Machbarkeitsstudie für die hintere GALERIA-Immobilie

Sachstand & Genese Machbarkeitsstudie:

Das GALERIA-Gebäude (Adalbertstraße 20-30) ist eine bedeutende Einzelhandels-Immobilie in der Aachener Innenstadt. Die GALERIA S.à.r.l. & Co. KG steht nach der dritten Insolvenz des Unternehmens Anfang 2025 weiterhin unter hohem Druck. Wie auch der Presse zu entnehmen ist, will das Unternehmen grundlegende Änderung am eigenen Geschäftsmodell vornehmen und mit „klaren Prioritäten“ ein „wirtschaftlich tragfähiges Modell“ etablieren. Aufgrund der Lage an der Reihstraße/ Ecke Wespienstraße und der großen Verkaufsfläche, die aktuell zusätzlich zum Hauptgebäude genutzt wird, unterliegt insbesondere das Nebengebäude (ehemals Verkaufsfläche „Saturn“) einem hohen Risiko leerzufallen. Das Eigentum an der Fläche ist im Rahmen der Insolvenz der SIGNA-Gruppe vollständig an die RFR Management GmbH, jetzt NAS Real Asset Management GmbH übergegangen. Die GALERIA ist Mieterin. Bereits nach der Schließung des Standortes durch „Saturn“ stand das Nebengebäude ca. 1,5 Jahre leer, bevor die GALERIA Ihre Verkaufsfläche erweitert hat. Dies geschah vorrangig vor dem Hintergrund der ökonomischen Abwägung zwischen einem benachbarten Leerstand und einer potentiell unrentablen Größe der Verkaufsfläche.

Gleichzeitig haben die Situation rund um das „Cineplex“-Kino im vergangenen Jahr und der damit verbundene drohende grundsätzliche Verlust eines Multiplex-Kino-Angebotes in der Aachener Innenstadt, eine Standortsuche für die Umsiedlung des Kinos erforderlich gemacht. Da das Raumangebot für ein Multiplex-Kino in der Aachener Innenstadt begrenzt ist, bietet die GALERIA-Immobilie aufgrund ihrer Größe und Lage eine sinnvolle Möglichkeit für diese Nutzungsart.

Vor dem Hintergrund dieser sich zuspitzenden Lage mit Problemstellungen, die den Einzelhandel betreffen, hat die Wirtschaftsförderung der Stadt Aachen mit Hilfe von dafür bereitstehenden Fördergeldern eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Ziel der Studie ist es, neue und zeitgemäße Nutzungsszenarien zu entwickeln, die auch für andere Großimmobilien sinnvolle Impulse liefern können und gleichzeitig das Engagement der Eigentümerin für die Entwicklung der Immobilie zu heben. Die Eigentümerin ist grundsätzlich als Immobilienverwaltung und nicht als Projektentwicklungsunternehmen aufgestellt. Darüber hinaus sollen potentielle neue Nutzungen anschaulich vermittelt werden, um damit bei Bedarf auch neue Nutzer*innen und Investor*innen für die Immobilie zu interessieren. Das übergeordnete Ziel der Stadt Aachen ist dabei, diesen Bereich der Innenstadt als Einzelhandelsstandort resilient für die Zukunft weiterzuentwickeln.

Der Bedarf für einen alternativen Kino-Standort ist aufgrund der geplanten Ansiedlung des „Cinemaxx“ nicht mehr in gleichem Maße wie zum Zeitpunkt der Beauftragung der Machbarkeitsstudie akut. Eine grundsätzliche Machbarkeit für die Kino-Nutzung ist dennoch durch die Studie geklärt und kann eine wichtige Perspektive für die Zukunft sein, mit der die Eigentümerin nun planen kann.

Im Rahmen ihrer bestehenden Aufgaben begleitet die Wirtschaftsförderung der Stadt Aachen die GALERIA-Immobilie bereits seit geraumer Zeit und pflegt einen aktiven Austausch mit der Eigentümerin (NAS Real Asset Management GmbH), der aktuellen Nutzerin sowie weiteren Akteur*innen aus der Adalbertstraße.

Die Machbarkeitsstudie wurde nach einem Vergabeverfahren im Teilnahmewettbewerb an das Büro Maas & Partner Architekten mbB in Auftrag gegeben. Das Architekturbüro weist 35 Jahre Erfahrung im gesamten Leistungsspektrum der HOAI. Die Planungskompetenz wird demnach durch Umsetzungserfahrung ergänzt und trägt so zur Erarbeitung von tragfähigen und praxistauglichen Konzepten bei. Darüber hinaus hat Maas & Partner bundesweit bereits für mehrere ehemalige GALERIA-Immobilien Machbarkeitsstudien erstellt. Im Zuge der Auftragsvergabe fand am 10.09.2025 ein interfraktionelles Gespräch statt. Daraufhin hat der Rat am 17.09.2025 mehrheitlich entschieden, dass die Machbarkeitsstudie für die hintere GALERIA-Immobilie durchgeführt und der Auftrag an das ausgewählte Büro vergeben werden soll.

Entsprechend der Leistungsbeschreibung und im Einklang mit der Eingabe aus dem Interfraktionellen Gespräch wurden drei Varianten vertieft betrachtet. Diese stellen zielgruppenspezifische Szenarien dar und wurden auf Basis einer Standortanalyse und im Kontext der geplanten Entwicklungen in der östlichen Innenstadt, insbesondere des benachbarten Großprojektes der Midstad, entwickelt. Dabei sind die benannten Nutzungen als Nutzungsbeispiele zu verstehen, die durch ähnliche Nutzungen ersetzt werden können. Durch die verschiedenen Varianten ergeben sich außerdem Nutzungskorridore die gleichzeitig anschaulich und greifbar verschiedene Möglichkeiten darstellen.

Insgesamt wurde bei der Machbarkeitsstudie darauf Wert gelegt, die Planung so vorzusehen, dass niedrigschwellig die jeweilige Nutzungsart geändert werden kann. Dort wo möglich sogar im Sinne einer Polyvalenz, also ohne weiteren baulichen Eingriff. Dies erhöht die Resilienz der Immobilie für die künftige Entwicklungen.

1. Variante „Health Hub“

Angebote aus dem Gesundheitssektor und begleitender Gastronomie im EG, 1. und 2. OG, ergänzt durch Senior*innen-Wohnen und/oder studentisches Wohnen im 4. OG kombiniert mit einer Dachterrasse und einem grünen Innenhof/ Lichthof ab dem 1.OG

Für diesen Nutzungsmix ist die Ausführung der unteren Etagen für den öffentlichen Publikumsverkehr sinnvoll. Die Integration eines begrünten Innenhofes verbessert das Mikroklima und steigert die Aufenthaltsqualität. Die oberen Etagen sollen insbesondere Zielgruppen mit erhöhtem Wohnraumbedarf ansprechen und erreichen über Gemeinschaftsbereiche und verschieden große Wohnräume ein bedarfsgerechtes Angebot. Das Konzept ergänzt insbesondere in diesem Aspekt positiv die angedachten Planungen im „Midstad-Projekt“.

Veranschaulicht wird die Umgestaltung in dieser Variante mit folgenden Nutzungsbeispielen: In Erdgeschosslage könnte ein zentraler Empfangsbereich vorgesehen werden, um Besucher*innenströme zu Gesundheitsangeboten, wie z.B. einen innenliegenden OP-Bereich und außenliegende Physio-, Aqua- und Thermische Therapieräumlichkeiten zu lenken. Diese Angebote könnten sinnvoll um eine Apotheke und ein Restaurant ergänzt werden.

Die Nutzungen des 1. OG ordnen sich in der Studie um einen großzügig geplanten grünen Innenhof an. Dadurch würden sich Präventionsangebote anbieten. Die Studie veranschaulicht die möglichen Nutzungen hier mit Räumlichkeiten für Meditation, Yoga, Logo-, Ergo und Orthopädie. Auch hier würde sich ein zentraler Empfangsbereich anbieten, ergänzt um zentrale Umkleideräumlichkeiten und einen Fitnessbereich.

Das 2. OG ordnet sich ebenfalls um den Lichthof des Innenhofes an und könnte mit weiteren Praxisräumlichkeiten und Angeboten wie z.B. einer Ernährungsberatung, einem Rehazentrum, einer Lehrküche und einem Schulungsraum die Nutzungen des 1.OG ergänzen.

Im 3. und 4. OG wurden Gemeinschaftsflächen und Komfortwohnungen ab einer Größe von 50 m² kombiniert mit Appartements zwischen 28 m² und 44 m² in der Studie ausgestaltet. Die Appartements mit geringerer Wohnfläche könnten in einer Ausführungsplanungen niedrigschwellig zu Wohngemeinschaften oder größeren Wohneinheiten zusammengeführt werden. Dies ist als Variante in der Studie bereits dargestellt worden und zeigt so eine Bandbreite für weitere konkrete Planungen auf.

2. Variante „Urban Hub“

Markthalle im EG kombiniert mit Wohnen im 1., 2. und 3. OG, ergänzt durch eine Dachterrasse mit Nutzungsmöglichkeit für „Urban Gardening“ und einem grünen Innenhof/ Lichthof ab dem 1.OG

Auch für diesen Nutzungsmix ist die Ausführung der unteren Etage für den öffentlichen Publikumsverkehr sinnvoll. Die Ausführung als Verkaufsfläche ist besonders flexibel für mögliche künftige Nutzungen. Die oberen Etagen sollen insbesondere Zielgruppen mit erhöhtem Wohnraumbedarf ansprechen und erreichen über Gemeinschaftsbereiche und verschieden große Wohnräume ein bedarfsgerechtes Angebot. Das Konzept ergänzt hier positiv die angedachten Planungen im „Midstad-Projekt“. Begrünte Innenhöfe, Loggien und Aufenthaltsflächen tragen wesentlich zur Verbesserung des Stadtklimas, zur Reduktion von Hitzeinseln und zur Steigerung der Aufenthaltsqualität bei.

Veranschaulicht wird die Umgestaltung in dieser Variante mit folgenden Nutzungsbeispielen: Stellvertretend für eine Nutzung durch den Lebensmitteleinzelhandel ist im Erdgeschoss eine Markthalle als mögliche Nutzung ausgestaltet worden. Die Ergänzung um einen Restaurantbereich und eine weitere abgetrennte Einzelhandelsfläche bietet sich hier in der Erdgeschosslage an.

Als weiteres Beispiel für die sinnvolle Nutzung eines großen und begrünten Innen-/Lichthofes ist in dieser Variante durch die Anordnung von Wohneinheiten im 1., 2. und 3. OG gegeben worden. Die Außenliegenden Wohnung sind hier mit Loggien ausgestattet, die Innenliegenden mit Blick auf den grünen Innenhof. Ergänzt wurde der private Wohnraum mit Gemeinschaftsflächen, je Etage. Die Wohneinheiten sind mit einer Größe von 28 m² bis 80 m² ausgestaltet worden und bieten ebenso, wie in der Variante „Urban Hub“ die Möglichkeit, die Appartements mit geringerer Wohnfläche in weiteren Planungsschritten niedrigschwellig zu Wohngemeinschaften oder größeren Wohneinheiten zusammenzuführen. Dies ist als Variante in der Studie bereits dargestellt worden.

3. Variante „Freizeit-Zentrum“

Sport- und Gastronomie-Angebote im EG, Freizeitangeboten im 1. und 2. OG, sowie eine Kino-Nutzung im 3. und 4. OG

Die Positionierung der Kino-Nutzung in den oberen Etagen ist aus statischer Sicht erforderlich und gleichzeitig für Besucher*innenströme in Kombination mit den vielfältigen weiteren Freizeitangeboten in den unteren Etagen sinnvoll. Im Vergleich zu den anderen Varianten ist der Beitrag zur grünen Infrastruktur geringer. Begrünungsmaßnahmen konzentrieren sich überwiegend auf Dach- oder Randbereiche und bieten nur begrenzte klimatische Wirkung.

Veranschaulicht wird die Umgestaltung in dieser Variante mit folgenden Nutzungsbeispielen: Im Erdgeschoss könnte die zentrale Nutzung durch ein Fitnessstudio vorgesehen werden. Ergänzt durch ein separates Café, eine Sports-Bar sowie zwei Einzelhandelsflächen.

Im 1. OG sind eine Bowling-Bahn und ein Escape-Room beispielhaft dargestellt worden. Insbesondere bei dieser Art von Freizeitangeboten gibt es vielfältige Möglichkeiten, die Nutzungen anders auszugestalten.

Weitere Beispiele dafür sind im 2. OG mit einer Schwarzlicht-Minigolfbahn und einer Rollschuhbar zu finden. Diese wurden durch zwei Einzelhandelsflächen ergänzt.

Im 3. und 4. OG wurde in dieser Machbarkeitsstudie eine Kino-Nutzung vorgesehen, mit zwei in der Mitte angeordneten größeren Sälen und außenliegend drei kleineren Kino-Sälen. Ergänzt wurde die Fläche durch eine Lounge und Räume für die benötigte Technik. Insbesondere der hier vorgesehene Luftraum für die Kino-Säle könnte auch anders ausgestaltet werden und Angebote wie z.B. eine Boulder-/Kletter- oder Padelhalle geplant werden.

Maßgeblich für die Variantenauswahl waren neben den geplanten Entwicklungen des Umfeldes der Immobilie außerdem Ansiedlungsanfragen und Abstimmungsgespräche mit potentiellen Nutzer*innen. Neben den konkreten Anfragen aus unterschiedlichen Branchen und für unterschiedliche Nutzungen, die bereits vorliegen, sind durch die Wirtschaftsförderung außerdem konkrete Anfragen im Sinne einer aktiven Ansiedlungssteuerung erfolgt. Zusammen ergeben diese Kontakte ein vielfältiges Bild für neue Nutzungsmöglichkeiten.

Inhaltliche und formale Integration in den Bereich des Sanierungsgebietes „Östliche Innenstadt“:

Die GALERIA-Immobilie soll in der zentralen Einzelhandelslage „Östliche Innenstadt“ einer sinnvollen und für die Zukunft tragbaren Nutzung zugeführt werden. Das Grundkonzept sieht vor, dass die Adalbertstraße als vorrangige Einzelhandelslage erhalten bleiben soll. Außerdem ist konzeptionell vorgesehen, dass verschiedene frequenzstarke Nutzungen entlang von Rundläufen in der Aachener Innenstadt verbunden werden (siehe Anlage). Es besteht demnach die Möglichkeit das Nebengebäude in diese Planungen und Entwicklungen einzubinden. Die Abstimmung mit anderen zuständigen Dienststellen befindet sich aktuell in der Umsetzung. Insbesondere auch hinsichtlich der unmittelbar benachbarten Midstad-Entwicklung wird ein konstanter Austausch zwischen den Fachbereichen stattfinden.

Vor dem Hintergrund, dass die Machbarkeitsstudie vor allem dem Ziel dienen soll, Investitionen im Sinne eines zukunftsfähigen Einzelhandelsstandortes zu generieren, wird das Citymanagement nach der erfolgten Abstimmung mit der Politik und innerhalb der Verwaltung, tiefergehende Gespräche mit der Eigentümerin, der aktuellen Nutzerin der Immobilie und insbesondere mit potentiellen Interessent*innen führen.

Die Machbarkeitsstudie wird in der Ausschusssitzung präsentiert.