Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und der Wohnraumsicherung (BauGB-Novelle 2025 "Bau-Turbo"); hier: Sachstandsbericht und weiteres Vorgehen

ZUSAMMENFASSUNG

Ausgangslage: Entstehung und Eckpunkte zur Einführung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und der Wohnraumsicherung (BauGB-Novelle 2025 "Bau-Turbo")

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung wurde am 09.10.2025 durch den Bundestag beschlossen und ist am 17.10.2025 vom Bundesrat gebilligt worden. Am 29.10.2025 wurde es im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Anlass für diese Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) ist der in vielen Kommunen bestehende angespannte Wohnungsmarkt. Mit der BauGB – Novelle 2025 soll der Wohnungsbau und damit die Schaffung von neuem Wohnraum beschleunigt und darüber hinaus Planungsverfahren vereinfacht bzw. entbehrlich gemacht werden. Der Fokus liegt primär auf der Ermöglichung von Wohnungsbauvorhaben, inklusive einiger Folgenutzungen.

Das auch als Bau-Turbo bezeichnete Gesetzespaket wurde bereits vom 20. Deutschen Bundestag auf den Weg gebracht und sollte eigentlich bereits Anfang 2025 in Kraft treten. Mit dem Scheitern der Regierungskoalition auf Bundesebene wurde auch der Bau-Turbo gestoppt. Die neue Bundesregierung hat die Gesetzesinitiative wieder aufgenommen und nun die aktuelle BauGB-Novelle mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung verabschiedet.

Für die kommunale Praxis relevant sind vor allem folgende Änderungen:

• § 31 Abs. 3 BauGB: Befreiungen von Festsetzungen in rechtskräftigen Bebauungsplänen für Wohnungsbauvorhaben

§ 31 Abs. 3 BauGB ermöglicht es, im Einzelfall oder bei mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans abzuweichen, wenn die Gemeinde zustimmt und die Befreiung unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Vorschrift dient dazu, Flexibilität bei der Genehmigung von Wohnungsbauvorhaben zu ermöglichen, ohne dass es einer – teilweise umfangreichen - Änderung des Bebauungsplans bedarf.

• § 34 Abs. 3b BauGB: Abweichung vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung

§ 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht mit Zustimmung der Gemeinde im unbeplanten Innenbereich vom Erfordernis des Einfügens abzuweichen, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Regelung erleichtert den Wohnungsbau durch Abweichungen vom städtebaulichen Einfügungsgebot. Die Zustimmung der Gemeinde ist ein entscheidender Faktor.

• § 246e BauGB: befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau

§ 246e BauGB, auch "Bau-Turbo" genannt, ist eine befristete Sonderregelung, die den Wohnungsbau beschleunigen soll, indem sie mit Zustimmung der Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen vom geltenden Planungsrecht zulässt. Dies ermöglicht es Kommunen, Wohngebäude in bestimmten Fällen zu genehmigen ohne einen Bebauungsplan aufstellen zu müssen. Die Regelung gilt für den Neubau von Wohngebäuden, Erweiterungen, Erneuerungen und Umnutzungen, sowie untergeordnet auch den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke und Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner*innen dienen.

Alle Änderungen in den oben aufgeführten Regelungen sind an die in §36a BauGB ergänzte „Zustimmung der Gemeinde“ geknüpft.

Die aktuelle BauGB-Novelle unterscheidet zwischen Regelungen, die dauerhaft in das Baugesetzbuch aufgenommen werden (hier z.B. §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3b BauGB) und der bis 31.12.2030 befristeten Sonderregelung zum § 246e, die weitreichende Abweichungen vom aktuell gültigen Planungsrecht ermöglicht. In den o.g. Schlüsselparagraphen der BauGB-Novelle wird darauf verwiesen, dass das Vorhaben unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein muss; in den Fällen des § 31 Abs. 3 und § 246e BauGB ist zudem eine überschlägige Prüfung der Umweltauswirkungen erforderlich, im Anwendungsbereich des § 246a BauGB ggfs. eine strategische Umweltprüfung durchzuführen.

Bei der Anwendung der §§ 31 Abs. 3, 246 e BauGB ist bei zu erwartenden erheblichen Umweltauswirkungen durch das Vorhaben, eine strategische Umweltprüfung oder Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.

Weiterhin werden die Regelungen zu den Lärmschutzfestsetzungen in Bebauungsplänen über in den § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe a) BauGB flexibilisiert. Ziel ist es, die planerische Bewältigung von Lärmkonflikten insbesondere zur Wohnraumschaffung zu stärken.

Gesetzestext § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe a) BauGB:

a) zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen nach § 3 Absatz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes

aa) bestimmte Werte zum Schutz vor Geräuschimmissionen nicht überschritten werden dürfen, wobei in begründeten Fällen Abweichungen von den Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 26. August 1998 (GMBl S. 503), die zuletzt durch Verwaltungsvorschrift vom 1. Juni 2017 (BAnz AT 08.06.2017 B5) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, zulässig sind, oder

bb) bestimmte Geräuschemissionskontingente nicht überschritten werden dürfen oder Drucksache 546/25

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cc) bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,“.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB können Gemeinden künftig bei der Aufstellung von Bebauungsplänen von der TA Lärm abweichen, z.B. bei der Festsetzung von Schallschutzvorkehrungen für das Erreichen bestimmter Innenraumpegel. Die Abweichung ist insbesondere für Flächen der Innenentwicklung konzipiert: Neubauten oder Nachverdichtungen in Gebieten, die bereits baulich genutzt sind. Mit innovativen Lärmschutzlösungen soll so mehr Wohnbebauung als bisher in der Nähe von Gewerbebetrieben realisiert werden können. Bei der Abweichung von der TA Lärm ist eine entsprechende Begründung notwendig; maßgeblich ist hierbei für eine konkrete Festsetzung vor allem das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB; gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen allerdings gewahrt bleiben.

Die Regelung ist nicht als generelle Lockerung zu verstehen, ermöglicht aber mit entsprechender Begründung eine sachgerechte Lösung von Schallschutzkonflikten durch benachbarte Wohn- und Gewerbenutzungen, die bislang noch nicht gesetzgeberisch verankert war. Aktuell bestehen hier noch Rechtsunsicherheiten, wie genau die Regelung in der Praxis anzuwenden ist.

Um mit diesen neuen Festsetzungsmöglichkeiten rechtssicher arbeiten und entsprechende Festsetzungen formulieren zu können, bedarf es weitergehender Kommentierungen zu diesen neuen Festsetzungsmöglichkeiten, um diese fachlich und rechtssicher umsetzen zu können.

ERLÄUTERUNGEN

Zustimmung der Gemeinde gem. § 36a BauGB

Voraussetzung für die Anwendung der weitreichenden Änderungen gem. §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3b BauGB ist die Zustimmung der Gemeinde, welche in § 36a BauGB neu geregelt wird. Im § 246e BauGB ist die Zustimmung der Gemeinde im Paragraphen selbst verankert.

Mit der Aufnahme der Zustimmung der Gemeinde in § 36a BauGB wird der kommunalen Planungshoheit Rechnung getragen und die Erteilung von Abweichungen zur Schaffung von Wohnraum an die Vereinbarkeit mit den städtebaulichen Zielen einer Kommune geknüpft. Damit wird die Zustimmung der Gemeinde zur Zulässigkeitsvoraussetzung für die Anwendung der weitreichenden Änderungsinstrumente. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Zu beachten ist, dass die Zustimmung der Gemeinde nicht wie das Einvernehmen der Gemeinde durch die höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden kann.

Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, der Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist (max. 1 Monat) zu geben. In diesem Fall verlängert sich die Entscheidungsfrist (Zustimmung der Gemeinde) um diese Beteiligungsfrist. Grundsätzlich gibt es keinen Rechtsanspruch auf die Zustimmung der Gemeinde.

Gesetzestext § 36a BauGB:

"(1) Vorhaben nach §31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Abs. 2 Satz 2 zweiter Halbsatz gilt entsprechend."

Befreiungen gem. § 31 Abs. 3 BauGB von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes

Über § 31 Abs. 3 BauGB wurden neue Befreiungsmöglichkeiten in das Baugesetzbuch aufgenommen. Hiermit werden im Geltungsbereich von Bebauungsplänen Befreiungen für zusätzlichen Wohnraum erleichtert, auch wenn hierdurch die Grundzüge der Planung berührt werden. Eine Befreiung erfolgt nur unter Würdigung der nachbarlichen Interessen und der Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen.

Entscheidend ist, dass anders als bisher die Befreiungen auch für mehrere Wohnungsbauvorhaben – also seriell – ermöglicht werden können (bisher war dies nur im Einzelfall möglich). Ebenfalls wurde die Anforderung eines durch Rechtsverordnung festgestellten angespannten Wohnungsmarkt aufgehoben.

Mit der neuen Regelung können mit Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB nun umfangreiche – auch serielle - Befreiungen von Bebauungsplanfestsetzungen erteilt werden, ohne den Bebauungsplan ändern oder aufheben zu müssen. Hierdurch kann eine erhebliche Beschleunigung von Wohnungsbauvorhaben erreicht werden.

Bei den öffentlichen Belangen sind gem. § 31 Abs. 3 Satz 2 BauGB insbesondere Umweltbelange von Bedeutung.

Die neue Regelung gilt ausschließlich für Wohngebäude, aber auch Aufstockungen, Anbauten o.ä.; entscheidend ist, dass die Planabweichung ausschließlich oder jedenfalls ganz überwiegend dem Wohnungsbau dient. Bei Neubau eines Wohngebäudes darf in untergeordnetem Umfang auch eine nicht wohnbaulichen Zwecken dienende Nutzung integriert werden, dazu gehören zum Beispiel kleinere Ladengeschäfte oder eine Büronutzung.

Gesetzestext § 31 Abs. 3 BauGB:

"Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat."

Abweichungen gem. § 34 Abs. 3b BauGB im unbeplanten Innenbereich

Bisher galt für den unbeplanten Innenbereich, dass sich die Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen mussten. Dabei wurden Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche betrachtet.

§ 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht es, bei der Errichtung von Wohngebäuden vom Erfordernis des Einfügens abzuweichen.Davon erfasst sind sowohl Art als auch Maß der baulichen Nutzung. Ziel ist es, die Wohnnutzung zu stärken und auf umfangreiche, zeitintensive Bebauungsplanverfahren verzichten zu können. Um den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde (Planungshoheit) gerecht zu werden, ist auch hier die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB erforderlich. Weiterhin muss die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Die Neuregelung zielt auf die Errichtung von Wohngebäuden als auch für Wohnzwecke dienende Nutzungen, z.B. soziale, gesundheitliche und kulturelle Nutzungen, ab. Diese Folgenutzungen dürfen nur im untergeordneten Umfang vorliegen, das Gebäude muss von der Wohnnutzung geprägt sein.

Gesetzestext § 34 Abs. 3b BauGB:

"Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist."

Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau § 246e BauGB

Der § 246e BauGB stellt den eigentlichen Bau-Turbo - Paragraphen dar. Hiermit soll schnell und unbürokratisch neuer Wohnungsbau sowie untergeordnet den Bewohnern dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen, ohne die Aufstellung von Bebauungsplänen geschaffen werden. Auch für die Anwendung des § 246e BauGB ist die Zustimmung der Gemeinde erforderlich.

Der Bau-Turbo ist das weitreichendste Instrument der BauGB-Novelle zur Schaffung von neuem Wohnraum. Die Anwendung ermöglicht Abweichungen von allen Vorschriften des BauGB sowie der aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften. Anforderungen zum Beispiel aus dem Bauordnungsrecht sowie das Immissionsschutz- und Wasserrecht sind weiterhin zu beachten (siehe Folie 8 der Anlage).

Somit kann vom Maß der baulichen Nutzung, aber auch von der Art der baulichen Nutzung abgewichen werden. Damit sind z.B. Wohnungsbauvorhaben in Gewerbegebieten sowie die Überschreitung von Gebäudehöhen, der Grund- und Geschossfläche möglich.

Auch für den § 246e gilt die Voraussetzung, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Belange wie dem Rücksichtnahmegebot und der Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen zu erfolgen hat.

Zu den öffentlichen Belangen gehören alle in § 1 Abs. 6 BauGB aufgeführten Belange. Hier sind insbesondere hervorzuheben: gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Belange der infrastrukturellen Anbindung sowie Bedarfe an sozialen Folgeeinrichtungen (wie z.B. Kitas und Schulen, aber auch Grün- und Sportflächen). Gemäß §1aBauGB sind darüber hinaus auch Belange wie z.B. der sparsame Umgang mit Grund und Boden, Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, zu berücksichtigen.

Die Regelungen zur Durchführung von Umweltprüfungen sind anzuwenden, wenn nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Dies kann bei erheblichem Abweichen von den Festsetzungen in Bebauungsplänen, aber auch durch die bauliche Inanspruchnahme von „Außenbereichsflächen im Innenbereich“ oder unmittelbar an den Siedlungsbereich angrenzende Außenbereichsflächen der Fall sein.

Die Zustimmung der Gemeinde kann nach § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB in allen Fällen von Abweichungen nach der gesetzlichen Neuregelung unter der Bedingung erteilt werden, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Entsprechend kann die Zustimmungserteilung vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden. Hiermit können z.B. Bauverpflichtungen für Wohnraum, die Schaffung eines Anteils an geförderten Wohnungen sowie erforderliche Ausgleichsmaßnahmen vertraglich vereinbart und entsprechend gesichert werden.

Gesetzestext § 246e BauGB:

"(1) Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:

1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,
2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung."

Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls unberührt.

(2) Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt § 36a entsprechend.

(3) Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind. § 18 Absatz 2 Satz 2 und Absatz3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden.

(4) Die Befristung nach Absatz 1 Satz 1 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann.

(5) Wird ein Vorhaben nach Absatz 1 zugelassen, können in entsprechender Anwendung der Absätze 1 bis 4 auch zugelassen werden:

1. den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke,

2. Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen.“

Weiterhin wurden mit der aktuellen BauGB-Novelle die §§ 37 und 37a BauGB für Bauvorhaben der Bundeswehr, die Unbeachtlichkeitsregelung für Lärmschutzfestsetzungen in § 216a BauGB sowie die Verlängerung der Regelungen im § 201a BauGB (Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) und im § 250 BauGB (Umwandlungsschutz) eingeführt bzw. geändert oder verlängert.

ZWISCHENFAZIT

Die BauGB Novelle kann in der Stadt Aachen zu einer Erleichterung von Wohnungsbauvorhaben führen. Neben der Voraussetzung, dass die jeweilige Abweichung auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, ist zudem die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Diese wird erteilt, wenn das Vorhaben mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist.

Um dies zu bewerten, sollen bei allen Vorhaben die im Masterplan 2030 und in der Flächennutzungsplanung2030, die im in Aufstellung befindlichen Landschaftsplan sowie die durch Satzungen und Grundsatzbeschlüsse der Gemeinde festgelegten Ziele in die Bewertung mit einbezogenwerden.

In den Fällen, wo diese – z.B. in Übereinstimmung mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes durch eine Programmberatung – bereits spezifisch definiert sind, kann dies zu erheblichen Beschleunigungen führen. In anderen Fällen müssen die Zustimmungskriterien anlassbezogen bei einem Antrag entwickelt werden.

WEITERES VORGEHEN

Die Verwaltung wird alle relevanten Grundsatzbeschlüsse und Leitlinien zum Umgang mit der aktuellen BauGB-Novelle vorbereiten und den zuständigen politischen Gremien zur Beratung und Beschlussfassung vorlegen.

Stellungnahme der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt, für die Anwendung der §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 246e BauGB notwendige Grundsatzbeschlüsse zu erarbeiten.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: