Vorstellung der Mietwerterhebung / Schlüssiges Konzept im Auftrag der StädteRegion

Erläuterungen:

1. Begründung der Notwendigkeit des „Schlüssigen Konzeptes“

Im Rahmen der Leistungen nach dem SGB II und dem SGB XII können Unterkunftskosten bei der Bemessung der Sozialleistung auf Dauer nur berücksichtigt werden, soweit sie angemessen sind.

Die bisherigen Verfahrensregelungen zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten entsprachen insgesamt nicht mehr den Vorgaben des Bundessozialgerichts. Durch höchstrichterliche Rechtsprechung wurden neben methodischen Grundlagen auch mathematisch-statistische und wissenschaftliche Kriterien zur Bestimmung der Angemessenheit von Unterkunftskosten festgeschrieben. Damit soll schlüssig nachvollzogen werden können, wie eine Kommune eine angemessene Miete ermittelt (schlüssiges Konzept).

Das Nichtvorhandensein eines solchen Konzepts führt nach der ständigen Rechtsprechung

des Bundessozialgerichts aber nicht zwangsläufig zur Übernahme der tatsächlichen Kosten in

unbegrenzter Höhe. Vielmehr wird die Angemessenheitsgrenze durch die Heranziehung der

Tabellenwerte nach § 12 Wohngeldgesetz (WoGG) nach oben hin begrenzt, wodurch

verhindert wird, dass offensichtlich unangemessene Mieten durch den Steuerzahler zu finanzieren

sind. Die Bestimmung erfolgt dabei anhand der Anzahl der zur Bedarfsgemeinschaft

gehörigen Personen und der Mietenstufe der jeweiligen Gemeinde, die in der Anlage zu § 1 Abs.

3 der auf Grundlage des § 38 Nr. 2 WoGG erlassenen Wohngeldverordnung (WoGV)

festgelegt ist. Die sich daraus für die Stadt Aachen ergebenden bisher geltenden Höchstmieten (Kaltmiete inklusive der Nebenkosten ohne Heizkosten) sind der unten angefügten Tabelle zu entnehmen (Spalte 2 der Tabelle).

Zuletzt entwickelte sich die Rechtsprechung dahingehend, dass die Mietstufen nach dem Wohngeldgesetz um einen 10 % Sicherheitszuschlag erhöht werden müssen (Spalte 3 der Tabelle).

Würde kein schlüssiges Konzept vorliegen, wäre in absehbarer Zeit eine Anpassung der Höchstmieten auf dieses Niveau erforderlich geworden.

Damit künftig wieder rechtssichere und wohnungsmarktkonforme Entscheidungen bezüglich der Leistungen für Kosten der Unterkunft getroffen werden können, wurde durch die Fa. Analyse & Konzepte ein „schlüssiges Konzept“ für die StädteRegion Aachen erarbeitet. Die Firma Analyse & Konzepte hat bereits in vielen anderen Städten und Kreisen solche Konzepte entwickelt, welche den gerichtlichen Überprüfungen durch Sozialgerichte und Landessozialgerichte Stand hielten.

2. Vorgehensweise

Zur Ermittlung des Konzeptes wurden zunächst drei Wohnungsmarktypen in der StädteRegion gebildet. Die Stadt Aachen bildet einen eigenen Wohnungsmarkttyp.

In einem nächsten Schritt wurden die Bestandsmieten ermittelt. Von insgesamt 171.300 Mietwohnungen in der StädteRegion konnten insgesamt 30.746 Mieten (18 %) ermittelt werden. Vom Bundessozialgericht werden 10 % als ausreichend angesehen. Diese Werte wurden um Extremwerte gekappt, so dass 29.232 Mieten in die weitere Auswertung einflossen.

In Aachen wurden insgesamt 13.286 Mieten ermittelt. Gleichzeitig wurden auch die durchschnittlichen Nebenkosten (ohne Heizung) für die einzelnen Wohnungsgrößen ermittelt. Aus den ermittelten Mieten und den ermittelten Nebenkosten wurden in einem anerkannten mathematisch-statistischen Verfahren die neuen Höchstmieten ermittelt (Spalte 4 der Tabelle).

Gleichzeitig wurden auch die Wohnungsangebote, also die tatsächlich freien Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt ermittelt. Insgesamt wurden 2111 Mietangebote für Aachen erfasst. Es ist festzustellen, dass ein großer Teil dieser Angebote unterhalb der neuen Höchstmieten liegt. Auch dieser Prozentsatz ist in der Tabelle abgebildet (Spalte 5 der Tabelle).

Die ermittelten Höchstmieten liegen somit über den bisher als Höchstmiete anerkannten Werten des Wohngeldgesetzes, jedoch unter den Werten nach § 12 WoGG zuzüglich des 10 % Sicherheitszuschlages (Ausnahme 4 Personenhaushalt). Außerdem liegen ausreichend Wohnungsangebote vor, die zu diesen Höchstmieten angemietet werden können.

Geht man von den jetzigen angemessenen Höchstmieten nach § 12 WoGG aus, führen die neuen Höchstmieten zu Mehrausgaben bei FB 50 von monatlich ca. 1.800 Euro. Die Mehrausgaben beim Jobcenter können derzeit noch nicht beziffert werden.

Da ohne das schlüssige Konzept eine Anhebung der Höchstmieten auf das Niveau von § 12 WoGG + 10 % hätte erfolgen müssen, wären ohne schlüssiges Konzept noch höhere Mehrausgaben erforderlich geworden.

3. Rechtliche Hinweise

3.1 Ermessen im Einzelfall

Es handelt sich bei den anzuerkennenden Mieten nach dem „schlüssigen Konzept“ um Werte, die für den Regelfall gelten. Die Sozialleistungsträger haben über die Anwendung des Konzeptes hinaus immer eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Bei dieser Prüfung sind besondere Umstände wie Pflegebedürftigkeit, hohes Alter, Behinderungen, Verbleib im gewohnten Lebensumfeld u.a. zu berücksichtigen.

3.2.Klimabonus

Im Rahmen einer individuellen Angemessenheitsprüfung kann künftig zusätzlich zu den neuen Höchstmieten auch ein „Klimabonus“ berücksichtigt werden:

für Wohnungen, die energetisch saniert sind und durch einen Energieausweis eine sehr günstigen Energieverbrauch nachweisen, kann die Höchstmiete um maximal 0,32 €/m² angehoben werden, wenn dem eine entsprechende Einsparung der Heizkosten gegenüber steht.

Hierbei kann es sich immer nur um eine Einzelfallentscheidung handeln.

Es ist aus Sicht der Sozialverwaltung nicht zu erwarten, dass dieser individuelle „Klimabonus“ Einfluss auf die Belegung eines Gebäudes hat. Auch Mieter, die nicht im Transferleistungsbezug sind, werden bei ihrer Entscheidung über die Anmietung einer Wohnung die Gesamtkosten einschließlich Heizenergie in den Blick nehmen.

3.3 Malus-System

Ein Abschlag auf die Unterkunftskosten bei besonders schlechtem Bau-oder Ausstattungszustand ist unter Beachtung der Rechtsprechung hierzu rechtlich nicht möglich. Wenn jemand eine Wohnung anmieten möchte, deren Kosten im sozialhilferechtlichen Sinn angemessen sind, darf der Wohnungszustand bei der Entscheidung über die Zustimmung zum Umzug keine Rolle spielen. Der Bürgerwille ist dann allein entscheidend. Der Anspruch auf Anmietung einer Wohnung mit schlechtem Bauzustand wäre einklagbar.

Wenn jemand bereits in einer Wohnung mit Mängeln wohnt, kann er ausschließlich auf dem privatrechtlichen Weg gegen den Vermieter vorgehen. Dabei erhält er in der StädteRegion bekanntlich Beistand durch die Verbraucherzentrale, finanziert durch den Sozialhilfeträger.

Dem „Geschäftsmodell Hartz IV“ (Vermietung heruntergekommener Wohnungen an TransferleistungsempfängerInnen) kann mit dem sozialhilferechtlichen Instrumentarium nicht entgegengewirkt werden.

Die Städteregion Aachen wird das „schlüssige Konzept“ ab dem 01.03.2014 im Rahmen der laufenden Geschäfte der Verwaltung in Kraft setzen.

Zur Bewertung der Auswirkungen des „schlüssigen Konzeptes“ auf die Stadt Aachen ist zusammenfassend festzustellen:

-ohne das Konzept wären die anzuerkennenden Unterkunftskosten höher

-auf Basis der eingeholten Mietpreisdaten können TransferleistungsempfängerInnen grundsätzlich in Aachen Wohnraum im Rahmen der Angemessenheitsgrenzen finden

-künftig ist bei der Prüfung der Angemessenheit einer Wohnungsmiete die Größe der Wohnung nicht mehr alleine maßgebend. Es liegt nun im Ermessen der Bedürftigen, ggfs., zum Beispiel durch Anmietung einer kleineren Wohnung, eine bessere Lage oder Ausstattung zu wählen oder eine größere Wohnung zu beziehen.

-Insbesondere in Bezug auf den Preuswald bestand in der Vergangenheit die Hoffnung, mit dem „schlüssigen Konzept“ ein Instrumentarium zur Regulierung der Belegung und Verbesserung des Bauzustandes bestimmter Immobilien zu erhalten. Leider haben die Recherchen der Firma Analyse & Konzepte, aber auch die diesbezüglichen Ausführungen des Ministeriums für Arbeit, Integration und Soziales gezeigt, dass die Unterkunftskosten nach dem SGB II und SGB XII kein geeigneter Hebel sind, um regulierend in den Wohnungsmarkt einzugreifen; es werden vielmehr mit dem „schlüssigen Konzept“ höchstrichterlich vorgegebene Kriterien zur Ermittlung der Angemessenheit der Unterkunftskosten umgesetzt.

Übersichtstabelle: