Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36 a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Eilendorf: Forster Straße hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechtes, hier: Möglichkeit einer Wohnbebauung der Parzelle 420, Flur 18, Gemarkung Eilendorf

Forster Straße

hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 i. V. m. § 246e BauGB zu Fragen des Bauplanungsrechtes zur Möglichkeit einer Wohnbebauung der Parzelle 420, Flur 18, Gemarkung Eilendorf

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Das Antragsgrundstück Gemarkung Eilendorf, Flur 18, Flurstück 420 befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB und liegt außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 35 BauGB.

Die am 11.03.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für die Wohnbebauung der Parzelle 420, Flur 18 eine Abweichung gemäß §246e BauGB zulässig, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird. Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des §71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 17.08.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit einer Wohnbebauung der Parzelle 420, Flur 18, Gemarkung Eilendorf ein. Die planungsrechtliche Fragestellung des Antrags auf Vorbescheid lautet:

Besteht die Möglichkeit einer Wohnbebauung der Parzelle 420, Flur 18, Gemarkung Eilendorf, entsprechend dem beigefügten Plan, obwohl das Grundstück zur Zeit als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist?

Auf dem Grundstück ist die Errichtung von zwei Zweifamilienwohnhäusern mit Satteldach und je Einheit eine Garage geplant. Die geplante Bebauung an der Forster Straße nimmt die straßenbegleitende Flucht der Nachbarhäuser auf, weist jedoch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sowie der überbaubaren Grundstücksfläche im Vergleich zur umgebenden eingeschossigen Einzel- und Doppelhausbebauung eine vergleichsweise hohe bauliche Dichte auf. Die vorhandene Bebauungsstruktur ist bei der Beurteilung der konkreten Außenbereichsverträglichkeit und insbesondere der Auswirkungen des Vorhabens auf das Orts- und Landschaftsbild zu berücksichtigen.

Da keine Privilegierung i. S. des § 35 Abs. 1 BauGB vorliegt, erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung für ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Demnach können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung verkehrlich gesichert ist. Die Bebauung schließt in diesem Bereich südlich an die vorhandene Bebauung an und wird ebenfalls von der Forster Straße erschlossen.

Die geplante Wohnbebauung liegt im Außenbereich in unmittelbarer Nähe zu einem bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb.

Der Antragsstellende beantragt nun auf der Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens gemäß §246eBauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Eine geplante Nachverdichtung in Form einer Wohnbebauung in Verlängerung der bestehenden Ein- und Zweifamilienhausbebauung der Forster Straße wird aus planungsrechtlicher Sicht grundsätzlich befürwortet. Hinsichtlich des konkreten Vorhabens bestehen jedoch Bedenken.

Planungsrecht

Die Priorität der Siedlungsentwicklung in Aachen soll auch weiterhin im Innenbereich liegen und Vorrang vor der Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich nach § 35 BauGB haben. Grundsätzlich können bei akutem Wohnraummangel bauliche Entwicklungen nach § 246e BauGB im Außenbereich ermöglicht werden, wenn das geplante Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit bestehender Bebauung steht, im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen sowie der städtebaulichen Ausgangslage mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Das Antragsgrundstück ist derzeit unversiegelt und wird als landwirtschaftliche Wiesenfläche ausgewiesen. Gemäß §246eAbs.1Satz 2 BauGB „hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich […] nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes zur Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.“ Diese überschlägige Prüfung ist in Bezug auf die Umweltbelange durchzuführen und ggf. erforderliche Ausgleichsmaßnahmen bzw. Vermeidungs- oder Minderungsmaßnahmen über einen städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren.

Die beantragte Abweichung gemäß § 246e BauGB soll es ermöglichen, den bestehenden Konflikt unter Würdigung der Belange des Wohnungsbaus sowie der nachbarlichen Interessen, in diesem Fall der des bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs zu lösen, ohne dessen Bewirtschaftung einzuschränken. Dabei ist die bestehende landwirtschaftliche Nutzung als schutzwürdige, im Außenbereich privilegierte Nutzung in die einzelfallbezogene Abwägung einzustellen. Die geplante Wohnnutzung darf nicht dazu führen, dass der bestehende landwirtschaftliche Betrieb durch die heranrückende Wohnnutzung eingeschränkt wird. Es besteht die Gefahr einer nachträglichen Konfliktverlagerung zulasten des Betriebs, sofern nicht nachgewiesen werden kann, dass die landwirtschaftliche Nutzung durch die Wohnbebauung weder in ihrer bestehenden Nutzung noch in ihrer zulässigen Entwicklung beeinträchtigt wird.

Zur Beurteilung, ob gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet werden können, bedarf es eines immissionsschutzrechtlichen Gutachtens, um mögliche Beeinträchtigungen der geplanten Wohnbebauung durch Lärm, Staub und Gerüche des benachbarten landwirtschaftlichen Betriebes ausschließen zu können. Weiterhin darf durch eine heranrückende Wohnbebauung der landwirtschaftliche Betrieb nicht in seinem Bestand aber auch hinsichtlich möglicher Erweiterungsabsichten eingeschränkt werden. Dieser mögliche Nutzungskonflikt zwischen Wohnbebauung und landwirtschaftlichem Betrieb ist durch die Erarbeitung eines Fachgutachtens durch den Antragsteller auszuschließen. Die mit § 246e BauGB bezweckte erleichterte Genehmigung von Wohnraum kann nur erfolgen, wenn die nachbarlichen Belange (hier: die Belange des bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs) entsprechend gewürdigt werden und eine Vereinbarkeit nachgewiesen werden kann.

Darüber hinaus fügt sich das geplante Baukörpervolumen nicht in die durch die angrenzende Bebauung geprägte städtebauliche und landschaftliche Situation ein.

3. Empfehlung der Verwaltung

Die Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage nicht empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben im Rahmen eines Antrages auf Vorbescheid nicht zu erteilen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: