Ratsantrag Nr. 047/19 der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen: genossenschaftliches Wohnen stärken

Mit Ratsantrag 047/19 vom 09.06.2026 hat die Fraktion von Bündnis 90/Die Grünen die Verwaltung beauftragt, bei der anstehenden Konzeptvergabe für die Flächen des ehemaligen Sportplatzes Rathausstraße in Laurensberg einen Anteil von mindestens 50% für genossenschaftliches Wohnen zu reservieren und dies zeitnah anzukündigen.

Eines der Kernziele der Entwicklung städtischer Potenzialflächen ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Mit einer Grundstücksgröße von rd. 1 ha bieten die städtischen Grundstücke Rathausstraße, ehem. Sportplatz Entwicklungspotenzial für ein neues Wohnquartier (vgl. Anlage 1). Die Ausschreibung der Grundstücksvergabe soll, wie im Sachstandsbericht 2022 erläutert, im Konzeptverfahren erfolgen.

Die Lage auf dem Aachener Wohnungsmarkt ist angespannt. Studien belegen, dass auch bundesweit der Neubau von bezahlbarem Wohnraum deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt. Hohe Baukosten, hohe Bodenpreise, reduzierte Flächenangebote oder schwieriger zu entwickelnde Flächen in Großstädten erschweren Neubauentwicklungen zunehmend.

Die hohen Baukosten resultieren aus einer Kombination aus stark gestiegenen Zinsen, hohen regulatorischen Anforderungen und Normen, einem dauerhaft hohen Niveau der Material- und Rohstoffpreise sowie Personal- und Kapazitätsengpässen. Ebenso schwächen geopolitische Unsicherheiten die Bereitschaft in neue Wohnungsbauprojekte zu investieren. Die Kompensation auslaufender Mietpreis- und Belegungsbindungen im öffentlich geförderten Wohnungsbestand wird durch die beschriebenen Rahmenbedingungen und den Rückgang der Neubauaktivitäten zunehmend erschwert. Dies gefährdet die langfristige Sicherung eines ausreichenden Angebots an bezahlbarem Wohnraum.

Daher nimmt die Stadt bei der Schaffung von bezahlbarem und nachhaltigem Wohnraum eine aktive Rolle ein, um eine sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Bei der Vermarktung städtischer Grundstücke wird daher auf eine Ausdifferenzierung des Wohnungsangebotes sowie Erhalt bzw. Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen im Quartier geachtet.

Genossenschaftliches Wohnen

Erklärtes Ziel von Wohnungsbaugenossenschaften ist die Bereitstellung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum für ihre Mitglieder, die Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität und die Förderung nachbarschaftlichen Zusammenlebens. Der Wohnungsbestand bleibt Gemeinschaftseigentum und die Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft werden über ihre Genossenschaftsanteile „Miteigentümer“ der Genossenschaft und ihrer Immobilien. Die Mitglieder erhalten nach Kündigung das eingezahlte Kapital (Geschäftsanteile) zurück. Da der Nominalwert der Anteile ausgezahlt wird, gibt es keine Beteiligung an Wertsteigerungen der Immobilie, wodurch Spekulationsgewinne vermieden werden. Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist somit nicht nur ein Wirtschaftsunternehmen, sondern vor allem auch eine Sozialgemeinschaft. Gegenüber öffentlich gefördertem Wohnungsbau haben Genossenschaften den Vorteil, dass sie gemäß ihrem Gründungszweck dauerhaft bezahlbaren Wohnraum bereitstellen, über die vorgegebene Mietpreisbindung (Förderrichtlinie öffentliche Wohnraumförderung Land NRW) hinaus. Da Genossenschaften Wohnraum für ihre Mitglieder errichten, sind die Bauprojekte zudem nicht renditeorientiert, sondern die Bezahlbarkeit des Wohnraums steht im Fokus. Allerdings wird im Rahmen genossenschaftlichen Handelns Wohnraum lediglich für Mitglieder der Genossenschaft zur Verfügung gestellt. Die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft ist mit dem Einsatz finanzieller Mittel (Kauf Genossenschaftsanteile) verbunden, wodurch eine hohe Eintrittsbarriere für Menschen mit niedrigen Einkommen entsteht.

Standort Rathausstraße

Die Fläche des ehemaligen Sportplatzes (Gemarkung Laurensberg, Flur 21, Flurstück 836 und 837) wird zu einem Wohnquartier, bestehend aus zwei Baufelder, entwickelt, wovon das rückwärtig liegende Baufeld 4.493 m² und das Richtung Rathausstraße liegende Baufeld 2.869 m² umfasst. Es ist davon auszugehen, dass abhängig von der Zielgruppe und den damit verbundenen Wohnraumgrößen auf beiden Bauflächen aufgrund der vorliegenden Hemmnisse und Anforderungen rd. 60 Wohneinheiten errichtet werden können.

Mehrere standortspezifische Eigenschaften und -Anforderungen des ehemaligen Sportplatzes an der Rathausstraße, wie der Verzicht auf Tiefgaragen und Kellergeschosse, Maßnahmen zur Starkregenvorsorge, städtebauliche Anforderungen wegen einer vorhandenen Kaltluftabflusszone, der Umgang mit einem mehrfach lärmbelasteten Standort, sowie auch der für das Konzeptverfahren beschlossene Themenschwerpunkt „klimaneutral und ressourcenschonend Bauen“ (vgl. Vorlage von FB 61 zur klimaneutralen Siedlung) stellen hohe Anforderungen an die Planung und Realisierung des künftigen Wohnungsneubaus.

Konzeptverfahren

Aufgrund der Größe der zu beplanenden Bauflächen sowie der in der Vorlage von FB 23 zum 2-stufigen Konzeptverfahren beschriebenen Komplexität der Standorteigenschaften und -anforderungen, ist die Bewerbung im Konzeptverfahren mit einem hohen Planungsaufwand verbunden.

Der Kreativität und Erfahrung der Bewerbenden im Umgang mit diesen Anforderungen sollte im Bebauungsplan möglichst viel Freiraum gelassen werden, um das für den Standort bestmögliche und finanzierbare Projekt zu entwickeln (vgl. Anlage 2).

Daher werden im Bebauungsplan keine Vorgaben zu den Bauformen gemacht, jedoch zu deren Höhe, und dass diese sich an den Bedingungen der Kaltluftströme sowie an den Vorgaben des Lärmschutzes orientieren müssen. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs wird durch fehlende Tiefgaragen ebenfalls eine wichtige Rolle in der Erarbeitung der Konzepte darstellen. Damit in den beiden Verfahrensstufen aussagekräftige und finanzierbare Konzepte entwickelt werden, sind von den Bauherr*innen Fachplaner einzubinden.

Angesichts der besonderen Anforderungen und Restriktionen des Standorts rät die Fachverwaltung von einer getrennten Vergabe der beiden Baufelder und einer Reservierung eines Baufelds für genossenschaftliches Wohnen explizit ab. Stattdessen wird empfohlen, unabhängig von der Rechtsform der künftigen Bauherr*innen, die Gesamtwohnbaufläche beider Baufelder an einen Bauherrn / eine Bauherrin zu vergeben. Die Chance auf ein wirtschaftlich tragfähiges Projekt wird durch die Verteilung von Fixkosten über eine größere Fläche erhöht. Auch können bessere konzeptionelle Lösungsansätze entwickelt werden, wenn beide Baufelder beplant werden. Dies wirkt sich bei Erstellung des städtebaulichen Konzepts beispielsweise besonders positiv auf die Berücksichtigung des Kaltluftabflusses aus, da durch geschickt aufeinander abgestimmte Anordnung der Gebäude auf beiden Baufeldern der Luft-Durchfluss im Plangebiet gewährleistet werden kann.

Die Verwaltung empfiehlt, neben Wohnungsbauunternehmungen bereits bestehende Wohnungsbau-genossenschaften im Ausschreibungsverfahren zuzulassen, da diese über ein Netzwerk fachkundiger Akteure und Mitglieder sowie Erfahrungen in der Projektumsetzung verfügen. Auch lokale, landes- oder bundesweit tätige Stiftungen wie z.B. die Stiftung trias oder die Matthias-Claudius-Stiftung (sh. Projekt Claudius Höfe, Bochum), könnten als weitere gemeinwohlorientierte Akteure für dieses Konzeptverfahren zugelassen werden. Als Träger haben Stiftungen ebenso wie Genossenschaften den Vorteil, dass sie einen gemeinnützigen sowie langfristigen Zweck verfolgen und an ihre Satzung gebunden sind. Zudem müssen sie nicht renditeorientiert handeln und wirken in der Regel nachhaltig für das Gemeinwohl.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: