Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Mitte: Krugenofen 51 und 51a hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechts zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Staffelgeschoss im Hofbereich

Krugenofen 51 und 51a

hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 i. V. m. § 34 Abs. 3b BauGB zu Fragen des Bauplanungsrechts zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Staffelgeschoss im Hofbereich

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Die Antragsgrundstücke (Gemarkung Burtscheid, Flur 2, Flurstück 650 und 651) befinden sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB, sie liegen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB.

Die am 03.06.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses eine Abweichung gemäß §34 Abs. 3b BauGB zulässig, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird. Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des §71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 22.07.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubaus eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Staffelgeschoss im Hofbereich ein. Die planungsrechtliche Fragestellung des Antrags auf Vorbescheid lautet:

Ist ein Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen im rückwärtigen Grundstücksbereich zulässig? Fügt sich die Wohnbebauung im Blockinnenbereich gemäß § 34 BauGB ein? Ist eine Balkonanlage am Bestandsgebäude zulässig?

Der vorliegende Antrag auf Vorbescheid sieht den Bau eines Mehrfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen und zurückgesetztem Staffelgeschoss im rückwärtigen Grundstücksbereich des Krugenofen 51 und 51a innerhalb eines bestehenden begrünten Blockinnenbereichs vor. Zusätzlich ist die Errichtung einer hofseitigen Balkonanlage am Bestandsgebäude geplant. Die Erschließung der geplanten Hofbebauung erfolgt über die bestehende Zufahrt vom Krugenofen. Über die Zufahrt wird zudem eine neu geplante Tiefgarage zur Herstellung zusätzlicher Stellplätze erschlossen. Die Zufahrt grenzt unmittelbar an die rückwärtigen Gartenflächen der angrenzenden Wohnbebauung am Krugenofen.

Für die planungsrechtliche Beurteilung muss zwischen der Errichtung einer hofseitigen Balkonanlage am Bestandsgebäude und dem Bau eines Mehrfamilienhauses im rückwärtigen Grundstücksbereich unterschieden werden.Die Errichtung einer Balkonanlage am Bestandsgebäude fügt sich hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein und ist insoweit nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig. Das beantragte freistehende Wohngebäude im rückwärtigen Grundstücksbereich fügt sich aufgrund fehlender Vorbilder nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht in den vorhandenen Baublock ein.

Der Antragstellende beantragt nun auf der Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens gemäß §34Abs.3bBauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Die Verwaltung hat im Zuge der Bauvoranfrage einen Termin am 17.08.2026 mit den betroffenen Fachbereichen koordiniert und protokolliert (siehe Anlage 4). Im Rahmen des Termins werden Hinweise und Bedenken zu dem konkreten Vorhaben vorgetragen und diskutiert. Folgende Inhalte wurden vorgetragen:

Planungsrecht

Gemäß § 34 Abs. 3b BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Um mit der Ressource Grund und Boden im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Aachen schonend umzugehen und gleichzeitig den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, ist es notwendig, die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu reduzieren und primär Flächen innerhalb des bestehenden Siedlungsraums zu nutzen. Dazu zählt insbesondere die Nachverdichtung im Innenbereich.

Das Vorhaben entspricht dem Ziel der „Leitlinien für die Innenentwicklung“. Demnach soll die Innenentwicklung unter anderem durch die Entwicklung ungenutzter Flächen sowie durch die Aufstockung und Erweiterung bestehender Bebauung vorangetrieben werden (siehe Vorlage FB 61/1223/WP17). Die in den Leitlinien formulierten Qualitätskriterien für Innenentwicklungsprojekte werden nicht berücksichtigt.

Das Antragsgrundstück ist im hinteren Bereich unversiegelt und Teil eines Blockinnenbereichs. Die bislang unbebaute Fläche soll durch die Errichtung eines Mehrfamilienhauses teilweise versiegelt und nachverdichtet werden. Die in der Bauvoranfrage dargestellte Planung auf dem Antragsgrundstück weist eine Grundflächenzahl von ca. 0,52 auf.

Sowohl der Baublock, in dem das Vorhaben umgesetzt werden soll, als auch die umliegenden Baublöcke sind durch Seitenflügel der jeweiligen Haupthäuser teilweise bebaut. Das beantragte Mehrfamilienhaus ist ein eigenständiger Baukörper, der über die bereits bestehende Zufahrt über den Innenhof erschlossen werden soll. Die Bestandsgebäude des Baublocks sind überwiegend vier bis fünf geschossig. Das beantragte Mehrfamilienhaus ist mit zwei Vollgeschossen und einem zurückgesetztem Staffelgeschoss deutlich niedriger und aufgrund der geplanten Kubatur sowohl in der Höhe als auch im Bauvolumen städtebaulich vertretbar. Die Nachverdichtung im Blockinnenbereich in Form eines freistehenden Baukörpers ist mit der gewünschten Entwicklung der Stadt Aachen vereinbar.

Im FNP AACHEN*2030 wird das Grundstück als Wohnbaufläche dargestellt. Darüber hinaus ist für den Schutzbereich Stadtklima, in dem sich das Antragsgrundstück befindet, eine maximale Versiegelung von 60 % als anzustrebender Wert festgelegt. Die in der Bauvoranfrage dargestellte Planung auf dem Antragsgrundstück weist eine Grundflächenzahl von ca. 0,52 auf. Es wird darauf hingewiesen, dass ein Gesamtversiegelungsgrad durch Anrechnen der Flächen von Nebenanlagen, Zufahrten und der Tiefgarage von 60 % der Grundstücksfläche anzustreben ist.

Die benachbarten Grundstücke im Blockinnenbereich sind begrünt und bilden an der lärmabgewandten Seite des Baublocks Rückzugsorte für die Bewohner*innen. Aufgrund der Lage der geplanten Tiefgaragenzufahrt im rückwärtigen Bereich angrenzend an die Garten- und Aufenthaltsbereiche der Nachbargrundstücke sind im weiteren Verfahren die nachbarlichen Belange in Bezug auf die konkreten Lärmimmissionen zu prüfen und die Würdigung nachbarlicher Interessen nachzuweisen. Die geplante Tiefgarage mit ihrer Zufahrt ist unter Berücksichtigung der entstehenden Lärmimmissionen für die Nachbarschaft verträglich auszuführen. Durch die geplante Tiefgarage entstehen keine offenen Stellplätze im Blockinnenbereich. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse können nur durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen gewährleistet werden. Diese sind im Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 bauordnungsrechtlich nachzuweisen.

Weitere fachliche und bauordnungsrechtliche Belange

• Das Vorhaben liegt im Schutzbereich Stadtklima des Flächennutzungsplans. Es handelt sich um den letzten grünen Innenblock in dieser Lage, was zu einer kritischen Beurteilung der Nachverdichtung aus der Perspektive Stadtklima führt.
• Ein Belichtungsgutachten ist im Bauantragsverfahren zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse zu erstellen.
• Die Ausfahrt der Tiefgarage auf die viel befahrende Straße Krugenofen muss verkehrsplanerisch detailliert geprüft werden.
• Die Maßnahme kann hinsichtlich der Entwässerung zum aktuellen Zeitpunkt nicht bewertet werden; eine entsprechende Entwässerungsplanung ist im weiteren Verfahren vorzulegen und zu bewerten.
• Es bestehen nur geringe Aussichten auf eine Förderung, da durch das Vorhaben eine zu geringe Anzahl an Wohneinheiten entstehen.
• Die Erreichbarkeit im Brandfall ist eingehend zu prüfen und im weiteren Verfahren entsprechend nachzuweisen.
• Das Klagerisiko ist erhöht, da das Vorhaben im Blockinnenbereich geplant ist und nachbarliche Belange betroffen sein können.
• Eine mögliche Vorbildwirkung für weitere Blockinnenbereiche wird kritisch gesehen.
  

Die Prüfung oben genannter Belange und weiterer fachlicher Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht, wie z. B. Abstandsflächen, Immissionsschutz, Brandschutz, Entwässerung, Stellplatznachweis sowie weiterer bauordnungsrechtlicher Belange, sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu beachten und nicht Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit.

3. Empfehlung der Verwaltung

Eine Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben unter der Bedingung zu erteilen, dass ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Frist zur Antragstellung einer Baugenehmigung von 12 Monaten (vollständig prüf- und genehmigungsfähiger Bauantrag) sowie eine Frist zur Fertigstellung des Vorhabens binnen 24 Monaten nach Zustellung der Baugenehmigung sichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: