Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Kornelimünster / Walheim: Schmithofer Weg hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechts zur Errichtung von 4 Doppelhäusern mit Garagen als Nachverdichtung des Schmithofer Wegs (BA1)

Schmithofer Weg

hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 i. V. m. § 246e BauGB zu Fragen des Bauplanungsrechtes zur Errichtung von 4 Doppelhäusern mit Garagen als Nachverdichtung des Schmithofer Wegs (BA1)

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1.Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Die Antragsgrundstücke Gemarkung Sief, Flur 8, Flurstücke 74 und 108 befinden sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB und liegen außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 35 BauGB.

Der Antragsteller ist bereits frühzeitig an die Fachverwaltung der Stadt herangetreten, um die Entwicklungsperspektiven des Grundstücks sowie die städtebaulichen Rahmenbedingungen des Vorhabens abzustimmen.

Die am 29.06.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach kann für die Errichtung von vier Doppelhäusern mit Garagen gemäß § 246e BauGB von den Vorschriften des Baugesetzbuches nach

§ 35 BauGB abgewichen werden, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß

§ 36a BauGB erteilt wird. Bei dem Fachbereich Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des § 71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 17.08.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubaus von vier Doppelhäusern mit Garagen als Nachverdichtung des Schmithofer Wegs ein. Die planungsrechtliche Fragestellung des Antrags auf Vorbescheid lautet:

Fügen sich die geplanten 4 Doppelhäuser gem. § 34 BauGB in der dargestellten Form in die bestehende Um-gebung ein und sind diese planungsrechtlich zulässig? Steht der geplante Neubau von 4 Doppelhäusern den Festsetzungen des geltenden Landschaftsplans entgegen? Wenn ja - kann ggf. eine Befreiung in Aussicht ge-stellt werden? Sind für das Vorhaben umwelt- bzw. naturschutzrechtliche Ausgleichs- oder Kompensationsmaß-nahmen erforderlich?

Auf dem Grundstück ist die Errichtung von vier familiengerechten Doppelhäusern mit insgesamt acht Wohneinheiten auf den südlichen Flächen (Flurstücke 74 und 108) des Schmithofer Wegs in Verlängerung der vorhandenen Reihenhaus-bebauung geplant. Die geplante Erweiterung des Schmithofer Wegs nimmt die straßenbegleitende Flucht der Nachbar-häuser auf. Die Tiefe der Gebäude entspricht den üblichen Reihenhausstandards. Die Planung sieht je Haus zwei Voll-geschosse mit Satteldach vor. Für jede Wohneinheit sind ein offener Stellplatz sowie eine Garage vorgesehen. Die geplante Bebauung orientiert sich hinsichtlich Maß und Struktur an der umgebenden Wohnbebauung.

Da keine Privilegierung i. S. des § 35 Abs. 1 BauGB vorliegt, erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung für ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Demnach können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Die geplante Bebauung von vier Doppelhäusern in Ergänzung zur Bestandsbebauung wird ebenfalls vom Schmithofer Weg erschlossen und entspricht der angrenzenden Bebauungs- und Nutzungsstruktur. Bei dem beantragten Vorhaben handelt es sich jedoch nicht um einen Einzelfall, sondern um eine Arrondierung des Ortsrandes. Generell gilt im Außenbereich (§ 35 BauGB) ein Bauverbot, um die Zersiedelung des Natur- und Landschaftsraums zu verhindern. Zur Umsetzung einer nicht privilegierten Bebauung besteht grundsätzlich das Erfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB zur Durchführung eines Bebau-ungsplanverfahrens.

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB liegt vor, da das Vorhaben im Außen-bereich dem derzeit gültigen Landschaftsplan mit seiner Darstellung als Fläche zum besonderen Schutz von Bäumen, Hecken und Gewässern im Planbereich widerspricht. Es ist davon auszugehen, dass die Fläche im sich in Aufstellung befindlichen Landschaftsplan als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen wird. Die eingereichte Planung sieht im Süden und Osten zur stark befahrenen Monschauer Straße eine Maßnahme zum Lärmschutz vor. Die geplanten Baukörper so-wie die Maßnahme zum Lärmschutz führen zu erheblichen Konflikten mit dem in diesem Bereich vorliegenden Boden-denkmal („Höckerlinie des sogenannten Westwalls“). Dieser Konflikt führt zu einer Beeinträchtigung des öffentlichen Belangs „Denkmalschutz“ gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Um den Konflikt zu lösen, sind geeignete Lärmschutzmaßnahmen an die Belange des Bodendenkmalschutzes anzupassen.

Der Antragstellende beantragt nun auf der Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens gemäß § 246e BauGB.

2.Stellungnahme der Verwaltung

Eine geplante Nachverdichtung in Form von vier Doppelhäusern in Verlängerung der bestehenden Reihenhausbebauung des Schmithofer Wegs wird zur Arrondierung des Ortsrandes aus planungsrechtlicher Sicht grundsätzlich befürwortet.

Planungsrecht

Die Priorität der Siedlungsentwicklung in Aachen soll auch weiterhin im Innenbereich liegen und Vorrang vor der Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich nach § 35 BauGB haben. Grundsätzlich können bei akutem Wohnraum-mangel bauliche Entwicklungen nach § 246e BauGB im Außenbereich ermöglicht werden, wenn das geplante Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit bestehender Bebauung steht, im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Das Antragsgrundstück ist derzeit unversiegelt und wird als landwirtschaftliche Wiesenfläche genutzt. Gemäß § 246e Abs. 1 Satz 2 BauGB „hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich […] nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes zur Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.“ Diese überschlägige Prüfung ist in Bezug auf die Um-weltbelange durchzuführen und ggf. erforderliche Ausgleichsmaßnahmen bzw. Vermeidungs- oder Minderungsmaßnahmen über einen städtebaulichen Vertrag zu regeln. Mögliche Ausgleichsmaßnahmen können als kompensierende Be-grünungsmaßnahmen eine landschaftsgerechte Einbindung mit einer angemessenen Ortsrandeingrünung gewährleisten.

Die beantragte Abweichung nach § 246e BauGB soll es ermöglichen, den bestehenden Konflikt unter Würdigung der Belange des Wohnungsbaus sowie der öffentlichen Belange zu lösen.

Es ist davon auszugehen, dass die Fläche im zukünftigen Landschaftsplan als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen wird. Hinsichtlich der Umweltverträglichkeit ist das Plangebiet im Entwurf für den Landschaftsplan der Stadt Aachen in der Entwicklungskarte als „temporäre Erhaltung“ der Landschaft dargestellt. Diese Darstellung sichert den temporären Erhalt der Landschaft bis zur Entwicklung der Wohnbaufläche durch Bauleitplanung. Somit berücksichtigt der Landschaftsplan bereits die zukünftige bauliche Entwicklung der Flächen und steht in Einklang mit der Darstellung als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan. Auf der Vorhabenfläche befinden sich derzeit keine Gehölzbestände oder schützenswerte Bäume. Der Belang des Landschaftsschutzes steht der beantragten Abweichung daher nicht entgegen.

Hinsichtlich der Schallimmissionen ist bei der geplanten Bebauung die südlich gelegene Monschauer Straße zu berück-sichtigen. Die Lärmbelastungen sind entsprechend zu ermitteln und im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren mit geeigneten Lärmschutzmaßnahmen zu berücksichtigen. Durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen können die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet werden. Diese sind im Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 bauordnungsrechtlich nachzuweisen.

Aufgrund der Lage des Vorhabengrundstücks ist zudem die mögliche Betroffenheit eines Bodendenkmals zu berücksichtigen. Dieser Belang steht einer Abweichung nach § 246e BauGB jedoch nicht grundsätzlich entgegen. Dennoch ist dies ein weiterer Belang, der einer Untersuchung und möglichen Konfliktlösung sowie einer Abwägung der unterschiedlichen Belange bedarf.

Weitere fachliche und bauordnungsrechtliche Belange

Hinsichtlich der Belange Klimaschutz und Klimaanpassung wurde darauf hingewiesen, dass die Anforderungen der Solaranlagen-Verordnung NRW (SAN-VO NRW) zu berücksichtigen und umzusetzen sind. Des Weiteren sind die nicht überbauten Grundstücksflächen entsprechend § 8 Abs. 1 BauO NRW 2018 als wasseraufnahmefähige, begrünte bzw. bepflanzte Grünfläche herzustellen und dauerhaft zu erhalten.

Das geplante Bauvorhaben stellt gemäß §14 Abs.1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.V.m.

§ 30 Abs. 1 Nr. 4 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der durch entsprechende Kompensationsmaßnahmen von den Antragstellenden auszugleichen ist. Der Kompensationsbedarf ist auf der Grundlage des Aachener Leitfaden zur Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft zu ermitteln. Eine naturschutz-rechtliche Befreiung ist nicht erforderlich.

Die Grundstücksentwässerung ist im Trennsystem herzustellen. Die Schmutzwasserentsorgung ist als gesichert anzusehen. Die Entsorgung des Niederschlagswassers bedarf einer gesonderten Prüfung. Gemäß § 55 Abs. 2 WHG ist Niederschlagswasser ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder in ein Gewässer einzuleiten. Für das Vorhaben kommt folgende Variante in Betracht:

Versickerung auf dem Grundstück

- Für die Prüfung der Versickerungsfähigkeit ist ein hydrogeologisches Gutachten erforderlich.

- Die Einleitung in den Untergrund bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde.

Sollte eine Versickerung nicht möglich sein, ist die hydraulische Leistungsfähigkeit des Mischwasserkanals hinsichtlich der Aufnahme der nachzuweisenden Niederschlagswassermengen durch Regionetz GmbH zu prüfen. Je nach Ergebnis der Berechnung kann es erforderlich sein, Rückhaltevolumen mit gedrosselter Einleitung vorzusehen, um die Leistungs-fähigkeit des Kanalnetzes sicherzustellen. Im Weiteren gelten die Anforderungen der Entwässerungssatzung der Stadt Aachen vom 27.12.2016.

Das Plangebiet grenzt im Süden unmittelbar an die Höckerlinie des sogenannten Westwalls aus der Zeit des Zweiten Weltkriegs. Bei den in der Planung dargestellten Baukörpern, insbesondere aber der nur angedeuteten Lärmschutzkonstruktion sind erhebliche Konflikte mit dem Bodendenkmal zu befürchten. Da sich unabhängig vom Grundstücksbesitz die Substanz des Westwalls im Besitz des Bundes befindet, sofern keine Abtretungsvereinbarung vorliegt, ist die Obere Denkmalbehörde für die Bearbeitung zuständig. Zur Wahrung der denkmalpflegerischen Belange ist die Bezirksregierung zu beteiligen.

Die Prüfung dieser fachlichen und bauordnungsrechtlichen Belange wie z. B. Abstandsflächen, Immissionsschutz, Brand-schutz, Entwässerung, Stellplatznachweis sowie weiterer fachlicher Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu beachten und nicht Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit.

3.Empfehlung der Verwaltung

Eine Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben unter der Bedingung zu erteilen, dass ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Frist zur Antrag-stellung einer Baugenehmigung von 12 Monaten (vollständig prüf- und genehmigungsfähiger Bauantrag) sowie eine Frist zur Fertigstellung des Vorhabens binnen 24 Monaten nach Zustellung der Baugenehmigung sichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: