Projekt: Entwicklung des Wohngebietes -Branderhof-Bebauungsplan und Vermarktung der denkmalgeschützten Gebäude

FB 23/0480/WP16 · Entscheidungsvorlage

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Beratungsergebnis:ungeändert beschlossen

Beratung

Herr Feiter informiert den Ausschuss über die Beschlussfassung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses, der einstimmig beschlossen habe, die Vermarktung der denkmalgeschützten Gebäude auf dem Gelände vom Stand des anstehenden Bebauungsplanverfahren abhängig zu machen. Darüber hinaus habe der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss die Verwaltung einstimmig beauftragt, die Zeit des B-Planverfahrens zu nutzen, um ein Konzept für die Vermarktunginsbesondere für die Vergabe an Baugruppen vorzubereiten. Dazu gehöre ein Verfahrensvorschlag für die Festpreisvergabe sowie die Erarbeitung von Vergabekriterien und einer Gewichtung.

Für die SPD-Fraktion erklärt sich Herr Plum grundsätzlich mit der von der Verwaltung vorgeschlagenen Vorgehensweise, ergänzt um den vom Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beschlossenen Auftrag an die Verwaltung, einverstanden. Aus seiner Sicht fraglich sei jedoch, ob man sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt auf eine Vergabe an Baugruppen festlegen solle.

Für die Fraktion der Grünen weist Herr Rau darauf hin, dass dies in die Beschlusszuständigkeit des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses falle, es könne aber festgestellt werden, dass die Nachfrage nach Grundstücken für Baugruppen derzeit sehr hoch sei. Der Planungsausschuss müsse nun zeitnah das Bebauungsplanverfahren auf den Weg bringen, hier lege man Wert darauf, dass die ortsprägenden denkmalgeschützten Gebäude das Zentrum der zukünftigen Entwicklung bildeten und entsprechende Sichtachsen, evt. auch die angrenzende Wiese frei gehalten würden.

Für die CDU-Fraktion schließt sich Frau Schlick Herrn Rau an, die ortsprägende Wirkung der Denkmäler müsse in der zukünftigen Planung angemessen berücksichtigt werden. Zur Vergabe regt sie an zu prüfen, ob nicht eine Festpreisvergabe ohne Festlegung der Nutzung möglich sei.

Der Vorsitzende betont, dass die Entscheidung über das Vergabeverfahren der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss zu treffen habe.

Der Ausschuss fasst den folgenden

Beschluss

Der Planungsausschuss nimmt den Sachstandsbericht der Verwaltung zur Kenntnis.

Beschlussvorschlag

Beschlussvorschlag:

Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt den Sachstandsbericht der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt, die Vermarktung der denkmalgeschützten Gebäude auf dem Gelände vom Stand des anstehenden Bebauungsplanverfahren abhängig zu machen.

Der Planungsausschuss nimmt den Sachstandsbericht der Verwaltung zur Kenntnis.

Erläuterungen

Erläuterungen:

Mit Schreiben vom 24.10.2013 beantragt die Fraktion der Grünen,

die denkmalgeschützten Gebäude des Gutshofes Branderhof zur Vergabe an eine Baugruppe auszuschreiben

und

für die das Baudenkmal umgebenden Flächen des städtischen Grundstücks vor der Vermarktung einen Bebauungsplan aufzustellen.

Es ist beabsichtigt, einen Bebauungsplan aufzustellen. Die Programmberatung in den politischen Gremien soll voraussichtlich im März 2014 erfolgen.

Vor der Vermarktung der denkmalgeschützten Hofanlage soll ein Bebauungsplan für das Gesamtgebiet erarbeitet werden, da dieses Vorgehen die Möglichkeit bietet, das „Baudenkmal Branderhof“ in die Entwicklung der umliegenden Flächen mit einzubeziehen und auf Änderungen während des Aufstellungsverfahren zu reagieren. Darüber hinaus sind bei der Entwicklung der denkmalgeschützten Gebäudeteile aus Sicht der Planungsver-waltung folgende Punkte zu berücksichtigen:

die Planung hat in enger Absprache mit der unteren Denkmalbehörde zu erfolgen,
als Nutzungen kommen die in allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässigen Nutzungen in Frage,
für die Scheunen sind großflächige Nutzungen zu bevorzugen,
die denkmalgeschützten Gebäude sind in ihrer baulichen Substanz zu erhalten; gleiches gilt für den unter Denkmalschutz stehenden Torbogen,
ggfs. ist eine fußläufige Querung des Grundstückes zu gewährleisten,
der Innenhof ist von Einfriedungen freizuhalten; das gesamtheitliche Erscheinungsbildes des Hofes ist zu bewahren,
der Innenhof ist von Autoverkehr und Stellplätzen freizuhalten. Die notwendigen Stellplätze sind innerhalb der Scheunen vorzusehen, die von außen angefahren werden können. Es ist denkbar, einen Teil der Stellplätze nordwestlich vor der Scheune mit der doppelten Giebelwand unterzubringen,
der Grundstücksbereich zwischen Hofanlage und Branderhofer Weg und zwischen Hofanlage und den seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen sind als Grünflächen anzulegen und beizubehalten. Einfriedungen sind aufgrund des Denkmalschutzes (Sichtachsen) mit der unteren Denkmalbehörde abzustimmen.

Auf die Frage, ob eine Umnutzung der Wirtschaftsgebäude des „Gut Branderhof“ zu Wohnzwecken genehmigt werden könnte, hat die „Denkmalpflege“ folgendes mitgeteilt:

„Grundsätzlich ist auch eine Wohnbebauung erlaubnisfähig. Ob konkret die Stallgebäude sinnvoll als Wohnraum genutzt werden können, kann nur an Hand der konkreten Planung untersucht werden. Eine Wohnnutzung erfordert eine Vielzahl von Belichtungs- und Belüftungsflächen. Die Stallgebäude besitzen in den Fassaden zum Innenhof viele Öffnungen, die genutzt werden könnten. Die übrigen Fassaden sind bedingt durch die frühere Wehrhaftigkeit geschlossener. Ob eine Wohnnutzung aus denkmalpflegerischer Sicht erlaubnisfähig wäre, hängt von den damit verbundenen notwendigen baulichen Änderungen ab.

Insbesondere die Umnutzung der Doppelscheune ist durch die große Raumtiefe eher schwierig. Die Denkmalpflege würde in diesem Bereich eher zu einer großflächigen Nutzung raten. Eine kleinteilige Wohnnutzung wird dennoch nicht ausgeschlossen, da hierzu die o. g. konkreten Planunterlagen fehlen.“

In der Zwischenzeit wurde von der Verwaltung eine Bewertung der denkmalgeschützten Gebäude unter Berücksichtigung einer fiktiven Grundstücksgrößte von 2.500 m² vorgenommen. Der Verkehrswert des Objektes unter Berücksichtigung des Denkmal-schutzes entspricht in etwa abgerundet 900.000 €. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass es sich um eine grobe Kalkulation handelt, die je nach Planung einen abweichenden Verkehrswert ergeben kann.

Der aktuelle Buchwert der denkmalgeschützten Gebäude unter Berücksichtigung des fiktiven Grundstückes von 2.500 m² beläuft sich (zum 31.12.2013) über 1.127.597,56 €.

Aufgrund der vorstehenden Auflistungen der vielfältigen Einschränkungen in Bezug auf die Nutzbarkeit der denkmalgeschützten Gebäude erscheint es sinnvoll, den Verlauf der planerischen Überlegungen abzuwarten.