XI. vereinfachte Änderung Bebauungsplan Nr. 592 - Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carréehier: Änderungs- und Offenlagebeschluss

Erläuterungen:

XI. vereinf. Änderung Bebauungsplan Nr. 592 – Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -

hier: Änderungs- und Offenlagebeschluss

Planungsrechtliche Situation

Der Ursprungs-Bebauungsplan Nr. 592 – Vaalser Straße / Gut Kullen – wurde 1975 aufgestellt, um im Umfeld des in Bau befindlichen Universitätsklinikums die Schaffung von Wohnraum sowie von Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen zu ermöglichen. Im südlichen Bereich an der Vaalser Straße sah der Bebauungsplan ein Mischgebiet vor mit Versorgungseinrichtungen für das Plangebiet sowie für das südlich angrenzende Baugebiet „Steppenberg“.

Im Rahmen der X. Änderung des Bebauungsplans wurde im Jahr 2002 das Mischgebiet in ein Kerngebiet geändert, um damit vorwiegend die Unterbringung von Handelsbetrieben, von zentralen Einrichtungen der Wirtschaft sowie der Verwaltung und der Kultur zu ermöglichen. Das im Osten des Geltungsbereichs der X. Änderung bereits vor über 10 Jahren durch die GEWOGE AG Aachen realisierte Dreiländer-Carrée beherbergt vorrangig Büro- und Laborflächen sowie ein Bistro und kleinere Ladenflächen.

Anlass und Ziel der Bebauungsplanänderung

Nach Realisierung des östlichen Bereiches der X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 soll nun als 2. Bauabschnitt der westliche Bereich umgesetzt werden. Ein bereits auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 592, X. Änderung durch die GEWOGE AG eingereichter Bauantrag sah neben Wohnungen und einem Einzelhandelsbetrieb eine Beherbergungsstätte in Form eines Boarding-Houses vor. Diese Absicht wurde jedoch nach Erteilung der Baugenehmigung aufgegeben, weil zwischenzeitlich offensichtlich wurde, welch erheblicher Wohnungsbedarf im Umfeld des Plangebietes besteht. Ziel ist es nunmehr, unter Beibehaltung der bisher geplanten Gebäudekubatur alle Flächen, die bisher als Boarding-House vorgesehen sind, als Wohnflächen zu nutzen. Diese Umnutzung setzt allerdings die Änderung der rechtsgültigen X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 voraus, weil eine weitergehende Nutzung der geplanten Anlage zu Wohnzwecken mit den bestehenden Festsetzungen nicht möglich ist.

Im Zuge der notwendigen Bebauungsplanänderung sollen auch einzelne Festsetzungen geändert werden, die im Rahmen der bereits erteilten Baugenehmigung Befreiungen von den Festsetzungen oder Abweichungen von den Vorschriften der Bauordnung (BauO NRW) und der Sonderbauverordnung (SBauVO) erforderten. Im Rahmen der planungsrechtlichen Prüfung des Bauvorhabens in 2013 wurde bereits festgestellt, dass diese Änderungen nicht die Grundzüge der Planung berühren und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.

Städtebauliches Konzept

Die Planung sieht drei parallel Nord-Süd ausgerichtete fünfgeschossige Baukörper vor, die im Norden durch zwei viergeschossige Zwischenbauten verbunden werden. Im Süden sollen die beiden Zwischenräume auf ganzer Höhe durch Glaswände abgeschirmt werden, so dass zwei Innenhöfe entstehen, in denen ein ausreichender Lärmschutz gewährleistet ist. Das architektonische Erscheinungsbild des geplanten Vorhabens fügt sich in das vorhandene von Solitären und Geschosswohnungsbau geprägte Umfeld ein.

Im Erdgeschoss des westlichen Gebäudes, im Erdgeschoss des westlichen Teilbereiches des mittleren Gebäudes und im westlichen Zwischenbereich ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb für den Verkauf von Getränken und Lebensmitteln vorgesehen. Insgesamt sollen innerhalb der Anlage auf allen Geschossen 118 Wohnungen unterschiedlicher Größe realisiert werden. Unterhalb der gesamten Anlage und dem südlichen Vorbereich an der Vaalser Straße soll eine Tiefgarage mit insgesamt 117 Einstellplätzen ermöglicht werden.

Wesentliche vorgeschlagene Festsetzungen

An der Festsetzung „Kerngebiet“ soll festgehalten werden, so dass (im Bereich MK1) ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb und andere kerngebiets-typische Nutzungen weiterhin zulässig sind. Aufgrund der bestehenden hohen Nachfrage nach Wohnraum, die durch die Realisierung des Campus Melaten noch zunehmen wird, die sehr gute Anbindung an das städtische Straßenverkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr und das Fehlen ähnlich guter Alternativstandorte in städtebaulich integrierter Lage soll innerhalb des Änderungsbereichs ein hoher Anteil der Geschossfläche (bis zu 65 %) für Wohnungen genutzt werden. Mit dieser Festsetzung wird die bisherige Festsetzung, dass sonstige Wohnungen gemäß § 7 (2) BauNVO ab dem 2. Obergeschoss zulässig sind, aufgehoben und das Wohnen aus besonderen städtebaulichen Gründen in allen Geschossen zu einer Hauptnutzung erhoben. Dieser Teilbereich des Kerngebiets dient somit nicht mehr vorwiegend der Unterbringung von kerngebiets-typischen Nutzungen i.S. § 7 BauNVO, jedoch ist dies nach § 7 Abs. 4 Satz 2 zulässig, da die allgemeine Zweckbestimmung des gesamten Kerngebietes innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 592 insgesamt gewahrt bleibt.

Die Grundflächenzahl für das Kerngebiet soll gegenüber der X. Änderung von 0,4 auf 0,5 erhöht werden, liegt damit aber nach wie vor deutlich unterhalb des Maximalwertes von 1,0 gemäß BauNVO. Die Geschossflächenzahl soll von 1,2 auf 1,5 erhöht werden, um damit die konzipierte hofartige Bebauung realisieren zu können. Durch die Erhöhung der Geschossflächenzahl wird die notwendige Geschossfläche ermöglicht, die Voraussetzung insbesondere für den Schallschutz innerhalb der Innenhöfe ist. Die vorgeschlagene Geschosszahl von fünf stellt keine Veränderung zur Ursprungsfestsetzung dar, die festgesetzten Firsthöhen sollen jedoch geringfügig um ca. 1 m erhöht werden, um das konkrete Vorhaben zu ermöglichen.

Die vorgeschlagenen Schallschutzfestsetzungen im schriftlichen Teil des Bebauungsplans wurden so gewählt, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowohl für das konkret geplante Bauvorhaben als auch für eventuelle andere Bauvorhaben gewährleistet werden.

Änderungs- und Offenlagebeschluss

Durch die XI. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 wird die Möglichkeit eröffnet, nördlich der Vaalser Straße zwischen Schurzelter Straße und Neuenhofer Weg im Bereich des bereits seit langem brachliegenden Grundstücks eine städtebaulich verträgliche und geordnete bauliche Entwicklung einzuleiten. Aufgrund des dringenden Wohnraumbedarfs sollen innerhalb des Kerngebietes bis zu 65 % der Geschossfläche für Wohnzwecke genutzt werden können.

Die Verwaltung empfiehlt, für den Bebauungsplan 592 - Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée - den Änderungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen.