BodenvorratspolitikAntrag der Fraktion von CDU und SPD vom 02.03.2015

Erläuterungen:

Auf Antrag der Fraktionen von CDU und SPD beauftragte der RatderStadtAachen in seiner Sitzung vom 11.03.2015 die Verwaltung, Vorschläge zu unterbreiten, wie mit Mitteln des städtischen Grunderwerbs Beiträge dazu geleistet werden können, zum einen preiswerten Wohnraum im Gebiet der StadtAachen herstellen zu können und zum anderen die An-und Umsiedlung von Unternehmen zu befördern.

In der Sitzung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses vom 14.06.2016 und des Finanzausschusses vom 21.06.2016 wurde der in der Anlage beigefügte, geänderte Beschlussvorschlag einstimmig zur Kenntnis genommen. Mit diesem Beschluss erklärt der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss und der Finanzausschuss, dass sie überzeugt sind, dass die Verwaltung eine aktive Rolle in der Bodenbewirtschaftung hat und diese noch weiter verstärken muss. Dazu sei es erforderlich, Prioritäten und Zielsetzungen für den zukünftigen Einsatz der Haushaltsposition „Allgemeiner Grunderwerb“ zu definieren und damit verbundene zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten zu entwickeln.

Die Verwaltung wird beauftragt, die Prioritäten und Zielsetzungen ihrer Bodenbewirtschaftung vorzutragen und vorzustellen, in welchem Umfang Mittel des allgemeinen Grunderwerbs hierfür in Anspruch genommen werden. Ferner bittet der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss um Darstellung,wie hoch der Anteil des allgemeinen Grunderwerbs ist, der durch Einnahmen bei Grundstücksveräußerungen gedeckt wird.

Gemäß Beschluss hält der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss am Ziel der aktiven Bodenvorratspolitik fest und wird gemeinsam mit der Verwaltung an einem Finanzierungskonzept arbeiten.

In der am 14.06.2016 im Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss diskutierten Vorlage zur Bodenvorratspolitik werden Ziele und Vorteile einer aktiven Bodenbevorratung durch die Kommune beschrieben. Grundsätzlich ist Stadtentwicklung ohne Grundstücke nicht möglich, steigende Wohn- und Immobilienpreise sind direkte Folge hoher und steigender Bodenpreise. Durch bodenpolitische Aktivitäten der Kommune ist der Bodenmarkt beeinflussbar. Wesentliche Vorteile einer aktiven Bodenvorratspolitik sind:

–Die Implementierung der Flächen in ein passendes Bebauungsplanverfahren ist gewährleistet.

–Bodenspekulation ist nicht möglich.

–Planungsbedingte Bodenwertsteigerungen verbleiben bei der Gemeinde.

–Die Kommunen haben erheblichen Einfluss auf das Bodenpreisniveau und seine Entwicklung.

–Bei der Grundstücksvergabe können wohnungspolitische Ziele optimal umgesetzt werden.

Bei dem Ankauf von Grundstücken für den Wohnungsbau sind die Prioritäten und Zielsetzungen, insbesondere durch die Handlungsschwerpunkte der Aachen-Strategie-Wohnen, festgelegt. Hierzu zählen insbesondere folgende Punkte:

–Entwicklung von Grundstücken für den öffentlich geförderten Wohnungsbau/bezahlbaren Wohnraum,

–Grundstücksmobilisierung für innerstädtisches Wohnen,

–Aufwertung von Stadtquartieren durch Revitalisierung von Flächen und Nachverdichtungen,

–Zielgruppenorientierte Baulandbereitstellung/Baulandentwicklung (z.B. Blick auf demografischen Wandel, neue Wohnformen).

Beim Ankauf von Grundstücken für die weitere Gewerbeentwicklung steht die Erweiterung von bereits ansässigen Gewerbebetrieben oder die Ansiedlung neuer Gewerbebetriebe mit dem Ziel der Schaffung zusätzlicher Arbeitsplätze im Fokus.

Der Ankauf der Flächen erfolgt stets in enger Abstimmung mit dem Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen, dem Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration, dem Fachbereich Umwelt und der Wirtschaftsförderung.

Dieser Vorlage beigefügt ist eine betragsmäßige Auswertung über An- Verkäufe im Bereich des allgemeinen Grunderwerbs, sowie der ergebniswirksamen Mehr- und Mindererträge im Rahmen der erfolgten An- und Verkäufe der Jahre 2011bis2015. Es wurden in diesen Jahren Grundstücksankäufe in Höhe von ca. 10.000.000,00€ und Verkäufe in einer Größenordnung von ca. 58.000.000,00 € getätigt.Es ist zu berücksichtigen, dass bei dem Überschuss in Höhe von ca. 48.000.000,00 € die Kosten im Rahmen der Eigenanteile bei Erschließungsmaßnahmen, Unterhaltungskosten bis zum Verkauf, Vermarktungskosten, Kosten für Flächenverluste (Ausgleichsmaßnahmen), Overheadkosten usw. diesen Überschuss relativieren.Es ist gleichwohl festzustellen, dass von den insgesamt über die Jahre 2011 bis 2015 zur Verfügung stehenden Mitteln für Grundstücksankäufe (inkl. Ermächtigungsübertragungen aus Vorjahren und über- bzw. außerplanmäßigen Mittelbereitstellungen) von rund 24,7 Mio. Euro Mittel in Höhe von rund 14,4 Mio. Euro nicht verwendet wurden.

Betrachtet man die Ankäufe im Einzelnen, so fällt auf, dass es sich überwiegend um Reaktionen auf die aktuelle Marktsituation handelt (z.B. Grundstücksankäufe im Rahmen der Ausübung eines Vorkaufsrechtes). In selteneren Fällen wurde seitens der Verwaltung aktiv auf dem Bodenmarkt agiert. Um die gegebenen und über den Haushaltsplan 2017 erweiterten finanziellen Ressourcen nutzen zu können, ist es erforderlich, in eine proaktivere Bodenvorratspolitik überzugehen.

Aus Sicht der Verwaltung isteine aktivere Rolle nur möglich, wenn im Vorfeld die Ziele der Stadtentwicklung flächenbezogen darstellbar sind. Das heißt, für den einzelnen Standort müssen genaue Vorstellungen über die Realisierbarkeit und die Wirtschaftlichkeit der Entwicklung bestehen. Nur dannist ein Ankauf sinnvoll. Mit Blick auf die Priorisierung der Innenentwicklung ist dabei die Revitalisierung und kleinteilige Entwicklung von Innenflächen prioritär zu betreiben. Bei der Entwicklung großer Neubaugebiete fallen zusätzliche Kosten durch die notwendigen Erschließungen an. Die Entwicklung kleinerer Flächen kann im engen Schulterschluss mit der gewoge AG betrieben werden.

Um einen Überblick über die Möglichkeiten einer weiteren Innenentwicklung zu erlangen, sind im ersten Schritt die potenziellen Flächen zu erfassen, um so eine Markttransparenz zu schaffen. In diesem Bereich ist die Verwaltung bereits tätig. Zurzeit werden Wohnbauflächenpotenziale unter Zuhilfenahme des Baulückenkatasters, der Innenverdichtungspotenziale und weiterer Flächen, die sich unter anderem aus Neubewertungen im Rahmen des Verfahrens zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes ergeben, ermittelt. Erste Ergebnisse sollen hier im Jahre 2017 vorliegen.

Die so ermittelten Potenzialflächen sind im nächsten Schritt insbesondere bau- und umweltrechtlich zu bewerten. In einem abschließenden Schritt ist vor dem Ankauf einer Fläche eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen. Neben den Aufwendungen für den Ankauf sind hier insbesondere Aufwendungen für die Revitalisierung der Fläche (ggfs. Altlasten), den Abriss von bestehenden Gebäuden, die Erschließung des Grundstückes sowie die eventuell notwendigen Ausgleichsmaßnahmen zu ermitteln und den zu erwartenden Erträgen aus dem Verkauf gegenüberzustellen. Die Entscheidungen für den Ankauf von Flächen, bei denen die Planungabgestimmt ist und eine rentierliche Entwicklung ausgewiesen ist, werden im Einzelfall der Politik zur Entscheidung vorgelegt.

Im Rahmen der Aufstellung des Haushaltsplans 2017 ff. wurde für die Position der Einzahlungen aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden eine sukzessive Reduzierung der Ansätze berücksichtigt, da zukünftig einegeringere Anzahl von, zum Verkauf geeigneten, Flächen vorhanden ist.

Durch die eingeplanten 1,5 Mio. € / Jahr zzgl. einmaliger Erhöhung um 600.000 Euro für das Jahr 2018für den strategischen Grunderwerb und eine aktivere Bodenbewirtschaftung und -vorratspolitik wird zukünftig wiederum eine Stabilisierung der, durch Grundstücks- und Gebäudeverkäufe erzielten, Einzahlungen angestrebt.

Als gute Beispiele der Vergangenheit sind die Wirtschaftlichkeitsberechnungen des Wohngebietes Grauen-hoferWeg und des GewerbeparksBranddieser Vorlage als Anlage beigefügt

Im Übrigen wird auf die Erläuterungen im Rahmen der Vorlage vom 06.05.2016 verwiesen.

Für Flächen, bei denen die Planung abgestimmt und eine rentierliche Entwicklung nachgewiesen ist, sind im Haushaltsplan 2017 zum Ankauf zusätzliche Mittel i.H.v 1,5 Mio. € jährlich, zzgl. einmaligen Mitteln in Höhe von 600.000 € im Jahr 2018, zur Verfügung gestellt worden.

Diese Mittel sind auf einer gesonderten Finanzposition (Strategischer Grunderwerb) ausgewiesen und mit einem Sperrvermerk versehen.