Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1024 - Elsassstraße / Moscheeplatz -; hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB, - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB, - Empfehlung zum Satzungsbeschluss, - Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens/Beschlusslage

Der Inhalt sämtlicher Vorlagen ist Bestandteil der Satzung.

Ende 2010 / Anfang 2011 wurde der Wettbewerb "Neues Wohnen im Ostviertel" ausgelobt, ein Realisierungswettbewerb für die Fläche der Aachener Wohnungsbaugesellschaft gewoge AG und ein Ideenwettbewerb für den gewerblichen Bereich (Autoteilebetrieb etc.). Das Wohnungsbauprojekt wurde abgeschlossen und der Neubau für die Moschee erfolgte. Der „Moscheeplatz“ wurde angelegt. Für die heutige Gewerbefläche sah der Wettbewerbsentwurf eine Entwicklung eines verdichteten Geschosswohnungsbaus vor. Die kompakte Bauweise sollte Schutz vor Verkehrslärm von Süden und Gewerbelärm von Norden erreichen. Eine Durchwegung sollte den öffentlichen Platz mit den Grünflächen im Norden verbinden. 2016 wurde ein erster Versuch eines Investors gestartet, ein Wohnungsbauprojekt auf dem Gewerbegrundstück umzusetzen. Der Investor hat sich jedoch in den Folgejahren zurückgezogen. Seit 2019 ist eine weitere Planungsidee eines zweiten Investors für ein Wohnungsbauprojekt mit einem hohen Anteil an gefördertem Wohnungsbau entstanden, die jedoch ebenfalls nicht zur Umsetzung gekommen ist.

Die aktuelle Vorhabenträgerin, die Elsassstraße Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG (Tochtergesellschaft der Derichs u Konertz Projektentwicklung GmbH), hat 2024 ihre Planung vorgestellt und einen Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gestellt.

Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte empfahl dem Planungsausschuss am 09.06.2021, den Aufstellungsbeschluss zur Sicherung der folgenden Ziele der Bauleitplanung zu fassen und den Aufstellungsbeschluss vom 01.12.2004 aufzuheben:

• Entwicklung eines Wohngebietes mit Geschosswohnungsbau mit anteiligem öffentlich gefördertem Wohnraum
• Unterbringung einer Kindertagesstätte
• Verdichtete Bebauung unter gleichzeitiger Berücksichtigung der Vorgaben des Klimaschutzes und der Klimaanpassung
• Schaffung einer öffentlichen Wegeverbindung vom Moscheeplatz zu den Grünflächen an der Breslauer Straße
• Schaffung einer baulichen Raumkante entlang der Elsassstraße bzw. des Moscheeplatzes

Der Planungsausschuss folgte in seinem Beschluss vom 10.06.2021 dieser Empfehlung.

Im Gestaltungsbeirat wurde die Planung erstmalig am 20.11.2024 vorgestellt. Der Beirat begrüßt das Projekt als richtige und wichtige Initialzündung für den Wohnungsbau und empfiehlt klare Adressen auszubilden und der Ortscharakter sollte sich wiederfinden. Ziel ist es, guten, einfachen Wohnungsbau zu entwickeln, der in der Realisierung nicht teuer sein muss. Der Freiraum im Innenblock ist gelungen. Die Fassaden müssen im nächsten Schritt weiterentwickelt werden, hier sieht der Gestaltungsbeirat großes Potenzial.

Die Zeit nach der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit / Behörden und der Erstvorstellung im Gestaltungsbeirat wurde intensiv genutzt, um die verschiedenen Einzelthemen des Vorhabens sowohl verwaltungsintern als auch mit der Vorhabenträgerin abzustimmen.

So wurde im Folgenden das städtebauliche Konzept weiter ausgearbeitet. Das Projekt wurde erneut am 19.03.2025 im Gestaltungsbeirat vorgestellt. Die bisherigen Empfehlungen des Gestaltungsbeirats sind in die Gestaltung eingeflossen und die Planung konnte nun auch Aussagen zu den Fassaden, den öffentlichen Räumen und zur Torsituationen zum Innenhof treffen. Der Gestaltungsbeirat empfahl weitere Anpassungen in Bezug auf die Fassadengestaltung durchzuführen und die vertikale Gliederung der Gebäude zu betonen. Der Beschluss über die Veröffentlichung im Internet sowie die öffentliche Auslegung wurde am 02.07.2025 in der Bezirksvertretung Aachen-Mitte beraten und am 03.07.2025 im Planungsausschuss beschlossen. Im Anschluss erfolgte in der Zeit vom 18.08. bis einschließlich 26.09.2025 die öffentliche Auslegung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1024 - Elsassstraße / Moscheeplatz - sowie parallel dazu die Beteiligung der Behörden.

2. Bericht über das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange § 3 (1) und § 4 (1) BauGB

Wenn auch im beschleunigten Verfahren auf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet werden kann, hatte die Verwaltung dennoch empfohlen, die Öffentlichkeit in einem sehr frühen Stadium über die Planung zu informieren.

DerPlanungsausschussbeauftragte am 29.08.2024 die Verwaltung, für das Gebiet zwischen Elsassstraße und Stolberger Straße einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB zu erarbeiten und beschloss, hierzu die Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung durchzuführen.

DieBezirksvertretung Aachen-Mitteschloss sich dem Beschluss des Planungsausschusses am 25.09.2024 an.

In der Zeit vom 28.10.2024 bis 29.11.2024 wurde daher die Planung öffentlich ausgestellt und die betroffenen Behörden wurden beteiligt. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich schriftlich zu der Planung zu äußern. Die Planung war und ist zusätzlich im Internet einsehbar.

Obwohl es sich hier um eine freiwillige Öffentlichkeitsinformation handelt, werden die eingegangenen Anregungen dennoch in die Abwägung aufgenommen. Die Niederschrift der Informationsveranstaltung sowie die Eingaben der Öffentlichkeit und die Stellungnahmen der Verwaltung sind in der Vorlage FB 61/1088/WP18 als Anlage (Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung) beigefügt. Die Eingaben aus der Öffentlichkeit führte nicht zu einer Änderung der Planung.

Parallel zur Beteiligung der Öffentlichkeit wurden 22 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt, von denen 9 Anregungen zur Planung vorgebracht haben. Der Fachbereich Mobilität und Verkehr, Abteilung - Straßenverkehr und Sondernutzungen - Team FB 68/401 – Verkehrslenkung weist auf eine ungehinderte An- und Abfahrt für die Abfallentsorgung, die Rettungsdienste und den Lieferverkehr für die geplante Kindertagesstätte hin sowie auf die neuausgewiesene Bewohnerparkzone. Zudem müssen ausreichend private Stellplätze für das neue Vorhaben vorgesehen werden. Die Industrie- und Handelskammer äußert Bedenken zu der Planung, da dadurch Flächen für eine gewerbliche Nutzung in eine Wohnnutzung umgewandelt werden. Inhalte der weiteren Stellungnahmen sind folgende Themen: Hinweise auf die verkehrliche Situation, zu Telekommunikationsinfrastrukturen, Kriminalprävention, Erdwärme sowie notwendige Mindestabstände zu vorhandenen Versorgungsanlagen.

Die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind ebenfalls in der Vorlage FB 61/1088/WP18 als Anlage (Abwägungsvorschlag Behördenbeteiligung) beigefügt.

Die Stellungnahmen aus der Behördenbeteiligung führten nicht zu einer Änderung der Planung.

3. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB

Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte empfahl dem Rat am 02.07.2025, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.

Darüber hinaus empfahl sie dem Planungsausschuss, gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die Veröffentlichung im Internet sowie zusätzlich die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB Nr. 1024 - Elsassstraße / Moscheeplatz - in der vorgelegten Fassung zu beschließen.

Der Planungsausschuss empfahl am 03.07.2025 dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.

Gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschloss er die Veröffentlichung im Internet sowie zusätzlich die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB Nr. 1024 - Elsassstraße / Moscheeplatz - in der vorgelegten Fassung.

Die Veröffentlichung im Internet und die zusätzliche öffentliche Auslegung wurden in der Zeit vom 18.08.bis 26.09.2025 durchgeführt. Die Behörden wurden parallel dazu beteiligt.

Im Rahmen der Veröffentlichung im Internet erfolgten 2 Stellungnahmen der Öffentlichkeit. In beiden Stellungnahmen äußerte sich die Öffentlichkeit positiv zu dem Projekt. Die Schaffung von gefördertem Wohnungsbau und die Unterbringung einer KITA wurden begrüßt.

Die Stellungnahmen sind nicht abwägungsrelevant, eine Stellungnahme der Verwaltung zur Abwägung über die Eingaben erübrigt sich daher.

4. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB

Parallel wurden 20 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. 4 davon haben eine Anregung zur Planung abgegeben.

Die Deutsche Telekom weist auf Abstimmungen im Rahmen der Erschließung hin. Die Polizeidirektion Verkehr bemängelt die Breite der Fuß- und Radwegverbindung und fordert getrennte Fußweg- und Radwegstreifen. Außerdem wird zunehmender Parkverkehr befürchtet und nicht ausreichende Stellplätze und nicht ausreichende Plätze für den Bring- und Holverkehr für die KITA. Die ASEAG bittet um Einbeziehung im Rahmen der Baumaßnahme, die Auswirkungen auf den Busverkehr haben könnte. Die Industrie- und Handelskammer äußert Bedenken, weil Gewerbeflächen in Wohnbauflächen umgewandelt werden, obwohl großer Bedarf an Gewerbeflächen besteht. Es wird die Festsetzung eines Mischgebiets (MI) vorgeschlagen, da im Mischgebiet wohnverträgliche Gewerbenutzungen ermöglicht werden können.

Die Eingaben der Behörden sowie Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage ebenfalls als Anlage (Abwägungsvorschlag Behörden) beigefügt. Die Stellungnahmen der Behörden führten nicht zu einer Änderung der Planung.

5. Klimanotstand

Entsprechend dem Beschluss des Rates vom 19.06.2019 sollen die Auswirkungen der Beschlüsse hinsichtlich der Klimaschutz- und Klimaanpassungsaspekte dargestellt werden, um den Gremien bei der Entscheidungsfindung zu helfen. Zur Einschätzung des Vorhabens hinsichtlich der Aspekte zum Schutz des Klimas und zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels wurde die Klima-Checkliste für städtebauliche Entwürfe und Bebauungspläne angewendet. In dieser Bewertung schneidet das Bauvorhaben positiv ab (vgl. Anlage 10).

Das Plangebiet ist heute bereits nahezu komplett versiegelt, es findet eine Entsiegelung der Fläche statt, rund 42% der Flächen sind gemäß der bilanziellen Versiegelungsberechnung der Stadt Aachen künftig unversiegelt (31 % unversiegelt und 21 % teilversiegelt).

Durch die Entwicklung der Fläche kann ein bereits erschlossenes Gebiet und sein Baulandpotenzial genutzt werden. So kann dringend benötigter Wohnraum in zentraler Lage geschaffen werden und ökologisch wertvollere Flächen in den Außenbereichen erhalten werden. Die Nähe zu sämtlichen Nahversorgungseinrichtungen, Kindertagesstätten und Schulen sowie kulturellen Einrichtungen und Sportangeboten schafft eine gute Erreichbarkeit zu Fuß oder mit dem Fahrrad. Dadurch können Pkw-Fahrten vermieden und CO2-Emissionen minimiert werden.

Die Planung sieht für die geplanten Flachdächer eine extensive Dachbegrünung in Kombination mit Photovoltaik-Anlagen als weiteren Beitrag für Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel vor. Sie sollen zum Beispiel dazu beisteuern, Regenwasser zu speichern und eine Abkühlung der Umgebung zu bewirken.

6. Durchführungsvertrag

Der Durchführungsvertrag wurde zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Aachen abgestimmt und soll nach der Empfehlung des Satzungsbeschlusses durch den Planungsausschuss und vor dem Beschluss des Rates unterzeichnet werden (s. Anlage 14).

Dieser Vertrag stellt alle Voraussetzungen und Bedingungen für die Realisierung des Vorhabens sicher. Insbesondere folgende Maßnahmen werden vertraglich gesichert:

• Umsetzung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist
• Umsetzungspflicht eines Anteils von mind. 80 % der Gesamtwohnfläche für öffentlich geförderten Wohnungsbau
• Sicherung des Angebots für Car- und Bikesharing
• Verbindlichkeit der Fassadengestaltung in Form Fassadengliederung, Material und Farbe
• Umsetzung der Freiraumplanung entsprechend des Freianlagenplanes, einschließlich Fassadenbegrünung
• Anlage von Gründächern mit extensiver Begrünung
• Verpflichtung zum Anschluss an die Fernwärme und Sicherung von Energiestandards
• Umsetzungspflicht der Photovoltaikanlagen, Kombination Photovoltaik/Gründach
• Herstellung der Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Elsassstraße und Kinderspielplatz/Bolzplatz und Sicherung über eine Grunddienstbarkeit
• Umsetzung einer KITA mit fünf Gruppen verbunden mit einem Mietvertrag mit der Stadt Aachen bzw. mit einem Ankaufsrecht der Stadt als Alternative zu einem Mietvertrag
• Ausgleichszahlung für den Verzicht auf einen öffentlichen Kinderspielplatz
• Erstellung eines Bodenschutzkonzeptes und eine bodenkundliche Baubegleitung

7. Empfehlung zum Satzungsbeschluss

Die Verwaltung empfiehlt, den Bebauungsplan Nr. 1024 – Elsassstraße / Moscheeplatz – als Satzung zu beschließen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: