Leerstand im städtischen Wohnungsbestand, Antrag der SPD-Fraktion vom 01.09.2026 in der BV Aachen – Kornelimünster/Walheim

Mit Schreiben vom 01.09.2026 hat die SPD-Fraktion den Antrag „Leerstand im städtischen Wohnungsbestand“ in der Bezirksvertretung Aachen-Kornelimünster / Walheim gestellt. Mit dem Antrag wird die Verwaltung beauftragt, über leerstehende städtische Wohnungen im Stadtbezirk Kornelimünster / Walheim zu berichten. Ergänzend erläutert die Vorlage die grundsätzliche Vorgehensweise bei der Erfassung von Leerständen, die wesentlichen Ursachen für Leerstände sowie die konkrete Situation im Stadtbezirk Kornelimünster/Walheim.

1. Erfassung von Wohnungsleerstand

In Aachen wird der Wohnungsleerstand seit 2009 in Kooperation mit Regionetz nach der sogenannten Stromzählermethode erfasst. Diese Methode identifiziert Leerstände anhand eines sehr niedrigen Stromverbrauchs (unter 150 kWh/Jahr), der über einen Zeitraum von mindestens drei Monaten anhält. Aufgrund des rollierenden Ableseverfahrens der Stadtwerke erfolgt die Auswertung jeweils mit zeitlicher Verzögerung.

Teil der Auswertung sind kleinräumige Leerstandszahlen auf Basis der 60 Aachener Lebensräume – eine Maßnahme aus der Umsetzung des städtischen Handlungskonzepts Wohnen. Diese werden im jährlichen Wohnungsmarktbericht der Stadt Aachen ausführlich analysiert und mithilfe von Kartenwerken dargestellt (-> www.aachen.de/wohnungsmarktbericht). Diese räumlich differenzierte Betrachtung ermöglicht die Identifikation potenzieller Leerstandsschwerpunkte im Stadtgebiet. Aus datenschutzrechtlichen Gründen ist eine noch kleinteiligere oder gar objektbezogene systemische Datenbereitstellung und Auswertung nicht möglich. Um einzelnen Leerständen durch die Wohnungsaufsicht der Stadt Aachen nachgehen zu können, ist die Verwaltung daher vor allem auf objektbezogene Meldungen aus der Bevölkerung angewiesen. Eine Meldung kann beispielweise über den Leerstandsmelder erfolgen, der im Rahmen des Handlungskonzepts Wohnen eingeführt wurde. Hier können Bürger*innen niedrigschwellig im Rahmen eines vereinfachten Online-Prozederes Leerstände melden. Entsprechende Hinweise werden geprüft und bei einem begründeten Verdacht auf einen längerfristigen Leerstand, werden die erforderlichen Maßnahmen nach dem Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz - WohnStG) sowie der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Aachen, die seit 2019 im Stadtgebiet Aachen gilt, eingeleitet.

2. Erfasste Leerstände im Stadtbezirk Kornelimünster/Walheim

Der Stadtbezirk Kornelimünster/Walheim setzt sich zusammen aus den drei Lebensräumen Kornelimünster (LR 610), Oberforstbach (LR 620) und Walheim (LR 630), für die Leerstandsdaten vorliegen.

Die gesamtstädtische Leerstandsquote lag im Jahr 2024 bei 4,1 %. Trotz der relativ niedrigen Quote entspricht dies absolut betrachtet 5.641 leerstehenden Wohneinheiten, die aktuell nicht zur Verfügung stehen. Der Bezirk Kornelimünster / Walheim wies 262 leerstehende Wohnungen auf – das entspricht einer Leerstandsquote von 3,6 %.

Für die wohnungsmarktpolitische Bewertung ist jedoch insbesondere die Dauer des Leerstands von Bedeutung. In einem weiteren analytischen Schritt wird daher der strukturelle Leerstand betrachtet, also Wohnraum, der seit mindestens sechs Monaten leer steht. Dadurch werden kurzfristig modernisierungsbedingte Leerstände herausgerechnet, sodass ausschließlich dauerhaft oder langfristig dem Markt entzogene Wohneinheiten in die Betrachtung einfließen, die als Reaktivierungspotential gesondert betrachtet werden sollten. Im Bezirk Kornelimünster / Walheim traf dies im Jahr 2024 auf 150 Wohnungen zu. Dies entspricht einem strukturellen Leerstand von 2,0 %, was als sehr geringe Leerstandsquote gilt.

Dem Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration sind im Stadtbezirk Kornelimünster/Walheim vier konkrete Objekte als Leerstände bekannt und gemeldet worden. Diese befinden sich derzeit in der Prüfung. Auch die städtischen Leerstände sind bekannt und werden in den nachfolgenden Ausführungen entsprechend eingeordnet. Darüber hinaus bestehen im Stadtbezirk keine weiteren städtischen Wohnungsleerstände.

3. Ursachen und Vorgehen bei bekannten Leerständen

Wohnungsleerstand kann auch in angespannten Wohnungsmärkten wie Aachen aus unterschiedlichen Gründen entstehen. Ein Teil des Leerstands ist vorübergehend und meist durch Modernisierung oder Sanierung bedingt. Wohnungsmarktpolitisch besonders relevant ist dagegen der oben beschriebene strukturelle Leerstand. Gründe können unter anderem notwendige, langwierige Instandsetzungen und Sanierungen, komplexe Eigentums- oder Erbschaftsverhältnisse, geplante Umbauten oder Nutzungsänderungen mit Planungs-/Genehmigungserfordernissen sowie eine Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung oder touristische

Kurzzeitvermietung sein. Missbräuchlicher Leerstand kann insbesondere dann vorliegen, wenn Wohnraum ohne anerkennungsfähigen sachlichen Grund bewusst nicht genutzt oder vermietet wird, etwa um eine Verwertung zu einem späteren Zeitpunkt abzuwarten, obwohl eine Vermietung grundsätzlich möglich wäre, oder wenn Sanierungs- bzw. Umbauabsichten lediglich vorgeschoben werden, ohne dass konkrete und zeitnah umsetzbare Maßnahmen geplant oder eingeleitet sind.

Zu beachten ist, dass die Kommune nicht gegen jeden Leerstand unmittelbar einschreiten kann. Die kommunalen Handlungsmöglichkeiten bei Wohnungsleerstand sind rechtlich vorgegeben und definiert. Ein unmittelbares Einschreiten ist insbesondere dann nicht möglich, wenn zulässige Leerstandsgründe wie Sanierungsmaßnahmen, Verkaufs- oder Erbverfahren vorliegen oder der gesetzliche Bestandsschutz greift. Zudem erfordern Maßnahmen aufwendige und belastbare Sachverhaltsermittlung und müssen das Eigentumsrecht berücksichtigen. Eingeleitete Verfahren nehmen aufgrund gesetzlich vorgeschriebener Verfahrensschritte, Anhörungen, möglicher Rechtsmittel oder gerichtlicher Überprüfungen oft einen längeren Zeitraum in Anspruch.

Auch wenn Gebäude also augenscheinlich leer stehen, können bereits Prüfungen laufen oder rechtliche Gründe einem Einschreiten entgegenstehen.

4. Leerstand im städtischen Wohnungsbestand im Bezirk Kornelimünster / Walheim

Im Stadtbezirk liegen über die im Antrag benannten Objekte keine weiteren städtischen Wohnungsleerstände vor. Die Stadt ist gefordert, ihre eigenen Bestände kontinuierlich hinsichtlich bestehender Leerstände zu überprüfen, deren Ursachen und Dauer transparent darzulegen und auf eine möglichst zeitnahe Wiederzuführung zum Wohnungsmarkt hinzuwirken. Zu den angefragten Objekten stellt sich die aktuelle Situation wie folgt dar.

1. Albert-Einstein-Straße 26
   Das Objekt stand leer seit 01.08.2023. Bestehende Mietverhältnisse waren seitens der Mieter gekündigt worden. Im Anschluss daran musste die Weiterverwendung des Objektes geklärt werden. Dies erforderte Prüfungen von Verwendungsmöglichkeiten, Umbauerfordernissen und Kostenschätzungen. Im Jahr 2026 wurde das Objekt dann zur Unterbringung von Geflüchteten an die Abteilung Übergangswohnen (FB 56/500) des Fachbereichs Wohnen, Soziales und Integration übergeben. Dem vorausgegangen waren die Klärung und Sicherstellung der Finanzierung notwendiger Umbaukosten und die vertraglichen Ausgestaltungen. Das Objekt wurde zum 01.07.2026 dann formal durch den Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration angemietet. Das städtische Gebäudemanagement (E26) ist mit der Herrichtung als beauftragt. Diese wird ca. 75.000 € an Finanzmitteln beanspruchen; derzeitige Planungen sehen die Fertigstellung für Ende 2. Quartal 2027 vor.

2. Dachgeschosswohnungen über der Kindertagesstätte in Schmithof – Falkenberg 2-4
   Die Wohnung stand seit Oktober 2024 leer – Grund für den Leerstand sind massive Gebäudeschäden, die einer entsprechenden Prüfung und Einordnung bedurften. Das Gebäude wurde im vergangenen Jahr in Absprache mit dem Fachbereich Immobilienmanagement (FB 23) in das Sondervermögen des städtischen Gebäudemanagements (E26) übertragen. Die beiden Wohnungen standen zu diesem Zeitpunkt bereits leer und waren zuvor von der Gewoge verwaltet worden. Das städtische Gebäudemanagement (E26) behebt diese Mängel derzeit und richtet die Räume im 1. Obergeschoss für die Nutzung als Personalraum für die Kita her, der bisher dort fehlte. Hierzu wurde zusätzlich ein 2. Rettungsweg hergerichtet. Die Innutzungnahme steht unmittelbar bevor. Das Dachgeschoß ist nicht zu Wohnzwecken geeignet, da in der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig. Hier wären erhebliche Investitionen zu tätigen, um die Nutzung zu ermöglichen.

5. Fazit

Für die benannten Objekte liegen nachvollziehbare Gründe für die jeweiligen Leerstandszeiten vor. Die erforderlichen Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind dabei regelmäßig an bestimmte zeitliche Abläufe und Abfolgen gebunden. Diese ergeben sich unter anderem aus der Verfügbarkeit der erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen sowie aus den einzuhaltenden vergaberechtlichen Verfahren und deren zeitlichen Vorgaben. Diese Rahmenbedingungen bestimmen den Zeitraum bis zur Wiederzuführung der Objekte zur Nutzung maßgeblich mit. Die benannten Objekte werden nach aktueller Planung 2027 wieder entsprechenden Nutzungen zugeführt.