Erlass einer Satzung zur Durchführung einer Befragung zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Aachen

FB 56/0275/WP18 · Entscheidungsvorlage

Beratungsergebnis:ungeändert beschlossen

Beratung

Herr Frankenberger stellte die Kollegin Frau Teichmann vor und informierte den Ausschuss, dass die Vorlage von ihr in Zusammenarbeit mit Frau Debald, FB 02 erstellt wurde. In Absprache mit FB 30 habe man sich für den Erlass einer Satzung entschieden.

Herr von Thenen fragte, ob eine Satzung wirklich benötigt wird. Man habe mit dem bisherigen qualifizierten Mietspiegel gute Erfahrungen gemacht, so dass eine Verschärfung durch eine Satzung nicht notwendig ist. Darüberhinaus würde die vorgesehene Auskunftpflicht die Betreffenden in nicht unerheblichem Maße belasten.

Herr Ausschussvorsitzender Plum merkte an, dass die Erhebung von Daten nicht komplett neu ist. Man solle in jedem Fall Klagemöglichkeiten vermeiden. Er sprach sich für die rechtssichere Variante aus.

Herr Baal sagte, die grundlegende Frage sei, ob man mit der neuen Satzung mehr erreiche als mit dem qualifizierten Mietspiegel. Er stellte in Frage, ob mehr Daten erreicht werden, wenn Verwarngelder erhoben werden. Er regte daher an noch einmal darüber nachzudenken, welche Maßnahmen getroffen werden können, damit der derzeitige qualifizierte Mietspiegel besser aufgestellt werden kann und geklärt werde wie man Stabilität bei der Vermietung erreichen kann.

Herr Moselage erklärte, dass ihm die Satzung zu ausführlich sei, er fragte, warum z.B. die Angabe einer Telefonnummer für die Erstellung eines qualifizierten Mitspiegels erforderlich ist. Statt eines Bußgeldes sollte ein Zwangsgeld gefordert werden. Ein Bußgeld verhindere die Auskunftspflicht, da mit der Zahlung die Auskunftspflicht entfällt.

Herr Frankenberger stellte fest, dass der qualifizierte Mietspiegel derzeit nur rechtssicher sei, weil inhaltlich nachgebessert wurde. Gemäß Artikel 248 EGBGB besteht eine grundsätzliche Auskunftspflicht. Vor dem Hintergrund, dass sich die Miethöhe je nach Ausstattung ändert, sei eine detaillierte Nachfrage notwendig.

Herr Dr. Breuer stimmte zu, dass ein breites Spektrum an Angaben benötigt wird, aber stellte auch die Angabe der Telefonnummer in Frage. Er machte den Vorschlag, dass die Verwaltung sich noch einmal Gedanken machen soll, wie der qualifizierte Mietspiegel geschärft werden kann. Er sieht die Generierung von Daten, wie in der Vorlage dargestellt, als zu aufwendig an.

Herr Ausschussvorsitzender Plum sagte abschließend, dass die Verwaltung bis zur Ratssitzung am 10.05.2023 klären möge, ob tatsächlich alle Merkmale zwingend erforderlich sind.

Beschluss

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Aachen, den Erlass der Satzung zur Durchführung einer Befragung zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Aachen in der vorgelegten Form zu beschließen.

Beschlussvorschlag

Beschlussvorschlag:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt Aachen,den Erlass der Satzung zur Durchführung einer Befragung zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Aachen in der vorgelegten Form zu beschließen.

Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Aachen beschließt den Erlass der Satzung zur Durchführung einer Befragung zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Aachen in der vorgelegten Form.

Erläuterungen

Erläuterungen:

Für die Stadt Aachen gilt seit dem 01. Januar 2020 ein qualifizierter Mietspiegel, der eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und als Orientierungshilfe im Rahmen von Mieterhöhungen dient. Dieser wird in regelmäßigen Abständen an die aktuelle Marktentwicklung angepasst. Derzeit gilt der fortgeschriebene Mietspiegel vom 01. Januar 2022.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter*innen und der Mieter*innen anerkannt (§ 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Zur Sicherung des Qualifizierungsvermerks ist ein qualifizierter Mietspiegel regelmäßig im Abstand von zwei Jahren mittels Index- oder Stichprobenfortschreibung an die aktuelle Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen. Derzeit befindet sich der Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration im Neuerstellungsprozess des qualifizierten Mietspiegels zum 01. Januar 2024.

Zum 01. Juli 2022 ist das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) in Kraft getreten, welches nähere Regelungen zur Mietspiegelerstellung trifft. Wesentliche Neuerungen bestehen u.a. in der Mietspiegelerstellungspflicht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner*innen (§ 558c Abs. 4 BGB). Gemäß § 558c Abs. 5 BGB wurde weitergehend durch die Bunderegierung die Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zu Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung (MsV)) erlassen, deren Regelungen im Rahmen der Erstellung qualifizierter Mietspiegel zwingend zu berücksichtigen sind. Daneben wurden die Vorschriften zur Datenverarbeitung (Art. 238 § 1 Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB)) konkretisiert und überdies erstmalig eine Auskunftspflicht für Mieter*innen und Vermieter*innen (Art. 238 § 1 EGBGB) bei der Datenerhebung zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel beschlossen.

Nach Artikel 238 § 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) sind demnach Mieter*innen und Eigentümer*innen von Wohnraum verpflichtet, der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob der Wohnraum vermietet ist, sowie über die Anschrift der Wohnung. Artikel 283 § 2 Abs. 2 EGBGB definiert überdies bestimmte Erhebungsmerkmale, zu denen Auskunft auf Verlangen der zuständigen Behörden zu erteilen ist, wie z.B. zum Beginn des Mieterverhältnisses, Art der Miete und Miethöhe oder zur Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des vermieteten Wohnraums einschließlich seiner energetischen Ausstattung und Beschaffenheit analog § 558 Abs. 2 S. 1 BGB.

Nach 238 § 4 Abs. 1 handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig eine Auskunft nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden.

Voraussetzung zur Durchsetzung der Auskunftspflicht ist der Erlass der entsprechenden Statistiksatzung:

Die Datenerhebung stellt im Rahmen der Erstellung bzw. Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels eine Kommunalstatistik im Sinne des § 8 Abs. 1 Landesstatistikgesetz (LStatG) dar. Nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 LStatG werden Kommunalstatistiken durch Satzung geregelt. Nach Absatz 3 ist eine Satzung insbesondere dann erforderlich, wenn Sachverhalte auf Grund einer Auskunftspflicht erhoben werden. Ein solcher Satzungserlass darf jedoch nur erfolgen, wenn die Durchführung der Statistik zur Aufgabenerfüllung geeignet und erforderlich ist und die Belastung der Betroffenen in einem angemessenen Verhältnis zum erstrebten Zweck entsteht.

Aufgrund der v.g. Mietspiegelerstellungspflicht für Kommunen ab 50.000 Einwohner*innen ist die Stadt Aachen dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels erfolgt dabei immer auf Basis einer direkten Datenerhebung durch Befragung von Vermieter*innen und/oder Mieter*innen (§§ 8ff. MsV). Somit ist die Durchführung der Statistik zur Aufgabenerfüllung geeignet und erforderlich.

In der Vergangenheit kam es zudem zu selektiven Antwortausfällen, da die Erhebungen auf Basis einer freiwilligen Teilnahme durchgeführt wurden. Selektive Antwortausfälle in signifikanter Menge können Verzerrungen der Ergebnisse hervorrufen. Außerdem entstehen hierdurch erheblich Mehrkosten aufgrund des Versands von Erinnerungsschreiben an die Mieter*innen und Vermieter*innen. Die Auskunftspflicht ist daher dazu geeignet, das beschriebene Problem zu entschärfen, da davon auszugehen ist, dass durch eine gesetzliche Verpflichtung der Mieter*innen und Eigentümer*innen eine höhere Rücklaufquote erzielt und damit die Nettostichprobe deutlich erhöht werden kann. Durch das Erzielen eines genaueren Erhebungsergebnisses kann die ortsübliche Vergleichsmiete überdies realitätsgetreuer dargestellt werden, was insbesondere in Zeiten rasant steigender Mieten und zunehmenden Druck auf den Wohnungsmarkt von besonderer Relevanz für die Aachener Bevölkerung ist. Die Belastung der Mieter*innen und Vermieter*innen steht somit in einem angemessenen Verhältnis zum beabsichtigten Zweck des Satzungserlasses.

Die Satzung zur Durchführung einer Befragung zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Aachen trifft nähere Regelungen zum Kreis der zu Befragenden, den Erhebungs- und Hilfsmerkmalen, zur Durchführung der Erhebung sowie zur Weitergabe der Daten.

Auswirkungen

Finanzielle Auswirkungen

	JA	NEIN
		x


Investive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Gesamtbedarf (alt)	Gesamtbedarf (neu)
Einzahlungen	0	0	0	0	0	0
Auszahlungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

konsumtive Auswirkungen	Ansatz 20xx	Fortgeschriebener Ansatz 20xx	Ansatz 20xx ff.	Fortgeschriebener Ansatz 20xx ff.	Folge-kosten (alt)	Folge-kosten (neu)
Ertrag	0	0	0	0	0	0
Personal-/ Sachaufwand	0	0	0	0	0	0
Abschreibungen	0	0	0	0	0	0
Ergebnis	0	0	0	0	0	0
+ Verbesserung / - Verschlechterung	0		0
	Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden		Deckung ist gegeben/ keine ausreichende Deckung vorhanden

Klimarelevanz

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
x

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

gering	mittel	groß	nicht ermittelbar
			x

Zur Relevanz der Maßnahme für dieKlimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

keine	positiv	negativ	nicht eindeutig
x

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr(über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

gering			unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel			80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß			mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)