Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Kornelimünster / Walheim: Korneliusstraße 32 hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechtes zum Abriss Garage alt – Neubau Garage – Whg. über Garage

Korneliusstraße 32

hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 i. V. m. § 34 Abs. 3b BauGB zu Fragen des Bauplanungsrechtes zum Abriss Garage alt – Neubau Garage – Whg. über Garage

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Die Antragsgrundstücke (Gemarkung Kornelimünster, Flur 11, Flurstücke 442 und 443) befinden sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB, sie liegen jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB.

Die am 17.06.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für die Errichtung des zweigeschossigen Wohnhauses eine Abweichung möglich, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird.

Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des § 71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 21.07.2026 ging hierzu die Bauvoranfrage zur Errichtung eines zweigeschossigen Wohnhauses zur planungsrechtlichen Prüfung beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung ein. Die planungsrechtliche Fragestellung des Antrags auf Vorbescheid lautet:

Abriss der vorh. Garage – Neubau einer Garage an gleicher Stelle (1,0m Verlängerung) Über Garage Büro/Wohnflächen

Das Antragsgrundstück liegt im Osten von Kornelimünster und ist Teil einer Reihenhausbebauung. Es wird im Süden durch die L233 - Internberg und im Norden durch die Korneliusstraße begrenzt. Im Osten und Westen des Grundstücks schließen weitere Wohngebäude an. Darüber hinaus befinden sich in den rückwärtigen Bereichen der benachbarten Grundstücke zudem prägende Nebenanlagen und Anbauten.

Auf dem Antragsgrundstück befinden sich derzeit Reihenhäuser. Beabsichtigt ist der Abriss eines Garagengebäudes mit derzeit drei Stellplätzen. Der Antragstellende beantragt die Errichtung eines neuen Gebäudes an der gleichen Stelle in zweiter Baureihe. Der Neubau soll über zwei Nutzungsebenen verfügen und von der Korneliusstraße aus erschlossen werden. Im Erdgeschoss ist weiterhin eine Garage vorgesehen, die sich auf dem Flurstück 442 befindet. Das darüberliegende Geschoss hingegen ist für die Wohnnutzung vorgesehen. Ergänzt wird diese durch einen Balkon mit Ausrichtung zur L233. Die Erschließung der Wohneinheit erfolgt über eine Außentreppe auf dem Nachbarflurstück 443.

Der rückwärtige Bereich des Antragsgrundstücks in Richtung L 233 - Internberg ist derzeit vollständig versiegelt und durch eine Stützmauer und Hecke von der Landesstraße getrennt. Topographisch liegt das Antragsgrundstück tiefer, als die anschließende L233. Diese ist durch ein hohes Verkehrsaufkommen geprägt. Seitens des Antragstellenden wurde hierzu ein Außenlärmnachweis im Rahmen der Bauvoranfrage vorgelegt. Die damit verbundene Lärmsituation ist im Rahmen des Bauordnungsrechts zu prüfen und gesunde Wohnverhältnisse nachzuweisen.

Eine Bebauung in zweiter Baureihe ist nach § 34 Abs. 1 BauGB grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Lediglich die überbaute Fläche der Gebäude Nr. 22 und Nr. 24 können als entsprechendes Vorbild in der unmittelbaren näheren Umgebung dienen. Allerdings halten diese Gebäude einen Abstand von mindestens 12 m zur L 233 ein. Das beantragte Vorhaben unterschreitet diesen Abstand mit lediglich ca. 6 m deutlich und rückt damit erheblich näher an die L 233 heran.

In der direkten Nachbarschaft sind überwiegend eingeschossige Neben- und Hauptanlagen mit entsprechend niedrigen wahrnehmbaren Wandhöhen zu finden. Das beantragte Vorhaben weicht hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und durch Überschreitung der faktischen Baugrenze nach § 34 Abs. 1 BauGB von der näheren prägenden Umgebung ab.

Der Antragstellende beantragt deshalb auf Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens nach §34Abs. 3b BauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Die Verwaltung hat im Zuge der Bauvoranfrage einen Termin am 17.08.2026 mit den betroffenen Fachbereichen koordiniert und protokolliert (siehe Anlage 4). Im Rahmen des Termins werden Hinweise und Bedenken zu dem konkreten Vorhaben vorgetragen und diskutiert. Folgende Inhalte wurden vorgetragen:

Planungsrecht

Gemäß § 34 Abs. 3b BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Um mit der Ressource Grund und Boden im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Aachen schonend umzugehen und gleichzeitig den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, ist es notwendig, die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu reduzieren und primär Flächen innerhalb des bestehenden Siedlungsraums zu nutzen. Dazu zählt insbesondere die Nachverdichtung im Innenbereich.

Das Vorhaben entspricht dem grundlegenden Ziel der „Leitlinien für die Innenentwicklung“. Demnach soll die Innenentwicklung unter anderem durch die Entwicklung ungenutzter Flächen sowie durch die Aufstockung und Erweiterung bestehender Bebauung vorangetrieben werden (siehe Vorlage FB 61/1223/WP17). Die in den Leitlinien formulierten Qualitätskriterien für Innenentwicklungsprojekte werden nicht berücksichtigt.

Die vorhandene Garage soll abgerissen und an gleicher Stelle neu aufgebaut werden. Auf der zweiten Geschossebene ist eine Wohneinheit geplant. Durch das Vorhaben wird eine neue Raumwirkung in Richtung Internberg entstehen.

Die Zulassung des Vorhabens im Zuge einer Abweichung gemäß § 34 Abs. 3b BauGB könnte eine Vorbildwirkung für weitere Bauvorhaben in den rückwärtigen Grundstücksbereichen der Umgebung haben. Dadurch könnten neue Entwicklungen und eine neue städtebauliche Raumkante entstehen. Dieser städtebauliche Belang steht der beantragten Abweichung allerdings nicht entgegen.

Weitere fachliche und bauordnungsrechtliche Belange

Aus wohnungsfachlicher Perspektive ist das Vorhaben ein gelungenes Vorbild, um neuen Wohnraum zu schaffen.

Zusammenfassend wird das Vorhaben daher für eine Umsetzung im Rahmen eines Verfahrens gemäß § 34 Abs. 3b BauGB positiv gesehen.

Die Prüfung oben genannter Belange und weiterer fachlicher Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht, wie z. B. Abstandsflächen, Immissionsschutz, Brandschutz, Entwässerung, Stellplatznachweis sowie weiterer bauordnungsrechtlicher Belange, sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu beachten und nicht Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit.

3. Empfehlung der Verwaltung

Die Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben unter der Bedingung zu erteilen, dass ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Frist zur Antragsstellung einer Baugenehmigung von 12 Monaten (vollständig prüf- und genehmigungsfähiger Bauantrag) sowie eine Frist zur Fertigstellung des Vorhabens binnen 24 Monaten nach Zustellung der Baugenehmigung sichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: