Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Mitte: Stolberger Straße 157-171, hier: Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechtes, hier: Rückbau und Neubau der Wohnanlage Stolberger Straße 157-171 in Aachen

Stolberger Straße 157-171

hier:Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechtes, hier: Rückbau und Neubau der Wohnanlage Stolberger Straße 157-171 in Aachen

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / geplantes Vorhaben

Die Antragsgrundstücke Gemarkung Aachen, Flur 72, Flurstücke 1601, 1602, 2439 befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr.517 - Breslauer Straße - der seit dem 09.07.1977 rechtskräftig ist.

Die Antragstellerin ist frühzeitig mit ihren Entwicklungsabsichten an die Fachverwaltung der Stadt Aachen herangetreten um die Entwicklungsmöglichkeiten des Grundstückes und das städtebauliche Konzept abzustimmen.

Die am 05.03.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für den Rückbau und Neubau der Wohnanlage eine Abweichung möglich, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird. Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des §71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 16.04.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit zum Rückbau und Neubau der Wohnanlage ein. Die planungsrechtlichen Fragestellungen des Antrags auf Vorbescheid lauten:

1. Fragestellung (Baugrenzen - Antrag auf Befreiung): lm Bebauungsplan Nr. 517-2 sind Baugrenzen auf den betreffenden Flurstücken (1601, 1602 und 2439) zeichnerisch festgesetzt. Ist eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen mit einer Bebauung in der dargestellten Form (Grundfläche und Volumen) aus planungsrechtlicher Sicht zulässig und kann hier eine Befreiung der Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden?
2. Fragestellung (GFZ - Antrag auf Befreiung): lm Bebauungsplan Nr. 517-2 ist die GFZ auf den betreffenden Flurstücken (1601, 1602 und 2439) mit 1,1 festgelegt. lst die geplante Überschreitung der GFZ (1,57 gem. BauNVo 1977, siehe auch Blatt-Nr.4) aus planungsrechtlicher Sicht zulässig?
3. Fragestellung (Geschossigkeit - Antrag auf Befreiung): Im Bebauungsplan Nr. 517-2 ist die Geschossigkeit auf den betreffenden Flurstücken (1601, 1602 und 2439) auf max. IV begrenzt. Ist für den Fall, dass das geplante oberste Geschoss (V) als Vollgeschoss bewertet wird - eine teilweise Überschreitung der max. zulässigen Geschossigkeit in der dargestellten Form (Höhen und Höhenstaffelung) aus planungsrechtlicher Sicht zulässig und kann hier eine Befreiung der Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden?

Der Bebauungsplan Nr.517 - Breslauer Straße - setzt für den betreffenden Bereich ein Mischgebiet (MI) fest. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan Baugrenzen fest, die sehr eng um die Bestandsgebäude liegen. Außerdem setzt er eine maximal zulässige Anzahl von vier Vollgeschossen und eine geschlossene Bauweise fest.

Die vorliegende Planung sieht den Rückbau der Bestandsgebäude und den Neubau neuer Wohngebäude vor. Das Konzept sieht zwei L-Förmige Baukörper vor, die einen begrünten Innenhof rahmen. Es ist eine Höhenstaffelung der Wohngebäude vorgesehen die drei bis fünf Vollgeschosse vorsieht. Die geplante Bebauung zielt darauf ab, unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 möglichst viel neuen Wohnraum zu schaffen. Die Anzahl der Wohneinheiten kann durch den Neubau fast verdoppelt werden, der heutige Bestand umfasst 48 Wohneinheiten, die Neuplanung sieht ca.80 Wohneinheiten vor.

Eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB ist nicht möglich, da die Abweichungen die Grundzüge der Planung berühren und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB die Grundzüge der Planung nicht berühren darf. Das beantragte Vorhaben widerspricht bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen und teilweise der Bauweise den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 517.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Die Baufenster die der rechtskräftige Bebauungsplan festsetzt, entsprechen den bestehenden Gebäudekubaturen und geben nur wenig Spielraum für mögliche Erweiterungen oder Änderungen der Baukörper. Bei dem Bestand handelt es sich um eine typische Wohnbebauung aus den 1960er Jahren, sie besteht aus vier Gebäuden in Zeilenbebauung, die eine eigenständige Einheit bilden. Die Gebäude befinden sich in einem schlechten Zustand und sind in ihrer Ausstattung nicht mehr zeitgemäß. In Hinblick auf die räumliche Anordnung der Baukörper, wird das Grundstück derzeit nicht optimal ausgenutzt. Hier bestehen undefinierte Freiräume, die entsprechend keine Aufenthaltsqualität aufweisen und dementsprechend von den Bewohner*innen auch nicht genutzt werden. Das Plangebiet an der Stolberger Straße könnte durch eine städtebauliche Entwicklung, Neuordnung und Nachverdichtung dazu beisteuern mehr Wohnraum zu schaffen.

Das Bauvorhaben entspricht dabei insgesamt den Leitlinien für die Innenentwicklung (Vorlage FB 61/1223/WP17), die am 11.07.2019 durch den Planungsausschuss beschlossen wurden.

Die Antragstellerin hat zum beantragten Vorhaben eine erste gutachterliche Beratung vorgelegt, die sich mit den Geräuschimmissionen im Umfeld sowie Hinweisen für die weitere städtebauliche Planung auseinandersetzt. In diesem Rahmen wird eine grundsätzliche Unbedenklichkeit festgestellt. Aufgrund der erklärten Unbedenklichkeit und unter Berücksichtigung des schalltechnischen Untersuchungsbedarfs im weiteren Verfahren, erscheinen die nachbarlichen Belange ausreichend gewürdigt. Die berührten Naturschutzbelange (Baumschutz) und verkehrlichen Belange wurden geprüft und sind bei der Planung berücksichtigt.

Nach einer überschlägigen Prüfung löst das Vorhaben voraussichtlich keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen aus. Die im Bebauungsplan festgesetzte GRZ von 0,4 wird auch durch das beantragte Vorhaben eingehalten und wesentliche Teile des geschützten Baumbestandes werden erhalten und entfallende Bäume werden auf dem Antragsgrundstück ausgeglichen. Ein Sachverständigengutachten zur Bewertung des Baumbestandes liegt der Bauvoranfrage bei.

Die geplanten Gebäudekubaturen und -höhen wurden vorab in vorbereitenden Gesprächen mit dem Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung abgestimmt.

Das beantragte Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen zur Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung nach § 31 Abs. 3 BauGB.

Die Anwendung von Regelungen der BauGB Novelle – hier Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans nach §31Abs. 3 BauGB – kann die Gemeinde an Bedingungen knüpfen. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages soll sich die Antragstellerin zu der Durchführung des Bauvorhabens mit verbindlichen Durchführungsfristen verpflichten. Außerdem sollen Vereinbarungen zum Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, zur Verbindlichkeit der Umsetzung des vorgelegten städtebaulichen Konzeptes inklusive der Freianlagen getroffen werden. Der Anteil soll auf mindestens 40% festgelegt werden.

3. Empfehlung der Verwaltung

Eine Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben im Rahmen einer Bauvoranfrage zu erteilen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: