Qualifizierter Mietspiegel – Bericht über Voraussetzungen und Möglichkeitenhier: Tagesordnungsantrag der Fraktionen von CDU und SPD vom 10.01.2017

Erläuterungen:

Seit Mitte der 70iger Jahre wird in der Stadt Aachen ein (einfacher) Mietspiegel durch die Interessenverbände „Haus und Grund“ sowie „Mieterschutzverein“ unter Begleitung und Moderation der Stadt Aachen erstellt. Als Basis für den Mietspiegel dient den Parteien eine Datensammlung der jeweiligen Nettokaltmieten über einen Zeitraum von 4 Jahren, der die in diesem Zeitraum abgeschlossenen Neuvermietungen und Mieterhöhungen beinhaltet. Die Datensammlung wurde dabei zuletzt jährlich aktualisiert. Die dabei gesammelten Daten (jeweils ca. 10.000) wurden anonym von Vermietern und Mieter gleichberechtigt zur Verfügung gestellt. Eine Plausibilitätsprüfung der Daten hinsichtlich ihrer Richtigkeit war und ist nur eingeschränkt möglich. Eine doppelte Berücksichtigung der Daten aufgrund einer Einreichung durch den Vermieterverband, Mieterverband oder des Mieters selber ist jedoch ausgeschlossen.

Die Erstellung eines einfachen Mietspiegels nach dem in Aachen bisher praktizierten Verfahren ist mit den gesetzlichen Anforderungen grundsätzlich kompatibel. Gleichwohl ist er unter Experten in seinen ausgewiesenen Werten strittig und führt aufgrund dessen zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Der Tagesordnungsantrag der CDU und SPD richtet sich nun auf die Möglichkeiten und Voraussetzungen an einen qualifizierten Mietspiegel.

Damit ein Mietspiegel die zusätzliche Qualifikation als qualifizierter Mietspiegel erhält, muss er weitere Voraussetzungen erfüllen:

-Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und

-Anerkennung durch die Gemeinde oder durch Interessenvertreter der Vermieter und Mieter.

Die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels ist für Gemeinden, Interessenvertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam oder von einem Dritten, wenn dieser von der Gemeinde oder von Interessenvertreter der Vermieter und Mieter anerkannt wird, möglich.

Die grundsätzlich herangezogenen Daten für einen qualifizierten Mietspiegel sind die gleichen wie die für eine einfachen Mietspiegel. Auch die mietpreisbildenden Faktoren Art der Wohnung, Ausstattung der Wohnung, Beschaffenheit der Wohnung und Lage der Wohnung sind identisch.

Im Gegensatz zu den Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel (keine gesetzlichen Vorgaben an die Form der Erhebung der Daten) müssen die Daten für einen qualifizierten Mietspiegel repräsentativ sein. Hierbei sind notwendige Stichproben sicherzustellen.

Die Auswertung der dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten ist bei einem qualifizierten Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden (z.B. Tabellen oder Regressionsmethode) durchzuführen.

Zur Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses des qualifizierten Mietspiegels sind darüber hinaus umfangreiche Dokumentationen zu führen, die insbesondere die angewandten Methoden ausführlich und verständlich darstellen. Nach einer Empfehlung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung sind diese Anforderungen insbesondere aus datenschutzrechtlicher Sicht mit dem Landesdatenschutz beauftragten bzw. der örtlich zuständigen Aufsichtsbehörde für Datenschutz zu klären.

Im Gegensatz zu einfachen Mietspiegel für den eine Anpassung spätestens alle 2 Jahre empfohlen ist, müssen bei einem qualifizierten Mietspiegel spätestens im Abstand von 2 Jahren Marktentwicklungen angepasst werden und nach 4 Jahren neu erstellt werden. Die Anpassung muss mittels einer Stichprobe oder mittels der Entwicklung des vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland erfolgen.

Aus einer Abfrage bei anderen Kommunen in NRW, die über einen qualifizierten Mietspiegel verfügen, sind bei einer Größenordnung der Stadt Aachen Kosten für die jeweilige Neuerstellung in Höhe von 150.000 – 200.000 Euro sowie Kosten für die Fortschreibung in Höhe von 30.000 Euro zu erwarten.

Die bisher an der Erstellung des einfachen Mietspiegels beteiligten Interessenverbände Haus & Grund sowie Mieterschutzverein dürften an einer Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels interessiert sein, so dass auch eine Beteiligung der Verbände an den entstehenden Kosten in Erwägung gezogen werden sollte.

Es ergeben sich keine finanziellen Auswirkungen.