Auswahl von Sanierungsobjekten im städtischen Wohnhausbestand für die Einplanung im Haushalt

Erläuterungen:

Im Zusammenhang mit der Haushaltsplanung 2017 sowie der Finanzpläne für die Jahre 2018 – 2020 müssen neue Bauprojekte für Modernisierungen und Sanierungen der städtischen Wohnhäuser festgelegt werden. Dazu hat die Verwaltung gemeinsam mit der gewoge zunächst folgende Auswahlkriterien festgelegt:

1. Gefahren abwenden
2. Objekte ohne Bad/Heizung zuerst
3. Datum der letzten Sanierung
4. Folgeschäden abwenden
5. Einheiten zusammenfassen

Die Anzahl der Kriterien wurde minimiert, da sonst zu viele Vorschläge ausgegeben würden. Daher hat die Verwaltung den Schwerpunkt auf den Substanzerhalt der Gebäude gelegt und versucht, die schlechtesten Gebäude mit dem höchsten Investitionsbedarf auszufiltern für weitergehende Betrachtungen.

Mittels dieser Kriterien wurde im städtischen Portfolio eine Auswertung durchgeführt, die eine erste Auswahl an Objekten ergab. Diese wurden sowohl durch die Verwaltung als auch durch die gewoge besichtigt und in einem gemeinsamen Termin besprochen.

Bisher sind im Haushaltsplan 2016 und den Finanzplänen 2017 bis 2019 folgende Baumaßnahmen eingeplant:

Die zeitliche und finanzielle Einordnung in den Haushaltsplan kann der beigefügten Anlage entnommen werden.

Nach Auswertung der Kriterien ergeben sich folgende Objekte:

1. Seffenter Weg 60-78

53 Wohneinheiten (WE) mit rd. 2.900 m² Wohnfläche (Wfl.)

Die Wohnanlage aus dem Jahr 1962 verfügt über eine geringe Außenwanddämmung, keine Balkone; die Wohnungen haben im Ursprungszustand Ofenbeheizung, Bad mit Wanne.

Die Anlage macht einen gepflegten Eindruck,trocken, keine Balkone. Keine offensichtlichen Mängel an der Bausubstanz.

Über eine Nachverdichtung wurde bereits nachgedacht. Es gibt dazu Planungen.

Die ursprünglich für die Haushaltsjahre 2013 – 2015 geplante Modernisierung der städtischen Wohnhäuser wurde dem Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss in den Sitzungen vom 04.11.11, 13.11.12 und 19.03.13 zur Kenntnis gebracht.

Im Haushalt stehen in den Jahren 2016 – 2018 Mittel zur Verfügung.

Aufgrund der dringenden Notwendigkeit der Unterbringung von Flüchtlingen wurden

freie Wohnungen in der Anlage dem Fachbereich Soziales und Integration zur Verfügung gestellt. Die Wohnungen wurden durch das Gebäudemanagement hergerichtet und mit Gasetagenheizungen ausgestattet. Nach einem Beschluss des Verwaltungsvorstandes vom 03.06.14 soll die geplante Sanierungsmaßnahme in das Jahr 2020 verschoben werden.

Aktuell sind bereits 25% der Wohnungen durch Flüchtlinge belegt. Die Stadt unterhält in der Wohnanlage ein Betreuungsbüro.

Die Verwaltung beabsichtigt eine Verschiebung der Baumaßnahme in das Jahr 2020.

2. Süsterfeldstraße 172-182

35 WE mit rd. 2.200 m² Wfl.

Die Wohnanlage aus dem Jahr 1960 verfügt über eine geringe Außenwand-

dämmung. Balkone sind vorhanden.

Außenanstrich und ggf. Treppenhausanstrich sind erforderlich. Es besteht eine erhöhte Fluktuation.

Etwa 25 % der Wohnungen sind mit Flüchtlingsfamilien belegt.

Daher soll die Sanierung erst ab dem Jahr 2021 durchgeführt werden.

3. Welkenrather Straße 65+67

182 WE mit rd. 5.441 m² Wfl.

Die überwiegend von Einzelpersonen bewohnte 8-geschossige Wohnanlage muss aufwändig modernisiert bzw. saniert werden. Die Beheizung der Wohnungen erfolgt über eine kostenintensive Nachtspeicherheizung. Die Bäder sind in einem schlechten Zustand usw.

Die Stiftungsverwaltung hat sich bereit erklärt, in Bauabschnitten entsprechende Gelder für die erforderlichen Baumaßnahmen zur Verfügung zu stellen. Die gewoge wird beauftragt, ein entsprechendes Konzept zu erarbeiten.

4. Zeppelinstraße 6-40

124 WE mit rd. 6.862 m² Wfl.

Die Wohnanlage mit Baujahr 1929 wurde in den Jahren 1989 – 1992 modernisiert und macht einen wenig ansprechenden Eindruck. Die Fassade, die Treppenhäuser und Fenster (Holz) bedürfen einer Überarbeitung. Es sind nur vereinzelt Balkone in Holzkonstruktion vorhanden; teilweise Loggien. Die Elektroanlagen sind sanierungsbedürftig. Eine thermische Schließung der Gebäudehülle mit Anbau von Balkonen in Betracht zu ziehen.

Die Verwaltung beabsichtigt, weitere Planungen zur genauen Feststellung des Sanierungsbedarfes und der Kosten zu beauftragen.

5. Lützowstraße1 - 33, Leipziger Straße 1 - 11, 2-8, Steubenstraße 1 - 11, 2 - 12, Stolberger Straße 72 - 80 Elsassstraße 77, 79 - 83, 2 - 28 (Panneschopp)

336 WE mit rd. 19.746 m² Wfl.

Die Häuser mit Baujahr 1930/1931 wurden in den Jahren 1989-2002 modernisiert.

Die Fassaden und Balkone bedürfen, auch aus Sicherheitsgründen, einer Überarbeitung. Die Fenster (Holz) sind teilweise in sehr schlechtem Zustand.

Im Zusammenhang mit den geplanten Straßenbauarbeiten hat die Stawag angefragt, ob ein Anschluss an die Fernwärme geplant wird. Nach ersten Auskünften wird ein Baukostenzuschuss nicht fällig. Bis auf den ersten Bauabschnitt verfügt der Panneschopp über Gaszentralheizungen.Eine Bereitstellung der Fernwärmeanschlüsse durch die Stawag wäre möglich, wenn die Verwaltung sich verbindlich zu einer Umstellung auf Fernwärme bereit erklären würde. Das Angebot für den Fernwärmeanschluss der Häuser wird nun durch die Stawag schriftlich dokumentiert. Auf dieser Grundlage wird über die weitere Vorgehensweise entschieden.

Die Verwaltung wird ein integriertes Gesamtkonzept für die Sanierung der Wohnhäuser erstellen und die hierfür erforderlichen Planungen beauftragen.

6. Friedenstraße 8

Die Stadt hat im Zusammenhang mit der Entwicklung des Planungsbereichs Friedenstraße/Laachgasse das Objekt im Eigentum übernommen. Der langgestreckte Garten ist in das Planverfahren einbezogen. Das Wohnhaus wurde etwa im Jahre 1900 errichtet. In dem Wohnhaus befinden sich fünf Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 456 m².

Das Objekt hat baulich einen schlechten Zustand. Ob eine Modernisierung bzw. Sanierung des Objektes im Bestand wirtschaftlich darstellbar ist, wird zurzeit geprüft.Für diesen Fall wäre die Stiftungsverwaltung bereit, das Objekt zu finanzieren und im Bestand zu übernehmen.