Bebauungsplan Nr. 1023 - Freunder Weg / Eisenbahnweg -; hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB - Aufstellungsbeschluss und Beschluss über die Veröffentlichung im Internet sowie die öffentliche Auslegung

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens

Der Bebauungsplan Nr. 1023 - Freunder Weg / Eisenbahnweg geht aus einer Gesamtkonzeption für einen Planbereich zwischen dem Freunder Weg, der Zeppelinstraße und dem Eisenbahnweg hervor. Der ursprünglich für das Gesamtgebiet geplante Bebauungsplan wurde in zwei Teilbereiche mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten geteilt. Für das angrenzend geplante Wohngebiet soll mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1022 Planungsrecht geschaffen werden. In gleicher Sitzung soll auch über dieses Vorhaben beraten werden.

Der Bebauungsplan Nr. 1023 wird aufgestellt, um auf einer Teilfläche einer Gewerbebrache (ehemals gummiverarbeitender Betrieb Hutchinson) neue Gewerbe-, Freizeit- und Dienstleistungsnutzungen anzusiedeln, außerdem um Grünflächen inklusive Spiel- und Sportflächen für den angrenzend geplanten Wohnbereich zu schaffen. Darüber hinaus sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die erforderliche Erschließung geschaffen werden. Um die Potentiale der Gesamtfläche zu ermitteln, haben die Eigentümer*innen zu Beginn des Verfahrens einen Ideenwettbewerb für Studierende ausgelobt. Im Anschluss daran hat der Investor das Architekturbüro Molestina mit der Erarbeitung eines städtebaulichen Konzepts beauftragt, auf dessen Basis nun ein Bebauungsplan als Entwurf aufgestellt werden soll.

Das Plangebiet liegt innerhalb des Aufstellungsbeschlusses A309, der für einen deutlich größeren Bereich als das in Rede stehende Plangebiet gefasst wurde und reicht im Westen bis zu den Aachen-Arkaden. Am östlichen Rand ist allerdings ein Teil der Erschließungsfläche, die bereits im Bestand vorhanden ist, nicht Teil des Aufstellungsbeschlusses. Aus diesem Grund soll mit dieser Vorlage nicht nur der Veröffentlichungsbeschluss für das neue Plangebiet gefasst werden, sondern zusätzlich der Aufstellungsbeschluss für dieses Plangebiet neu gefasst werden.

Seit Beginn des Planungsprozesses wurde der Bearbeitungsfortschritt in diversen Vorlagen erläutert. Aus der politischen Diskussion und der Beratung im Gestaltungsbeirat ergaben sich umfangreiche Arbeits- und Prüfaufträge für die Planenden. Mit der Programmberatung wurde das Plangebiet zwischen Zeppelinstraße, Freunder Weg und Eisenbahnweg in zwei Bereiche geteilt. Auf der westlichen Fläche des Areals soll durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1022-Freunder Weg / Zeppelinstraße - Planungsrecht für Wohnnutzung und Freiflächen geschaffen werden. Darüber soll in gleicher Sitzung mit gesonderter Vorlage beraten werden. Für den östlichen Bereich wird der Bebauungsplan Nr. 1023 als Angebotsbebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag erarbeitet.

Chronologischer Ablauf, Beratungen und wesentliche Ergebnisse:

2. Fortentwicklung der Planung

In seiner Sitzung am 09.10.2025 wurden in einem Sachstandsbericht dem Planungsausschuss der Planungsverlauf und die Überarbeitungen einschließlich einer Stellungnahme der Verwaltung ausführlich erläutert. Nachfolgende vier Mindestanforderungen für das Plangebiet wurden für den nächsten Verfahrensschritt (Veröffentlichung im Internet) einstimmig beschlossen:

1. Der maximale Versiegelungsgrad beträgt angesichts der notwendigen Entsiegelung im Gesamtgeltungsbereich 80% (B-Plan 1022 und 1023) und ist im Zuge der noch ausstehenden Versiegelungsbilanz darzustellen.

Die Flächenversiegelung im Gesamtgebiet (Bebauungspläne Nrn. 1022 und 1023) beträgt ohne die Planung derzeit 100 %. Nach Umsetzung der Planung ergibt sich folgende Versiegelungsbilanz:

Beide Plangebiete zusammen betrachtet:versiegelt: ca. 79,6 %unversiegelt: ca. 20,4 %

Plangebiet BP Nr. 1022 (Wohnen) versiegelt: ca. 71,2 % unversiegelt: ca. 28,8 %

Plangebiet BP Nr. 1023 (Gewerbe) versiegelt: ca. 82,9 % unversiegelt: ca. 17,1 %

Im Plan zur Versiegelungsbilanz in Anlage 13 ist dies dargestellt.

2. Ein Regenwassermanagementsystem zur Bewässerung der Grün- und Freiflächen wird zentraler Baustein des Entwässerungskonzeptes.

Ein Regenwassermanagementsystem ist zum jetzigen Planungsstand nicht vorgesehen. Aufgrund der Bodenbeschaffenheit muss eine Einleitung des überschüssigen Regenwassers in den Kanal erfolgen. Jedoch kommt es zu einer Reduzierung des anfallenden Niederschlagswassers, da teilweise Flächen entsiegelt und begrünt werden. Der belastete Boden dieser entsiegelten Flächen wird vollständig ausgetauscht. Der neue Bodenaufbau wird im Bodenmanagementkonzept beschrieben und so geplant, dass er für die spätere Bepflanzung geeignet ist. Die hier geplanten Baumstandorte haben Anschluss an den gewachsenen Boden und somit ausreichenden Wurzelraum, so dass sie vor dem Austrocknen weitestgehend geschützt sind. Bei den festgesetzten Pflanzarten handelt es sich um standortgerechte Arten im Sinne der Klimaanpassung. Zur Minimierung von Regenwasserabfluss werden zudem die Dachflächen extensiv und teilweise intensiv begrünt, so dass das Regenwasserzuerst gespeichert und aufgefangen wird, und damitgrößere Mengen verdunsten können.

3. Zur Schaffung günstiger Wuchsbedingungen sind die Baumstandorte im Plangebiet mit einem durchwurzelbaren Raum von ca. 30 m³ auszubauen.

Für die Baumstandorte im nicht unterbauten Bereich wurden im Abstimmungsprozess mit der Verwaltung 12 m³ durchwurzelbares Substrat je Baum zugrunde gelegt. Die Baumstandorte sind zudeman größere zusammenhängende Grünflächen angebunden, sodass aus Sicht der Freianlagenplanung keine Erhöhung auf 30 m³ erforderlich ist.

Im Systemschnitt Bodenaustausch in Anlage 14 ist dies dargestellt.

4. Die Herstellung der Oberflächen im Plangebiet setzt bevorzugt auf „blau-grüne Lösungen“ (Integration von Wasserelementen (blau) und Grünflächen (grün)).

Die Oberflächen im Plangebiet werden so gestaltet, dass sie einerseits den funktionellen Anforderungen an ein Gewerbegebiet gerecht werden, andererseits aber durch Grünelemente aufgelockert werden, die als private Grünflächen im Plan festgesetzt und gesichert werden.Das auf den Wegen im Bereich der Grünelemente anfallende Regenwasser wird seitlich in die angrenzenden Grünflächen zur Flächenversickerung abgeleitet. Besondere offeneWasserelemente sind innerhalb des Plangebietes zum derzeitigen Zeitpunkt nicht vorgesehen.

Es ist jedoch vorstellbar und angedacht, im Zuge einer später erfolgenden Realisierung, Vernebelungsanlagen oder Trinkwasserbrunnen in den öffentlichen Grünflächen zu installieren.

Weitere Vorgaben, die sich aus der Planung für den benachbarten Bebauungsplan auf das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 1023 auswirken, sind nachfolgend aufgeführt.

Die gemäß Ratsbeschluss erforderliche Grün-/ Spielfläche wird in vollem Umfang im Gesamtgeltungsbereich (B-Plan 1022 und 1023) geschaffen.

Im Ratsbeschluss aus dem Jahr 2013 wurde festgelegt, dass 20 m² öffentliche Spielplatzfläche je familientauglicher Wohnung geschaffen werden müssen. Für das benachbarte Plangebiet wurde ermittelt, dass ca. 1.000 qm öffentliche Spielflächen angelegt werden müssen. Diese sollen zu etwa 33 % innerhalb des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr.1022 umgesetzt werden. Die restlichen ca. 66 % werden innerhalb des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr.1023 umgesetzt. Hier ist ein grüner Anger an der zentralen Gebietsquerung vorgesehen, in dem zwei Grün- und Spielflächen mit zusammen ca. 670 m² Fläche angelegt werden. Diese Grün- und Spielflächen können allerdings erst dann dauerhaft angelegt werden, wenn die gewerblichen Nutzungen im Gebiet dieses Bebauungsplanes realisiert werden. Eine zeitliche Festlegung zur Herstellung wie im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist im Angebotsbebauungsplan nicht vorgesehen. Eine Herrichtung dieser Grün- und Spielflächen vor der Bebauung der restlichen gewerblichen Flächen wird von der Eigentümerin nicht vorgesehen, da dann im Bereich der Gewerbeflächen der bislang versiegelte kontaminierte Boden punktuell geöffnet und umgelagert werden müsste. Die Modulation der Bauflächen steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung der Freiflächen. Darüber hinaus ist kein geordneter Baustellenbetrieb möglich, wenn im zentralen Bereich bereits eine große öffentliche Spielanlage in Nutzung ist. Um den Bedarf an Grün- und Spielflächen dennoch zeitnah zur Fertigstellung der Wohnungen decken zu können, wird mit der Vorhabensträgerin eine provisorische Lösung im Nahbereich des Allgemeinen Wohngebietes vertraglich festgelegt. Erst mit Abschluss der Bauarbeiten im Umfeld des zentralen Grünbereiches im Bebauungsplan Nr. 1023 können die restlichen notwendigen Grün- und Spielflächen dauerhaft hergestellt werden.

Die Freiflächen incl. der Spiel- und Freizeitflächen sind weiter zu qualifizieren und sowohl bilanziell als auch qualitativ sicherzustellen. Die Gesamtfläche an Spiel- und Freizeitflächen ist nach Möglichkeit zu erhöhen.

Eine Vergrößerung der Freiflächen wäre nur auf Kosten der gewerblichen Nutzung bzw. Wohnbauflächen im benachbarten Plangebiet möglich. Um dem Bedarf an Bauflächen gerecht zu werden, wurden keine über das gesetzliche Maß hinausgehenden Freiflächen eingeplant.

Der Gestaltungsbeirat hat in seiner Sitzung am 27.09.2023 nach der Beratung des Projektes empfohlen, die nachfolgend aufgeführten Inhalte bei der weiteren Konzeptbearbeitung zu berücksichtigen. Daraufhin wurde die im Folgenden aufgeführten Änderungen am Konzept ausgearbeitet:

• das Umfeld und das Quartier stärker miteinander zu verbinden und die Eingangssituationen zu überprüfen

Während im Konzeptdesign aus dem Jahr 2023 noch gewerbliche Nutzung im Baublock F am Freunder Weg vorgestellt wurde, ist diese im Konzept für den Beschluss zur Veröffentlichung im Internet zum Bebauungsplan Nr. 1022 in Wohnnutzung geändert worden. Der sechsgeschossige Baukörper am Freunder Weg ist durch eine Fläche mit Erhalt der vorhandenen Bäume zwischen Freunder Weg und geplanter „Activity – Halle“ ersetzt worden. Die Erschließungsfläche zwischen den Baufeldern F und E wurde durch eine breite Grünzone mit Grün- und Spielflächen ersetzt. Diese bietet auch für die Anwohner*innen außerhalb des Plangebietes eine zusätzliche Aufenthaltsfläche im Freien. Beide Änderungen der Planung tragen dazu bei, dass sich die Neuplanung besser mit der vorhandenen Nutzung am Freunder Weg verbindet. Wenn auch der Eingangsbereich vom Freunder Weg zur grünen Achse ins Gebiet noch vergleichsweise schmal ist, so wird er doch durch den Erhalt der Bäume und eine dazugehörende Freifläche innerhalb der Bebauung am Freunder Weg deutlich wahrnehmbarer.

Am Eisenbahnweg wird im Bereich der Verbindung zur Zeppelinstraße (Baufeld A) das noch 2023 geplante Gebäudeensemble aufgebrochen und durch eine öffentlich nutzbare Grünfläche ersetzt. Damit wird die grüne Achse in Richtung C-Werk gestärkt und ein angemessener Auftakt für das Quartier gesetzt.

• durch die Verschiebung des Mobilitätshubs nach Osten eine einladende Platzsituation zu schaffen

Das ursprünglich geplante Parkhaus am Freunder Weg ist nicht mehr Bestandteil der Planung. Für das Baufeld F (Bebauungsplan Nr. 1022) werden die Stellplätze in einer Tiefgarage unter dem Baublock sowie ebenerdig an der Zufahrtsstraßenachgewiesen. Die Stellplätze für die gewerbliche Nutzung im Bebauungsplan Nr. 1023 werden dezentral innerhalb des Plangebietes oder in einem Parkhaus im Bereich des nördlich außerhalb angrenzenden Gewerbegebietes nachgewiesen. Anstelle des Parkhauses ist ein von der Straße abgerückter Baukörper (bspw. Kletterhalle, andere Sport- und Freizeitnutzungen) geplant.

• die Freiräume auf allen Ebenen zu entwickeln

Wie bereits im Konzept aus dem Jahr 2023 sollen innerhalb des Gewerbegebietes Teilbereiche der Dachflächen für den Aufenthalt und sportliche Nutzungen zur Verfügung stehen. Vorgesehen ist dies in den Baufeldern A, B und E.

• die prägende Architektur bei der Neugestaltung berücksichtigen und die nach Nutzung differenzierten Typologien zu entwickeln

Die in vorhabenbezogenen Plänen eingesetzten Leitdetails können zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht festgelegt werden, weil die zukünftigen Nutzer noch nicht bekannt sind und die entstehenden Gebäude noch zu qualifizieren sind.

• im Prozess durch 2-3 Qualifizierungsverfahren zur notwendigen Qualität und Vielfalt beizutragen, denn der Charakter des Areals sei von hoher Bedeutung, erneute Vorlage zum richtigen Zeitpunkt.

Im November und Dezember wurden Workshops zu den Themen Umwelt und Verkehr sowie Hochbau (Bereich Wohnen) und Freiraum durchgeführt. Das Projekt wurde am 14.05.2025 dem Beirat erneut vorgestellt. In dieser Beratung erfolgten im Wesentlichen Empfehlungen zum Baufeld F (siehe hierzu die Vorlage in gleicher Sitzung zum Bebauungsplan Nr. 1022). Im November 2026 soll das Projekt erneut im Gestaltungsbeirat vorgestellt werden. Aufgrund der umfangreichen Auseinandersetzung mit der Gestaltung wird von weiteren Qualifizierungsverfahren abgesehen.

3. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB

Die Beteiligung der Öffentlichkeit hat in der Zeit vom 25.10.2024 bis 26.11.2024 stattgefunden. Die Anhörungsveranstaltung wurde für das Gesamtgebiet der beiden Bebauungspläne durchgeführt. Es waren ca. 16 Bürger*innen zum Anhörungstermin erschienen.

Hauptthemen für die Anwesenden waren unter dem Aspekt „Verkehr“ die Anzahl der geplanten Stellplätze im Gebiet, die Erschließung des Gebietes und der Lieferverkehr.

Unter dem Aspekt „Nutzungen“ waren vor allem der Anteil des geförderten Wohnungsbaues, die Erhöhung des Anteils an Wohnnutzung gegenüber der gewerblichen Nutzung und die Möglichkeiten, Begegnungsräume in den Gebäuden zu schaffen von Interesse.

Zum Aspekt „Grün- und Freiflächen“ waren die Spielplätze, die Begrünung der Gebäude sowie die Nutzung der Solarenergie wichtige Themen.

Des Weiteren wurden seitens der Bürger*innen folgende Themen angesprochen und Fragen hierzu gestellt:

• Gestaltung der Kreuzung Freunder Weg / Zeppelinstraße
• Zwischennutzung des Plangebietes

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurden vier schriftliche Eingaben abgegeben. Eine Eingabe war positiv, drei Einwender *innen brachten Anregungen und Hinweise zur Planung vor. Zentrale Anregungen der schriftlichen Stellungnahmen waren die Berücksichtigung der Parkraumsituation aufgrund der planbedingten zusätzlichen Verkehrsbelastung, die Ansiedelung öffentlicher Spiel- und Grünflächen und deren Anbindung an vorhandene Grünflächen außerhalb des Plangebiets und die Prüfung der Bebauungsdichte und -ausrichtungen zu Gunsten der Belüftungsbahn Stadtklima. Die Stellungnahmen und Anregungen werden in die Abwägung zum Bebauungsplan eingestellt. Die Eingaben wurden den jeweiligen Bauleitplänen, auf die sich die Eingabe inhaltlich bezieht, zugeordnet. Die Eingaben aus der Öffentlichkeit führten nicht zu Änderungen der Planung.

Die Niederschrift über die Öffentlichkeitsbeteiligung, die schriftlichen Eingaben der Bürger*innen sowie die Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage als Anlage 7 (Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung) beigefügt.

In der Anhörungsveranstaltung wurde auch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 593 – Hünefeldstraße / Hickelweg – vorgestellt, die bzgl. Stellplätzen im Zusammenhang mit der Planung im Bereich zwischen Eisenbahnweg und Freunder Weg steht. Die Bürger*innen wurden auch um Stellungnahmen zu dieser Planung gebeten. Das Verfahren wurde allerdings mangels Bedarfs nicht weiter fortgeführt.

4. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB

Parallel wurden 18 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. Neun davon haben eine Stellungnahme zur Planung abgegeben.

In einer Stellungnahme werden Bedenken vorgebracht.

Mit den übrigen acht Stellungnahmen werden Anregungen oder Hinweise zur Planung vorgebracht.

Die IHK Aachen äußert Bedenken zum Verlust weiterer industrieller Flächen in Aachen und erläutert die geschichtliche Bedeutung der Fläche für die industrielle Produktion.

Die Direktion Verkehr der Polizei NRW weist darauf hin, dass auch die Betrachtung der Verkehrssituation in den umliegenden Straßen im Mobilitätskonzept notwendig sei. Für den Planbereich gilt es die Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer*innen im Shared Space zu gewährleisten.

Inhalte der weiteren Stellungnahmen sind folgende Themen: Hinweise zu Kampfmitteln, zur Telekommunikations-infrastruktur, Hinweis zu den auf Erdwärme erteilten Erlaubnisfeldern, Kriminalprävention sowie notwendige Mindestabstände zu vorhandenen Versorgungsanlagen.

Die Stellungnahmen aus der Behördenbeteiligung führten nicht zu einer Änderung der Planung.

5. Klimanotstand

Zur Einschätzung des Vorhabens hinsichtlich der Aspekte zum Schutz des Klimas und zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels wurde die aktuelle Fassung der Klima-Checkliste für städtebauliche Entwürfe und Bebauungspläne angewendet. Die Planung zeichnet sich dadurch positiv aus, dass es sich um eine hochgradig versiegelte und bebaute Fläche handelt, die im Sinne des Flächenrecyclings wiederverwertet wird. Darüber hinaus ist positiv zu bewerten, dass durch die Revitalisierung einer Industriebrache neue Möglichkeiten für Gewerbetreibende und neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Die innenstadtnahe Lage des Plangebietes sowie die unmittelbare Nähe zum Vennbahnradweg bieten die Möglichkeit für eine klimafreundliche Mobilität insbesondere mit dem Rad oder dem ÖPNV. Die Lage des Plangebietes innerhalb der Signatur „Schutzbereich Stadtklima“ und „Belüftungsbahn“ ist zunächst negativ zu bewerten, durch die Planung können aber Verbesserungen im Vergleich zum Bestand erzielt werden.

In der Planungsphase 2, der Bewertung von Klimaschutz und Klimaanpassung im städtebaulichen Entwurf, wird das Vorhaben positiv bewertet. Begründet wird dies mit dem vorgeschalteten Qualifizierungsverfahren und den Workshops, in denen auch klimarelevante Themen diskutiert wurden. Insbesondere die Kompaktheit der Gebäude, das Mobilitätskonzept und die geplanten Photovoltaikanlagen auf den Flachdächern mit optimaler Ausrichtungsmöglichkeit zur Sonne qualifizieren das Vorhaben hinsichtlich der Einsparung schädlicher Klimagase (Klimaschutz).

Durch das Plangebiet verläuft eine Kaltluftleitbahn von Süden nach Norden. Die Klimauntersuchung zeigt, dass nach der Realisierung des Planvorhabens die bodennahe Strömung infolge der höheren Gebäude umgelenkt wird. Im Zuge dessen sind westlich und östlich des Plangebietes Zunahmen des Kaltluftvolumenstroms zu erwarten, während im Luv (windzugewandte Seite) und Lee (windabgewandte Seite) Abnahmen auftreten. Positiv wirkt sich die Grünfläche innerhalb des Plangebiets aus. Die Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind insgesamt als gering zu bewerten. Eine signifikante Erhöhung des Grünanteils innerhalb des Plangebiets gegenüber dem Bestand (Senken des Versiegelungsgrades und Anlage von Dachbegrünungen) wirken sich positiv auf die kleinklimatische Situation aus und ermöglichen eine Anpassung an die Folgen des Klimawandels. Die Verwendung von hellen Baumaterialien an den Fassaden ist eine gute Maßnahme zur Hitzebewältigung. Die Begrenzung des Versiegelungsgrades reduzieren die klimatischen Auswirkungen (Klimaanpassung), wobei die Empfehlungen des FNP deutlich überschritten werden.

Eine Sicherung der vorgenannten Aspekte zum Schutz des Klimas und zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels erfolgt durch den städtebaulichen Vertrag. Die Klima-Checkliste ist der Vorlage als Anlage 14 beigefügt.

6. Aufstellungsbeschluss und Beschluss über die Veröffentlichung im Internet sowie öffentliche Auslegung

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes soll die derzeit mindergenutzten Fläche zwischen Eisenbahnweg und Freunder Weg für eine standortgerechte, städtebaulich anspruchsvolle Nachnutzung vorbereitet werden. Für gewerbliche Nutzung, notwendige Freiflächen und einen „Activity-hub“ soll Planungsrecht geschaffen werden und dadurch eine Impulswirkung für den Gesamtbereich Rothe Erde und Forst erreicht werden. Der hohen Nachfrage an gewerblich nutzbarer Fläche in verkehrsgünstiger Lage kann somit nachgekommen werden. Dem derzeitig vorliegenden städtebaulichen Missstand einer ungenutzten Brachfläche inmitten des Siedlungsraumes wird entgegengewirkt.

Im Sinne einer ökologisch sinnvollen Stadtplanung ist es zudem Ziel des Bebauungsplanverfahrens, Teilbereiche zu entsiegeln, den Boden zu sanieren und die Flächen zu begrünen, um so einen Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas zu leisten. Außerdem sollen durch Festsetzungen zum Immissionsschutz Konflikte der Gemengelage behoben werden. Der Bebauungsplan soll daher im Vollverfahren gemäß § 2 BauGB mit Umweltbericht aufgestellt werden

Arbeiten, Kultur und Sport sowie Wohnen sollen an dem Standort miteinander verbunden werden. Es wird eine hohe Frequentierung und Dichte angestrebt, um einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden, Lebendigkeit und Urbanität zu gewährleisten.

Der Teilraum Unterforst ist insgesamt sehr belastet durch die großflächige gewerbliche Nutzung und ein hohes Maß an Versiegelung. Bei der Neuentwicklung des Quartiers kommt einer qualitätvollen Gestaltung der halböffentlichen Freiflächen in diesem Zusammenhang große Bedeutung zu.

Städtebau und Nutzungen

Die städtebauliche Figur der Gewerbebebauung hat sich seit der Programmberatung nicht wesentlich geändert. Das vorliegende städtebauliche Konzept ist gekennzeichnet durch die Bebauungsstruktur entlang der westlichen und östlichen Grundstücksgrenzen und die von Nord nach Süd verlaufende begrünte Erschließungsachse. Im Innenbereich ergibt sich durch die geplante Stellung der Baukörper eine Aufweitung (Anger), die durch einen erhöhten Baukörper akzentuiert wird.

In Anlage 11 ist eine Übersicht der Baufelder beigefügt.

Den nördlichen Eingang des Plangebietes bildet der Gebäudekörper A mit sieben Geschossen sowie zusätzlich einer Fassadenerhöhung, um die Dachfläche für sportliche Nutzungen verwenden zu können. Unmittelbar gegenüber der Einmündung Philipsstraße wirkt der Baukörper als Adressschild in Richtung des Eisenbahnweges und des nördlich angrenzenden industriell geprägten Raumes, der ebenfalls entwickelt wird. Der vertikal orientierte neue Baukörper bildet das Pendant zur gegenüberliegenden „Strang-Halle“. Ein weiterer Sonderbaukörper zur Gestaltung des nördlichen Eingangs wurde dagegen als kleinerer Baustein (dreigeschossig) im Übergang zu dem nördlich angrenzenden Fußweg und Bolzplatz mit Baumbestand an der Zeppelinstraße vorgesehen. Dieser gliedert den hier entstehenden Platzraum und bildet einen Schlussstein für den innenliegenden Freiraum des Gebietes. Im Erdgeschoss dieses Baukörpers ist im Konzept eine Gastronomienutzung geplant.

Im westlichen Teil des Plangebietes (Bauabschnitte B und C) sieht das städtebauliche Konzept eine Abrundung der bestehenden drei- bis viergeschossige blockähnlichen Baustruktur an der Zeppelinstraße und am Freunder Weg mit einer geschlossenen, überwiegend vier bis fünfgeschossigen Bebauung vor.

Im Grenzbereich zum benachbarten Wohngebiet ist mit Baufeld E ein „Activity-Hub“ als besonderer Baustein in dem Gesamtgefüge des städtebaulichen Konzeptes vorgesehen. Dieser Baustein kann Sport- und Bewegungsangeboten (Kletter- und Boulderhalle) dienen sowie Vereinssport, inklusiven Schul- und Jugendangeboten, aber auch erweiterten Angeboten aus den Bereichen Gesundheit, Bildung, kreatives Arbeiten, Kultur und Freizeit. Im nordöstlichen Gebäudeteil soll demnach eine Halle („Sportbox“) für Klettern, Bouldern, Gymnastik entstehen. Das Kletterangebot kann auch außen angeordnet werden, um die Nutzung ablesbar zu gestalten. Um die Halle herum sind Mantelgebäude mit drei bis vier Vollgeschossen vorgesehen für verschiedene ergänzende Nutzungen u.a. Schulungsangebote und Gastronomie. Diese sollen auch das Wohngebiet gegen die gewerblichen Nutzungen im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 1023 abschirmen. Ein Betreiber für die Nutzung steht noch nicht fest.

An der Ostseite des Plangebietes wird in der Verlängerung der angrenzenden gewerblichen Strukturen ein Hallenbaukörper (D) miteiner Höhe von 18,7 m bzw. zwei Hallengeschossen ergänzt, der zur Innenseite des Plangebietes hin mit einer Mantelbebauung (18,7 m bzw. 22,5m Höhe) versehen wird. Der mit sechs Geschossen leicht turmartig vorspringende Baukörper im Südwesten von Bauabschnitt D (Gebäudehöhe etwa 26,3m) akzentuiert den Anger im Zentrum des Plangebietes. Auch dieser Turm soll durch Fassadenelemente ggf. erhöht und mit sportlichen Nutzungen belegt werden.

Angrenzend an den Bestand im Osten des Plangebietes besteht ein Eckbereich (Baufeld G). Dieser Bereich soll daher zunächst als Pionierfeld durch demontierbare Container und Pavillons genutzt werden. Hier sollen in enger Abstimmung mit dem Quartiersmanagement und den Zielen der Stadtteilperspektive -Zukunft Forst- Möglichkeiten für eine Einbeziehung der Quartiersgemeinschaft geschaffen werden.

Zentrales Element im Plangebiet ist eine Grünachse, die zwischen den Baufeldern B, D und E zu einem Anger aufgeweitet wird. Das Hallengebäude im Baufeld D kann zum Anger durch ein maximal sechsgeschossiges Gebäude ergänzt werden.

Der Grünzug ist Teil eines übergeordneten Konzeptes und führt aus dem Bereich Freunder Weg, Eisenbahnweg bis zum nördlichen angrenzenden „C- Werk“ an der Philipsstraße. In den beiden südlichen Grünflächen müssen die für das benachbarte Wohngebiet nachzuweisenden ca. 670 m² Grün- und Spielflächen angelegt und dauerhaft gepflegt werden.

Topographie

Die derzeit vorhandenen Oberflächen (bspw. Betonabdeckungen von Kellern und Fundamenten) müssen im Rahmen der Umsetzung entfernt werden, so dass derzeit kein natürliches Gelände vorhanden ist. Die auszuhebenden und abzubrechenden Böden und Platten sind mit Altlasten belastet und müssen überwiegend im Plangebiet verbleiben. Die Verlagerung der mit Altlasten belasteten Böden unter die später versiegelten Flächen (Gebäude und Asphalt- bzw. gepflasterte Flächen) soll zur Sanierung des Bodens erfolgen und führt insgesamt zu einer Neumodulation des Geländes. Dadurch entsteht im Plangebiet eine neue Höhenlage. Die geplanten Festsetzungen tragen dieser neuen Höhenlage Rechnung und sorgen zukünftig für eine eindeutige definierte Höhenlage. Der Unterschied zum Bestand ist an der Nordseite am größten. Der Zugang von der Zeppelinstraße aus kann daher voraussichtlich als einziger nicht barrierefrei erstellt werden.

Das Höhenkonzept der Erschließungs- bzw. Freianlagenplanung diente als Grundlage für die Festsetzung der neuen Höhenlage für die überbaubaren Grundstücksflächen. Demnach schließt die geplante private Erschließungsstraßen an die Bestandsstraßen im Norden und im Süden zwar an, „pendelt“ jedoch zwischen diesen Höhen, um im inneren Plangebiet den Überflutungsnachweis für ein 100-jähriges Regenereignis führen zu können. Dazu ist geplant, das Gelände so zu modellieren, dass bei Starkregen das Niederschlagswasser im Innenbereich auf Teilen der Fläche kurzzeitig verbleiben kann. Insbesondere nach Nordwesten hin ist ein Gefälle geplant, sodass das Wasser in diese Richtung abfließen kann.

Dabei war der deutliche Höhenunterschied zwischen der nördlichen Spitze des Plangebiets (191,1 m über NHN) und dem südlichen Rand des Plangebiets (197,7 m über NHN) zu beachten.

Die im Bebauungsplan festgesetzte neue Geländehöhe wird maßgeblich für die Berechnungen der Abstandsflächen und der Vollgeschosse im Rahmen der Baugenehmigung.

Mobilität

Das Plangebiet ist als ein Quartier mit einer verkehrsarmen Mitte geplant und soll lediglich vom Eisenbahnweg aus für den motorisierten Verkehr anfahrbar sein. Die Sicherung der Erschließung erfolgt im Wesentlichen über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit. An der östlichen Grenze wurde das Plangebiet erweitert, um auf einer privaten Erschließungsanlage durch eine entsprechende Festsetzung die Umfahrt um die geplante Halle zu sichern. In den Vorzonen der Baufelder B, C und D sind Anlieferzonen für Lieferfahrzeuge vorgesehen. Öffentliche Verkehrsflächen sind innerhalb des Plangebietes nicht vorgesehen. Vielmehr sollen die Erschließungsachsen durch Baulasten bzw. die Sicherung von Grunddienstbarkeiten mit Nutzungsrechten umgesetzt werden.

Das Baufeld E (Activity-Hub oder „Aktivitäts-Schnittstelle“) ist an seiner Nordseite über einen Stichweg an die geplante private Erschließungsstraße angeschlossen. Dieser Stichweg führt nach Westen weiter in Richtung Zeppelinstraße und soll jedoch über Poller von der Erschließung der anschließend geplanten Wohnbebauung abgetrennt werden. Vor den Pollern ist eine Einfahrt zum rückwärtigen Bereich des Baufelds C geplant, wo Stellplätze inklusive einer Wendemöglichkeit geplant sind. Des Weiteren sind auf der Nordseite des Baufeldes E Stellplätze geplant.

Vom Freunder Weg aus besteht nur eine eingeschränkte Zufahrt über ein bereits bestehendes und per Baulast gesichertes Wegerecht für das östlich angrenzende Grundstück (Nutzung durch WABe e.V). Dieses Wegerecht liegt zur Hälfte auf dem Grundstück des Plangebiets und zur anderen Hälfte auf dem östlich angrenzenden Grundstück außerhalb des Plangebietes. Eine Carsharing-Station ist am Gebietseingang am Freunder Weg geplant, um einen gut sichtbaren Standort anzubieten. Für Radfahrende und Zufußgehende ist eine vollständige Querung des Plangebietes vom Freunder Weg bis zum Eisenbahnweg möglich.

Die ÖPNV-Anbindung des Plangebietes ist durch die Nähe zum Bahnhof Rothe Erde sowie zahlreiche Bushaltestellen im Umfeld insgesamt als gut zu bewerten. An dem nördlichen und südlichen Gebietseingang sollen Stellplätze für Carsharing-Angebote oder mobilitätseingeschränkte Personen zur Verfügung gestellt werden. Weitere Stellplätze für Mitarbeitende und Besucher*innen können je nach Bedarf in den Erdgeschosszonen geschaffen werden. Die Haupterschließung für das Gewerbe kann insgesamt vom Eisenbahnweg aus erfolgen. Zur vorliegenden Planung wurde ein Mobilitätskonzept erstellt, in dem Worstcase-Annahmen getroffen werden. Es sind für das gesamte Gewerbegebiet rund 350Stellplätze für Mitarbeiter*innen und Besucher*innen nachzuweisen. Im Plangebiet können die erforderlichen Stellplätze in den überbaubaren Flächen in Tiefgaragen, als offene Stellplätze oder in Parkdecks errichtet werden. Derzeit wird auch die Möglichkeit geprüft, Stellplätze für Mitarbeitende auf einem benachbarten Grundstück (Conti-Areal) nachzuweisen. Genaue Bedarfszahlen ergeben sich im Baugenehmigungsverfahren.

Unabhängig von der Bauleitplanung wird derzeit durch die Verwaltung die Optimierung der Lichtsignalanlagenschaltung am Knoten Eisenbahnweg/ Philipsstraße durch eine verkehrsabhängige Steuerung geplant.

Fahrradstellplätze sind insbesondere an den Gebietseingängen und verteilt im Plangebiet in der Nähe der voraussichtlichen Eingänge vorgesehen. Gegebenenfalls wird in Baufeld G, im Südosten des Plangebietes ein Fahrradschuppen realisiert. Die genaue Anzahl und die Positionierung der Fahrradstellplätze kann erst im Baugenehmigungsverfahren bestimmt werden.

Die Erschließungsflächen entlang des „Anger“ dienen sowohl der Erschließung für den Anlieferverkehr, Feuerwehr und Entsorgung, als auch als Fuß- / Radwegverbindung. Die Erschließung für den Schwerlastverkehr erfolgt vom Eisenbahnweg aus östlich der Produktionshallen (Baufeld D).

Freiflächen

Im Bereich des neuen Angers sowie an der Nordseite des Plangebietes sind insgesamt vier Bereiche vorgesehen, die als öffentlich nutzbare und grün gestaltete Flächen dem Aufenthalt dienen. Das vorliegenden Freiflächenkonzept sieht eine parkähnliche Begrünung mit Bäumen, Sträuchern und Gräsern in Kombination mit Wegeflächen und Möblierungselementen (Bänke, Spielgeräte, Beleuchtung, Abfallbehälter) vor, so dass die Freiflächen als Aufenthalts- und Erholungsflächen genutzt werden können. Randbereiche entlang der privaten Erschließungsstraße und entlang der westlichen Grundstücksgrenze werden begrünt.

Ziel ist es, bestehende wertvolle Gehölzstrukturen am Gebietsrand zu schützen, neue Vegetationsstrukturen zu entwickeln und einen nachhaltigen Beitrag zum Natur- und Klimaschutz sowie zur Aufenthaltsqualität im Quartier zu leisten.

Im Süden des Plangebiets am Freunder Weg und im Norden des Plangebiets an dem Fußweg in Verlängerung der Zeppelinstraße sind die vorhandenen Bäume dauerhaft zu pflegen und zu erhalten. Dies dient dem Schutz der zum Teil außerhalb des Plangebietes vorhandenen Bäume, deren Wurzelbereiche jedoch in das Plangebiet hineinragen. Die vorhandenen Bäume dienen zur Schaffung einer qualitativ hochwertigen Eingangssituation im Norden und im Süden in das neue Quartier und tragen zur Begrünung der angrenzenden Wege und Straßen bei.

Innerhalb der privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ sind insgesamt mindestens 18Baumpflanzungen vorzunehmen. Die Artenauswahl umfasst neben heimischen Arten auch Arten, die an die besonderen städtischen Standortbedingungen sowie an die absehbaren Auswirkungen des Klimawandels angepasst sind.

Die Grün- und Gestaltungssatzung bestimmt pauschal, dass bei Dächern > 200 m² mindestens 60% der Dachflächen zu begrünen sind. Die Einhaltung dieser Anforderung ist insbesondere bei Hallenleichtbaukonstruktionen mit größeren Tragweiten schwierig wirtschaftlich umzusetzen, da die statischen Anforderungen hierdurch sehr hoch sind. Hinzu kommt, dass Solaranlagen auf Hallendächern relativ flach aufgesetzt werden, um die Sonneneinstrahlung möglichst gut auszunutzen. Im Bebauungsplan wurden daher abweichende Festsetzungen zur Grün- und Gestaltungssatzung der Stadt Aachen getroffen. Hintergrund ist die Ermöglichung der Planung und somit die Herbeiführung einer erneuten gewerblichen Nutzung des Plangebietes sowie die Umsetzung eines zielgerichteten Grünkonzeptes. Danach sind im Gewerbegebiet 60% der Dachflächen mindestens extensiv zu begrünen. Die Vegetationstragschicht ist mit einer Stärke von mindestens 10cm zuzüglich einer Filter- und Drainschicht herzustellen. Der zu begrünende Anteil für die Dachbegrünung bezieht sich auf die gesamte Dachfläche einschließlich der Ausnahmen (verglaste Flächen, Technikaufbauten sowie Nebenanlagen (bspw. Abstellräume, Gewächshäuser) sowie Wege- und Dachterrassenflächen).

Für die Dächer sieht das Konzept eine Mischung aus begehbaren Dachflächen und Dachbegrünung sowie Photovoltaik in Kombination mit extensiver Begrünung, die zur Regenwasserspeicherung als Retentionsdach geplant ist, vor. Besondere Dachnutzungen, wie beispielsweise Sport, können auf den Gebäudekörpern A1 (im Norden) und D3 (am Anger) stattfinden

Innerhalb der Vegetationsflächen ist die Pflanzung großkroniger Bäume möglich und es entstehen hochwertige Grün- und Retentionsflächen, die der Aufenthaltsqualität, Erholung und Klimaanpassung dienen sollen.

Die extensive Dachbegrünung kann unter bestimmten Voraussetzungen durch intensive Dachbegrünung im Verhältnis 1:2 oder durch eine Fassadenbegrünung im Verhältnis 1:1 ersetzt werden (1 qm intensive Dachbegrünung ersetzt 2qm extensiv Dachbegrünung), wenn die Stärke der Vegetationstragschicht mindestens 60 cm zzgl. Filter- und Drainschicht beträgt. Alternativ ist ein Ersatz durch Fassadenbegrünung möglich.

Können diese alternativen Begrünungen nicht umgesetzt werden, ist zusätzlich zu den bereits festgesetzten Baumpflanzungen pro 50 qm nicht hergestellter extensiv begrünter Dachfläche 1 Baum (Stammumfang 18 – 20cm) der Pflanzliste möglichst im Plangebiet zu pflanzen.

Die Festsetzung dient der Flexibilität der jeweiligen Bauherren bei der Umsetzung und sorgt gleichzeitig für die Umsetzung eines gewissen Mindestmaßes an Begrünung. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass in dem Plangebiet erstmals überhaupt Flächen begrünt werden und der Versiegelungsgrad derzeit bei nahezu 100% liegt. Somit wird in Zukunft eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand eintreten.

Für die Grünflächen ist ein vollständiger Bodenaustausch geplant, um die Belastung des Grundwassers mit Giftstoffen zu verhindern.

Festsetzungen

Das Baugebiet soll als „Gewerbegebiet“ (GE) festgesetzt werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen richten sich nach dem städtebaulichen Konzept. Durch eine differenzierte Festsetzung der Gebäudehöhen wird gewährleistet, dass die Bebauung entsprechend der aktuellen Hochbauplanung umgesetzt werden kann. Durch die Festsetzung der neuen Höhenlage wird diese maßgeblich für die Berechnungen der Abstandsflächen und der Vollgeschosse im Rahmen der Baugenehmigung. Die Festsetzung der Geländehöhe ermöglicht die Verwertung des belasteten Abraumes im Plangebiet unter den Gebäuden und befestigten Wegen. Die Dichte im Plangebiet wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) mit dem Wert 1,0 bestimmt. Im zentralen Bereich werden insgesamt vier Grünflächen festgesetzt, die Teil einer Grünachse sind. Es wird eine neue öffentliche Verbindung durch die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit geschaffen.

Festsetzungen zur Begrünung der Dächer oder Fassaden erhöhen den Grünanteil im Plangebiet.

Umweltbelange:

Lärm

Im Nahbereich des Eisenbahnwegs werden die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Gewerbegebiete durch Verkehrslärm um bis zu 5 dB(A) am Tag und 7,5 dB(A) in der Nacht überschritten. Zur Sicherstellung gesunder Arbeitsverhältnisse werden daher passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Die Außenbauteile von Gebäuden müssen die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ (Fassung Januar 2018) erfüllen. Als Mindestanforderung für Büros ist ein Pegel von 35 dB(A) zugrunde zu legen. Für Büroräume ist mindestens ein bewertetes Schalldämmmaß von 42dB(A) erforderlich. Mit zunehmendem Abstand zum Eisenbahnweg verringern sich die Anforderungen an den baulichen Schallschutz entsprechend der geringeren Außenlärmbelastung. Im Innenbereich des Plangebiets ergeben sich die Mindestanforderungen für ein Gewerbegebiet mit Außenlärmpegeln von 69 dB(A).

Zur Vermeidung von Lärmbelastungen werden im Bebauungsplan für die einzelnen Bauflächen Emissionskontingente (zulässige Lärmemissionen in dB(A) je m²) festgesetzt. Dadurch wird sichergestellt, dass die von allen Betrieben im Plangebiet gemeinsam verursachten Geräusche die zulässigen Lärmwerte an den nächstgelegenen schutzbedürftigen Nutzungen nicht überschreiten.

Um die zulässigen Lärmemissionen gerecht zu verteilen, wird das Plangebiet in vier unterschiedlich große, nicht parzellengebundene Teilflächen gegliedert, denen jeweils eigene Emissionskontingente zugeordnet werden. So können die zulässigen Lärmemissionen einzelnen Vorhaben oder Betrieben eindeutig zugewiesen werden. Gleichzeitig wird verhindert, dass bereits früh errichtete Betriebe die gesamten Lärmkontingente ausschöpfen und für später hinzukommende Betriebe keine ausreichenden Spielräume mehr verbleiben.

Tiere, Pflanzen, Biologische Vielfalt

Zur Prüfung möglicher artenschutzrechtlicher Konflikte wurde im April 2023 eine Artenschutzprüfung (ASP I) durchgeführt. Für das Plangebiet wurden potenziell vorkommende Fledermaus- und Vogelarten betrachtet. Bei der Ortsbegehung ergaben sich keine Hinweise auf Fortpflanzungs- oder Ruhestätten planungsrelevanter Arten.

Da an den Bestandsgebäuden potenzielle Quartiere für Fledermäuse und Brutplätze für Vögel nicht ausgeschlossen werden konnten, wurde für den Gebäudeabriss und die Gehölzbeseitigung eine ökologische Baubegleitung durchgeführt. Im Rahmen einer erneuten Begehung im Oktober 2023 sowie der schrittweisen Entfernung potenzieller Quartierstrukturen konnten weder Fledermäuse noch Hinweise auf deren Nutzung festgestellt werden. Ein Eintreten von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ist daher nicht zu erwarten.

Lichtanlagen und Lichtpunkte sind aus Gründen des Schutzes von Insekten, Vögeln und Fledermäusen so anzubringen, dass von ihnen keine Abstrahlung in den oberen Halbraum erfolgt und die Lichtfarbe 3.000 Kelvin (K) nicht überschreitet.

Das Gebiet ist aufgrund der früheren industriellen Nutzung durch einen hohen Versiegelungsgrad geprägt. Lediglich am südlichen Rand des ehemaligen Areals befindet sich entlang der Grundstücksgrenze zum Freunder Weg ein schmaler Gehölzbestand mit überwiegend Erlen und Weiden mittleren Stammumfangs. Dieser Baumbestand südlich des Baufelds E soll erhalten und durch zusätzliche Pflanzungen ergänzt werden. Innerhalb des Plangebiets werden vier private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzt, davon zwei im Norden und zwei im Süden des Plangebiets. Die Hauptgrünflächen umfassen insgesamt ca. 2.400 m² und prägen den Innenbereich des Plangebiets entlang der Nord-Süd-Achse.

Durch eine Flächenentsiegelung von rund 17% sowie die Festsetzung von Grünflächen wird der Vegetationsanteil deutlich erhöht. Vorgesehen sind die Pflanzung zahlreicher Bäume und Sträucher, der weitgehende Erhalt des vorhandenen Baumbestands sowie intensive und extensive Dachbegrünungen. Das Freiraumkonzept sieht eine flexible Begrünung der Freiflächen, der Blockinnenbereiche sowie der Straßen- und Randbereiche vor. Die Grundzüge des Freiraumkonzepts einschließlich der vorgesehenen Entsiegelungs- und Begrünungsmaßnahmen werden durch den den Bebauungsplan flankierenden städtebaulichen Vertrag gesichert.

Innerhalb der privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ sind insgesamt mindestens 18 Bäume anzupflanzen. Zusätzlich sind in den privaten Grünflächen insgesamt 20 Sträucher zu pflanzen. Die Artenauswahl umfasst neben heimischen Arten auch Arten, die an die besonderen städtischen Standortbedingungen sowie an die absehbaren Auswirkungen des Klimawandels angepasst sind. Das Begrünungskonzept einschließlich der Festsetzungen zur Dachbegrünung wurden weiter oben bereits beschrieben.

Boden

Der überwiegende Teil der natürlichen Böden ist im Plangebiet durch die vorhandene Bebauung, durch Verunreinigungen und Versiegelung sowie durch Aufschüttungen strukturell sehr stark geschädigt. Aufgrund der ehemaligen industriellen Nutzungen wurde das Grundstück Zeppelinstraße als Altstandort in das Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen aufgenommen. Zudem ist noch eine weitere Altablagerung mit der Kennzeichnung eingetragen. 2024 wurde durch das Büro Elsbroek Ingenieure eine Detailerkundung zur Bodenverunreinigung durchgeführt.

Der Vorhabenträger plant im Bereich der Außenanlagen die gesamte Füllung herauszunehmen und diese unterhalb der Gebäude wieder einzubauen. Auch im Rahmen der Bodenarbeiten für die geplanten Neubauten wird Bodenaushub anfallen, welcher unterhalb der Gebäude wieder eingebaut werden soll. Die anfallenden Bodenmaterialien und anthropogenen Auffüllungen können nach den Ergebnissen des Bodengutachtens überwiegend vor Ort wiederverwendet werden. Ein Wiedereinbau unterhalb der geplanten Gebäude ist bei Einhaltung der Vorgaben der Ersatzbaustoffverordnung möglich und führt zu keinen Gefährdungen für die Schutzgüter Boden und Grundwasser.

In Teilbereichen sind ergänzende Bodenuntersuchungen erforderlich, insbesondere in bislang nicht zugänglichen Bereichen sowie im Umfeld eines vorhandenen Ölabscheiders.

Durch die Entsiegelung von Flächen und die Wiedernutzung des vorhandenen Bodenmaterials werden der Flächenverbrauch reduziert und die natürlichen Bodenfunktionen nachhaltig verbessert.

Wasser

Nach § 44 Abs. 1 Landeswassergesetz NRW ist Niederschlagswasser von neu erschlossenen Gebieten zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Oberflächengewässer einzuleiten. Da die Grundstücke im Plangebiet nicht erstmalig bebaut werden, besteht für diese eine entsprechende Pflicht nicht. Da der Versiegelungsgrad des Areals in Zukunft reduziert werden soll, ist die entwässerungstechnische Erschließung gesichert. Es erfolgt ein Anschluss an das öffentliche Kanalsystem über ein Mischsystem. Es sind noch ausreichend Kapazitäten in den vorhandenen Anlagen für das Bebauungsplangebiet vorhanden.

Das Plangebiet ist in keiner Hochwassergefahrenkarte oder Hochwasserrisikokarte gekennzeichnet und es liegt in keinem festgesetzten, ermittelten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet. Es ist geplant, das Gelände so zu modellieren, dass bei Starkregen das Niederschlagswasser im Innenbereich auf Teilen der Fläche kurzzeitig verbleiben kann. Insbesondere nach Nordwesten hin ist ein Gefälle geplant, so dass das Wasser in diese Richtung abfließen kann.

Klima, Luft, Energie

Das Gebiet liegt laut FNP AACHEN*2030 sowohl im „Schutzbereich Stadtklima“ als auch in einer wichtigen süd-nord verlaufenden Belüftungsbahn für den östlichen und nordöstlichen Stadtbereich Aachens (FNP-Signatur „Belüftungsbahn Stadtklima“). Auf Grund der stadtklimatisch sensiblen Funktion des Plangebietes wurde von dem Büro Peutz im März 2026 eine Klimauntersuchung durchgeführt, um die Auswirkungen des Vorhabens auf das Kaltluftgeschehen und die sommerliche Hitzebelastung zu ermitteln.

Ziel der Planung ist eine deutliche Verbesserung der klimaökologischen Situation durch Entsiegelung, umfangreiche Begrünungsmaßnahmen sowie die Sicherung der Kaltluftströmung.

Hierzu werden eine durchgehende begrünte Nord-Süd-Achse mit einer Breite von ca. 15 m, großzügige Freiflächen insbesondere im Norden sowie Baum- und Dachbegrünungen festgesetzt. Dadurch werden Kaltluftströme erhalten, die Durchlüftung verbessert und Wärmeinseleffekten entgegengewirkt.

Von sog. „gravierenden“ Abnahmen des Kaltluftvolumenstroms sind die Wohngebäude beidseits der Zeppelinstraße an der nordwestlichen Plangebietsgrenze sowie die Gebäude zwischen der südöstlichen Plangebietsgrenze und dem Freunder Weg betroffen. Der Fachbegriff „gravierend“ entspricht der Formulierung in der VDI-Richtlinie und weist darauf hin, dass ein Wechsel zwischen zwei Bewertungsklassen entsteht. Am nordöstlichen Ende der Zeppelinstraße ändert sich das bislang mäßige Durchlüftungspotential in geringes Durchlüftungspotential. Darüber hinaus treten vereinzelt in kleinräumigen Bereichen südlich des Freunder Wegs ähnliche Effekte auf. Die klimaökologische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die Auswirkungen auf die Kaltluftströmung insgesamt gering sind. Gleichzeitig verbessern sich die thermischen Bedingungen im Plangebiet und in Teilen des Umfeldes insbesondere durch Verschattung, Entsiegelung sowie die vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen, während am südlichen Plangebietsrand (Freunder Weg) kleinräumig Erwärmungen zu erwarten sind. Insgesamt sind durch die Umsetzung der Planung – unter Berücksichtigung des sehr ungünstigen Ist-Zustandes - geringe klimatische Verbesserungen zu erwarten

Die lufthygienische Belastung wird ggfs. infolge eines erhöhten Verkehrsaufkommens etwas ansteigen, wobei der Verkehr überwiegend aus Norden kommen wird. Insgesamt ist der zu erwartende Mehrverkehr als gering zu bewerten. Zu berücksichtigen ist auch dass das Straßennetz unverändert bleibt.

Solarenergieanlagen auf den Dächern sollen zu einer nachhaltigen klimafreundlichen Energienutzung beitragen. Ein hoher Standard der Dämmung und effiziente Heiztechnik werden angestrebt.

Städtebaulicher Vertrag

Die Planung wurde nach der frühzeitigen Beteiligung unter Berücksichtigung der Empfehlungen des Gestaltungsbeirates konkretisiert und entsprechend den aktuellen Anforderungen weiterentwickelt, so dass nun das städtebauliche und architektonische Konzept im Bebauungsplan und im städtebaulichen Vertrag festgeschrieben werden kann.

Zum Satzungsbeschluss wird mit der Vertragspartnerin gemäß § 11 BauGB ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, der im Wesentlichen Folgendes beinhalten soll:

• Maßnahmen zur Bodensanierung bzw. Umsetzung des Bodenmanagementkonzeptes
• Kostenübernahme der Bodensanierung
• Überprüfung der zu überbauenden Flächen auf Kampfmittel
• Umsetzung des freiraumplanerischen und städtebaulichen Konzeptes
• Bau und Unterhalt der nach Satzung erforderlichen Grün- und Spielflächen, die dem benachbarten Wohngebiet dienen
• Versiegelungsgrad/Verpflichtung zur Entsiegelung des Plangebietes.
• Schutz des angrenzenden Baumbestandes am Freunder Weg
• Pflege der Baumneupflanzungen
• Benennung einer verantwortlichen Person für den Anschluss an das öffentliche Kanalnetz
• Umsetzungspflicht Photovoltaikanlagen
• Weitere Baumpflanzungen

7. Empfehlung der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt, für den Bebauungsplan 1023 - Freunder Weg / Eisenbahnweg - den Aufstellungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form im Internet zu veröffentlichen sowie zusätzlich öffentlich auszulegen.

Die Beratung des Umweltberichts zum Bebauungsplan soll im Ausschuss für Umwelt und Klimaschutz in der Sitzung am 08.09.2026 stattfinden

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: