Neues Kurhaus – Nutzung Untergeschoss

Erläuterungen:

1. Ausgangssituation

Der Hauptausschuss hat in seiner Sitzung am 4. Juli 2018 u.a. beschlossen, für das Untergeschoss im Neuen Kurhaus eine Nutzung für kulturelle Angebote, Live-Auftritte sowie Event- und Tanzveranstaltungen anzustreben.

In seiner Sitzung am 19.09.2018 hat der Rat der Stadt Aachen diesen Beschluss wie folgt konkretisiert:

1. Als Nutzung für das Untergeschoss wird Kleinkunst, Club- oder Disconutzung vorgesehen.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, mögliche Interessenten zu suchen und hierzu Konzepte vorlegen zu lassen.
3. Zwingende Voraussetzung ist eine zweifelsfrei umsatzsteuerpflichtige Nutzung. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis soll dargestellt werden.

In der Sitzung des Betriebsausschusses Eurogress am 12.11.2019 haben nunmehr zwei Interessenten ihre Konzeptideen vorgestellt. Ein weiterer Interessent hat sich beim Eurogress gemeldet, konnte jedoch aufgrund der Kurzfristigkeit nicht mehr zu der Sitzung am 12.11.2019 eingeladen werden.

2. Nutzungsbedingungen für das Untergeschoss im Neuen Kurhaus

Das Untergeschoss im Neuen Kurhaus soll verpachtet werden. Als Nutzfläche stehen im Untergeschoss ca. 290 qm Grundfläche zur Verfügung. Es kann – vorbehaltlich der noch ausstehenden Genehmigung der Bauaufsicht der Stadt Aachen - mit einer maximalen Besucherzahl von 420 Personen kalkuliert werden. Es ist geplant, dem zukünftigen Betreiber einen veredelten Rohbau zu übergeben. Um das Untergeschoss als Location betreiben zu können, sind weitere Investitionen (Anstrich, Bodenbeläge, technische Ausstattung, sonstige Ausstattung etc.) notwendig. Diese muss der Betreiber selbst planen und finanzieren.

Die Kosten für den veredelten Rohbau werden voraussichtlich ca. 1.389.853 EUR betragen.

3. Verfahren für die Auswahl des zukünftigen Betreibers

Es gibt mehrere Interessenten, die beabsichtigen das Untergeschoss im Neuen Kurhaus zukünftig zu betreiben. Zwei haben ihre Konzeptideen im Betriebsausschuss des Eurogress bereits vorgestellt. Darüber hinaus gibt es einen weiteren Interessenten. Diese Situation macht ein transparentes Auswahlverfahren erforderlich.

Nach Rücksprache mit FB 03 gibt es zwei Möglichkeiten für die Auswahl eines Betreibers:

1. Die Auswahl des zukünftigen Betreibers könnte grundsätzlich wie bei einem einfachen Mietverhältnis abgewickelt werden, da es sich nicht um eine Beschaffung im eigentlichen Sinn handelt. D.h., eine Liegenschaft der öffentlichen Hand wird an einen Interessenten vermietet. Allerdings muss die Auswahl des Mieters auch bei einer Vermietung diskriminierungsfrei, chancengleichund transparent erfolgen. Daher muss es Wertungskriterien geben, die im Vorfeld bekannt gemacht werden müssen. Zudem ist Voraussetzung, dass der Mieter nicht zureigenen Herrichtungder Räume über das normale Maß verpflichtet wird.
2. Im Rahmen eines Vergabeverfahrens könnte eine Dienstleistungskonzession vergeben werden. Dienstleistungskonzessionen sind dadurch gekennzeichnet, dass der Konzessionär als Gegenleistung für die Erbringung der Dienste statt einer Vergütung das Recht zur kommerziellen Nutzung und/oder Verwertung erhält, um z.B. seine Investitionen hierdurch zu refinanzieren. Der Konzessionär trägt dabei das wirtschaftliche Nutzungs- und Verwertungsrisiko.

Die Verwaltung prüft derzeit, welches der genannten Auswahlverfahren unter Berücksichtigung größtmöglicher Transparenz angewendet wird. Grundsätzlich soll eine breite Veröffentlichung des Vorhabens in verschiedenen Medien (in Frage kämen Tageszeitung, Vergabeportal etc.) erfolgen.

Für das Auswahlverfahren sind – unabhängig von der Art des Verfahrens - Kriterien festzulegen, nach denen Angebote von Interessenten bewertet werden können. Dies sind neben allgemeinen Informationen (u.a. Leistungsfähigkeit, Referenzen) über den Interessenten vor allem solche Kriterien, die mit der Besonderheit der Immobilie sowie der zukünftigen Nutzung zusammenhängen.

Folgende Kriterien sollten bei der Bewertung Berücksichtigung finden:

-Qualität des Betreiberkonzepts (Betriebskonzept, detailliertes Veranstaltungsangebot, gastronomisches Angebot, Preisgestaltung, Angebot für Studierende)

-Höhe der Pachtzahlung

-Werbung für den exponierten Standort und der Immobilie angemessen

-für das Kongresswesen förderlich

Zwecks Bewertung der Angebote wird im Vorfeld eine prozentuale Gewichtung der genannten Kriterien festgelegt. Mittels einer sich daraus ergebenden Bewertungsmatrix werden die Angebote bewertet.

Darüber hinaus sind bei der Verpachtung des Untergeschosses im Neuen Kurhaus zwingend folgende Faktoren zu berücksichtigen, die im Vergabetext entsprechend kommuniziert werden müssen:

1. Die fremdbetriebliche Verpachtung des Untergeschosses im Neuen Kurhaus darf aus steuerlichen Gesichtspunkten nicht dauerhaft defizitär sein. Ansonsten drohen steuerliche Konsequenzen wie z. B. eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGa) (Verweis auf das Gutachten von VBR aus April 2019, Tz. 17 und 18). D.h., bei der Festlegung der Pachthöhe ist zu berücksichtigen, dass alle Aufwendungen, die auf den Gebäudeanteil „UG“ entfallen (bspw. anteilige Grundbesitzabgaben, Versicherungen und Abschreibungen), durch die Pachteinnahmen gedeckt werden.

2. Zwecks Sicherstellung des Vorsteuerabzugs aus den Investitionskosten für das Untergeschoss muss der zukünftige Betreiber vorsteuerabzugsberechtiger Unternehmer i. S. d. UStG sein. Dies ist im Wesentlichen gewährleistet, wenn der künftige Betreiber als Unternehmer umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze im Zusammenhang mit der Nutzung des Untergeschosses erzielt.

Sofern ein Interessent die beiden letztgenannten Punkte nicht erfüllen kann, kann er aufgrund drohender steuerlicher Konsequenzen nicht an der Vergabe teilnehmen.