Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36 a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Mitte: Karl-Marx-Allee 100 hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechtes hier: Errichtung eines zweigeschossigen Wohnhauses

Karl-Marx-Allee 100

hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 i. V. m. § 34 Abs. 3b BauGB zu Fragen des Bauplanungsrechts zur Errichtung eines zweigeschossigen Wohnhauses

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Das Antragsgrundstück (Gemarkung Burtscheid, Flur 3, Flurstück 814) befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne des § 30 BauGB und liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB.

Die am 30.07.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für die Errichtung eines zweigeschossigen Wohnhauses eine Abweichung gemäß §34 Abs. 3b BauGB zulässig, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird. Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des §71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 12.08.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit der Errichtung eines zweigeschossigen Wohnhauses ein. Die planungsrechtlichen Fragestellungen des Antrags auf Vorbescheid lauten:

„Ist die dargestellte Bebauung in zweiter Reihe zulässig (Nachverdichtung)?“

Das Antragsgrundstück liegt in einer aufgelockerten Blockstruktur im Südwesten von Aachen. Die Bebauung im Südosten, Westen und Nordwesten des Grundstücks besteht überwiegend aus Doppel- und Mehrfamilienhäusern. Diese verfügen vorwiegend über eine zweigeschossige Bauweise zuzüglich eines Dachgeschosses. Die rückwärtigen Grundstücksbereiche innerhalb des Baublocks sind hingegen weitgehend unbebaut und durch stark begrünte Freiflächen geprägt. In diesen Bereichen befinden sich untergeordnete Nebenanlagen oder Anbauten. Eine vergleichbare städtebauliche Ordnung findet sich in den benachbarten Blockstrukturen.

Auf dem Antragsgrundstück befindet sich derzeit eine Doppelhaushälfte mit einem zweigeschossigen Erscheinungsbild zuzüglich eines Dachgeschosses. Das Bestandsgebäude umfasst insgesamt drei Wohneinheiten (siehe Anlage 3, Seite 6). Die Balkone und Aufenthaltsmöglichkeiten des Bestandsbaus orientieren sich zum rückwärtigen, südwestlichen Gartenbereich. Dieser ist durch einen dichten Baum- und Heckenbestand geprägt. Im hinteren Bereich des Grundstücks befindet sich eine Nebenanlage. Auf der hinteren Hälfte des Grundstücks soll ein freistehendes Wohnhaus errichtet werden. Gemäß der vorliegenden Antragsunterlagen soll das Objekt über mindestens zwei Vollgeschosse mit zuzüglicher Dachebene verfügen.

Zur Realisierung des Vorhabens ist eine Zweiteilung des bestehenden Grundstücks vorgesehen (siehe Anlage 3, Seite 10). Für die bestehende Doppelhaushälfte soll ein begrenzter Gartenbereich erhalten bleiben.

Der auf dem Grundstück vorhandene Apfelbaum wird von der antragstellenden Person als nicht schützenswert eingestuft. Zu dem weiteren Baum- und Heckenbestand enthalten die Antragsunterlagen keine Angaben. Auch in der Plandarstellung ist dieser nicht verortet.

In den Antragsunterlagen wird die Erschließung des geplanten Neubaus lediglich textlich beschrieben. Sie soll entlang der Grundstücksgrenze zur Karl-Marx-Allee erfolgen. Eine zeichnerische Darstellung der vorgesehenen Erschließung und Zuwegung zum Baukörper liegt nicht vor.

Der geplante rückwärtige Neubau weicht in seiner städtebaulichen Einordnung von der Bebauungsstruktur der näheren Umgebung ab. Zwar sind in den rückwärtigen Grundstücksbereichen vereinzelt Anbauten an bestehende Hauptgebäude sowie Nebenanlagen vorhanden, jedoch sind in der näheren Umgebung keine eigenständigen, freistehenden Wohngebäude mit einer vergleichbaren Dimensionierung und Geschossigkeit vorzufinden. Die Errichtung eines eigenständigen Wohngebäudes im Blockinnenbereich würde erstmals zu einer baulichen Nutzung der bislang überwiegend unbebauten rückwärtigen Grundstücksbereiche führen.

Das Vorhaben entspricht hinsichtlich seiner Lage, seiner städtebaulichen Dimensionierung und seiner Nutzung als eigenständiges Hauptgebäude nicht der prägenden Eigenart der näheren Umgebung. Insbesondere fehlt es an einer entsprechenden Bebauung in zweiter Reihe in der direkten Umgebung, an der sich die geplanten Baukörper hinsichtlich ihrer Stellung und ihres Maßes orientieren könnten. Das beantragte freistehende Wohngebäude im rückwärtigen Grundstücksbereich fügt sich aufgrund fehlender Vorbilder nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht in die vorhandene Bebauungsstruktur ein.

Der Antragstellende beantragt nun auf der Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens gemäß §34 Abs. 3b BauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Eine Nachverdichtung im Blockinnenbereich durch zusätzliche Wohnnutzung kann aus städtebaulicher und planungsrechtlicher Sicht grundsätzlich befürwortet werden.

Planungsrecht

Gemäß § 34 Abs. 3b BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Um mit der Ressource Grund und Boden im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Aachen schonend umzugehen und gleichzeitig den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, ist es notwendig, die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu reduzieren und primär Flächen innerhalb des bestehenden Siedlungsraums zu nutzen. Dazu zählt insbesondere die Nachverdichtung im Innenbereich.

Das Vorhaben entspricht dem grundlegenden Ziel der „Leitlinien für die Innenentwicklung“. Demnach soll die Innenentwicklung unter anderem durch die Entwicklung ungenutzter Flächen sowie durch die Aufstockung und Erweiterung bestehender Bebauung vorangetrieben werden (siehe Vorlage FB 61/1223/WP17). Eine Nachverdichtung von Blockinnenbereichen in zweiter Reihe ist für die „aktive Umsetzung der Innenentwicklung“ durch die „Entwicklung […] untergenutzter Flächen“ als städtebaulich sinnvoll zu betrachten (vgl. Leitlinien der Innenentwicklung, siehe Vorlagen Nr. FB 61/1223/WP17). Die in den Leitlinien formulierten Qualitätskriterien für Innenentwicklungsprojekte werden nicht berücksichtigt.

Die Dimensionierung des beantragten Wohngebäudes lässt sich städtebaulich grundsätzlich unter der Berücksichtigung der Belange der angrenzenden Nachbargrundstücke vertreten. Insbesondere sollen, gemäß der „Leitlinien für die Innenentwicklung“ zwischen den Baukörpern und zu den angrenzenden Grundstücken ausreichende Abstände sichergestellt werden. Darüber hinaus sollte die Bebauung im Blockinnenbereich gegenüber der straßenbegleitenden Bebauung in ihrer Höhe und städtebaulichen Wirkung zurückhaltender ausgebildet werden.

Die abschließende Beurteilung der möglichen Auswirkungen auf die nachbarlichen Interessen und die gesunden Wohnverhältnisse können abschließend erst im Rahmen des Bauantragsverfahrens beurteilt werden. Dies betrifft insbesondere die Lärmentwicklung im Blockinnenbereich und den Umgang mit dem vorhandenen Grün- und Baumbestand.

Das Antragsgrundstück ist im Flächennutzungsplan (FNP AACHEN*2030) als „Gemischte Baufläche“ dargestellt und liegt am Rande der Klimasignatur „Schutzbereich Stadtklima“. Für diesen Bereich wird ein Versiegelungsgrad von maximal 60 % angestrebt. Nach Angaben des Antragstellenden wurde für das Vorhaben eine Grundflächenzahl (GRZ) von ca. 0,3 berechnet. Für die Beurteilung des tatsächlichen Versiegelungsgrades müssen Zuwegungen, Zufahrten und Stellplätze ebenfalls berücksichtigt werden. Eine abschließende Bewertung ist daher erst auf Grundlage entsprechender Angaben möglich. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Gesamtversiegelungsgrad durch Anrechnen der Flächen von Nebenanlagen, Zufahrten und der Tiefgarage von 60 % der Grundstücksfläche anzustreben ist.

Die Zulassung des Vorhabens im Zuge einer Abweichung gemäß § 34 Abs. 3b BauGB könnte eine Vorbildwirkung für weitere Bauvorhaben in den rückwärtigen Grundstücksbereichen der Umgebung haben. Dadurch könnten neue Entwicklungen in diesem sowie in benachbarten Blockinnenbereichen angestoßen werden. Eine Nachverdichtung in zweiter Reihe ist mit der gewünschten Entwicklung der Stadt Aachen vereinbar. Die Abweichung ist unter diesem Gesichtspunkt zu befürworten.

Weitere fachliche und bauordnungsrechtliche Belange

Der vorhandene, dichte Baum- und Heckenbestand muss berücksichtigt werden. Die vorliegenden Unterlagen enthalten keine ausreichenden Angaben zum Umgang mit der Vegetation und den weiteren Baumbestand vor Ort. In den Antragsunterlagen wird lediglich auf einen vorhandenen Apfelbaum eingegangen, welcher als nicht erhaltenswert eingestuft wurde. Auf den weiteren Baumbestand, der insbesondere im Luftbild erkennbar ist, wird nicht näher eingegangen.

Für eine abschließende fachliche Bewertung im Rahmen des Bauantragsverfahrens ist ein aktueller Lageplan eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs mit dem Aufmaß des vorhandenen Baumbestandes vorzulegen, da es sich bei dem umfangreichen Baumbestand um einen im Rahmen der Erteilung der Zustimmung der Gemeinde zu berücksichtigenden öffentlichen Belang handelt. Anschließend ist der weitere Umgang mit den Bäumen und Gehölzen insbesondere mögliche Baumfällungen mit dem zuständigen Fachbereich Klima und Umwelt abzustimmen.

Hinsichtlich der geplanten Stellplätze gibt es weiteren Prüfbedarf. Das Vorhaben wurde inklusive einer Berechnung der erforderlichen Stellplätze eingereicht. Die insgesamt vier ermittelten Stellplätze sind in der Planzeichnung aufgeführt. Zwei Stellplätze sollen an der nordwestlichen und zwei weitere an der nordöstlichen Grundstücksgrenze angeordnet werden. Im Bereich der beiden nordöstlich vorgesehenen Stellplätze befindet sich nach den aktuell vorliegenden Luftaufnahmen derzeit ein bepflanzter Vorgarten. Dies würde sich zunehmend auf die Versiegelung des Grundstücks auswirken.

Die Prüfung oben genannter Belange und weiterer fachlicher Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht, wie z. B. Ab-standsflächen, Immissionsschutz, Brandschutz, Entwässerung, Stellplatznachweis sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu beachten und nicht Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit.

3. Empfehlung der Verwaltung

Eine Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben unter der Bedingung zu erteilen, dass ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Frist zur Antragstellung einer Baugenehmigung von 12 Monaten (vollständig prüf- und genehmigungsfähiger Bauantrag) sowie eine Frist zur Fertigstellung des Vorhabens binnen 24 Monaten nach Zustellung der Baugenehmigung sichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: