rückwertigen Bereiches erfolgt über eine Zufahrt von der Roermonder Straße. Unmittelbar nördlich des Antragsgrundstückes ist die Errichtung eines Spielplatzes vorgesehen.

Bereits im Jahr 2021 wurde für das Vorhaben ein positiver planungsrechtlicher Bauvorbescheid erteilt. Gegenstand der damaligen Prüfung waren ausschließlich die Art der baulichen Nutzung (Wohnen), die Bauweise sowie die überbaubare Grundstücksfläche. Im Jahr 2024 wurde ein Bauantrag gestellt und genehmigt. Die dem Bauantrag zugrunde liegende Planung sah vier eingeschossige Doppelhaushälften mit jeweils einem allseitig zurückspringenden Staffelgeschoss vor. Diese Planung fügte sich nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein.

Anfang 2026 wandte sich der Antragstellende an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung, um die geplante Aufstockung der vorgesehenen Gebäude um ein weiteres Geschoss frühzeitig abzustimmen.

Das nun beantragte Vorhaben ist nach Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der geplanten Gebäudehöhe gemäß §34Abs.1 nicht zulässig,dafür eine Bebauung mit der beantragten wahrnehmbaren Wandhöhe in der näheren Umgebung keine vergleichbaren Vorbilder bestehen.

Der Antragstellende beantragt deshalb auf Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens nach §34Abs. 3b BauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Planungsrecht

Eine Nachverdichtung des Grundstücks durch die Ergänzung einer weiteren Geschossebene kann aus städtebaulicher und planungsrechtlicher Sicht grundsätzlich befürwortet werden.

Um mit der Ressource Grund und Boden im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Aachen schonend umzugehen und gleichzeitig den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, ist es notwendig, die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu reduzieren und primär Flächen innerhalb des bestehenden Siedlungsraums zu nutzen. Dazu zählt insbesondere die Nachverdichtung im Innenbereich.

Die geplante Nachverdichtung entspricht durch ein zusätzliches Geschoss dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, wie er in den „Leitlinien für die Innenentwicklung“ verfolgt wird (siehe Vorlage FB 61/1223/WP17). Die in den Leitlinien formulierten Qualitätskriterien werden nicht berücksichtigt.

Die beantragte bauliche Erweiterung entspricht im Wesentlichen den bereits im Bauvorbescheid aus dem Jahr 2024 als planungsrechtlich zulässig beurteilten Bauvorhaben. Die Gebäudekubatur fügt sich nach Art der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die beantragte Aufstockung und damit das Maß der baulichen Nutzung ist aus planungsrechtlicher Sicht nach § 34 Abs. 3b BauGB zu befürworten und ist mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Weitere fachliche und bauordnungsrechtliche Belange

• Die Grundstücksentwässerung ist im Trennsystem herzustellen. Erst nach Vorlage einer vollständigen Entwässerungsplanung kann die hydraulische Auslastung der betroffenen städtischen Kanäle beurteilt werden. Je nach Ergebnis der Berechnung kann es erforderlich sein, Rückhaltevolumen mit gedrosselter Einleitung vorzusehen, um die Leistungsfähigkeit des Kanalnetzes sicherzustellen.

• Gemäß § 55 Abs. 2 WHG ist Niederschlagswasser ortsnah zu versickern, verrieseln oder in ein Gewässer einzuleiten. Für das Vorhaben kommen zwei grundsätzliche Varianten in Betracht:

1. Versickerung auf dem Grundstück:
- Für die Prüfung der Versickerungsfähigkeit ist ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich.
- Die Einleitung in den Untergrund bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde.

2. Einleitung in den städtischen Regenwasserkanal auf dem angrenzenden Bahngelände:

- Auf dem Grundstück der Deutschen Bahn verläuft ein städtischer Regenwasserkanal.

- Im Rahmen der Entwässerungsplanung ist eine Abstimmung mit der Deutschen Bahn zwingend erforderlich. Aufgrund interner Prüfprozesse der DB ist hierbei mit einem zeitintensiven Abstimmungsverfahren zu rechnen.

• Das Schmutzwasser ist über eine Sammelleitung an den Mischwasserkanal in der Roermonder Straße anzuschließen. Die hierfür erforderliche Leitungsführung über private Grundstücke ist privatrechtlich abzusichern, insbesondere durch eine grundbuchliche Sicherung (Dienstbarkeit).

• Zufahrten müssen im Rahmen des Bauantrags nochmals geprüft werden. Die Erschließung der Einzelgrundstücke ist sicher zu stellen.

Die Prüfung dieser fachlichen und bauordnungsrechtlichen Belange wie z. B. Abstandsflächen, Immissionsschutz, Brandschutz, Entwässerung, Stellplatznachweis sowie weiterer fachlicher Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu beachten und nicht Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit.

3. Empfehlung der Verwaltung

Die Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben unter der Bedingung zu erteilen, dass ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Frist zur Fertigstellung des Vorhabens binnen 24 Monaten nach Zustellung der Baugenehmigung sichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: