Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Kornelimünster / Walheim: Schmithofer Weg hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechts zur Errichtung von 5 Doppelhäusern mit Garagen als Nachverdichtung des Schmithofer Wegs (BA2)

Schmithofer Weg

hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 i. V. m. § 246e BauGB zu Fragen des Bauplanungsrechtes zur Errichtung von 5 Doppelhäusern mit Garagen als Nachverdichtung des Schmithofer Wegs (BA2)

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Das Antragsgrundstück (Gemarkung Sief, Flur 8, Flurstück 148) befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB und liegt außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 35 BauGB.

Der Antragsteller ist bereits frühzeitig an die Fachverwaltung der Stadt herangetreten, um die Entwicklungsperspektiven des Grundstücks sowie die städtebaulichen Rahmenbedingungen des Vorhabens abzustimmen.

Die am 29.06.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach kann für die Errichtung von fünf Doppelhäusern mit Garagen gemäß §246e BauGB von den Vorschriften des Baugesetzbuches nach
§ 35 BauGB abgewichen werden, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß
§ 36a BauGB erteilt wird. Bei dem Fachbereich Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des §71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 12.08.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubaus von 5 Doppelhäusern mit Garagen als Nachverdichtung des Schmithofer Wegs ein. Die planungsrechtliche Fragestellung des Antrags auf Vorbescheid lautet:

Fügen sich die geplanten 5 Doppelhäuser gem. § 34 BauGBin der dargestellten Form in die bestehende Umgebung ein und sind diese planungsrechtlich zulässig? Steht die geplante Bebauung von 5 Doppelhäusern den Festsetzungen des geltenden Landschaftsplans entgegen? Wenn ja - kann ggf. eine Befreiung in Aussicht gestellt werden? Sind für das Vorhaben umwelt- bzw. naturschutzrechtliche Ausgleichs- oder Kompensationsmaßnahmen erforderlich?

Auf dem Grundstück ist die Errichtung von fünf familiengerechten Doppelhäusern mit insgesamt zehn Wohneinheiten auf den nordwestlichen Flächen des Schmithofer Wegs in der Verlängerung der vorhandenen Reihenhausbebauung geplant. Sie schließt in diesem Bereich die Lücke in Richtung Frennetstraße. Die geplante Erweiterung des Schmithofer Wegs nimmt die straßenbegleitende Flucht der Nachbarhäuser auf. Die Tiefe der Gebäude entspricht den üblichen Reihenhausstandards. Die Planung sieht je Haus zwei Vollgeschosse mit Satteldach vor. Für jede Einheit sind ein offener Stellplatz sowie eine Garage vorgesehen. Die geplante Bebauung orientiert sich hinsichtlich Maß und Struktur an der umgebenden Wohnbebauung.

Da keine Privilegierung i. S. des § 35 Abs. 1 BauGB vorliegt, erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung für ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Demnach können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Die geplante Bebauung von fünf Doppelhäusern in Verlängerung der Bestandsbebauung wird ebenfalls vom Schmithofer Weg erschlossen und entspricht der angrenzenden Bebauungs- und Nutzungsstruktur. Jedoch handelt es sich bei dem beantragten Vorhaben um eine Siedlungserweiterung und nicht um einen Einzelfall. Generell gilt im Außenbereich (§ 35 BauGB) ein Bauverbot, um die Zersiedelung des Natur- und Landschaftsraums zu verhindern.

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB liegt vor, da das Vorhaben im Außenbereich dem derzeit gültigen Landschaftsplan mit seiner Darstellung als Fläche zum besonderen Schutz von Bäumen, Hecken und Gewässern im Planbereich widerspricht. Es ist davon auszugehen, dass die Fläche im sich in Aufstellung befindlichen Landschaftsplan als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen wird. Des Weiteren grenzt das Plangebiet im Südwesten unmittelbar an die Höckerlinie des sogenannten Westwalls und im Osten vermutlich an einen Bunker aus der Zeit des Zweiten Weltkriegs. Die geplanten Baukörper führen zu erheblichen Konflikten mit dem in diesem Bereich vorliegenden Bodendenkmal („Höckerlinie des sogenannten Westwalls“). Dieser Konflikt führt zu einer Beeinträchtigung des öffentlichen Belangs „Denkmalschutz“ gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB.

Der Antragstellende beantragt nun auf der Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens gemäß §246eBauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Eine geplante Nachverdichtung in Form von fünf Doppelhäusern in Verlängerung der bestehenden Reihenhausbebauung des Schmithofer Wegs wird aus planungsrechtlicher Sicht grundsätzlich befürwortet. Hinsichtlich des konkreten Vorhabens bestehen jedoch Bedenken.

Planungsrecht

Die Priorität der Siedlungsentwicklung in Aachen soll auch weiterhin im Innenbereich liegen und Vorrang vor der Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich nach § 35 BauGB haben. Grundsätzlich können bei akutem Wohnraummangel bauliche Entwicklungen nach § 246e BauGB im Außenbereich ermöglicht werden, wenn das geplante Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit bestehender Bebauung steht, im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Das Antragsgrundstück ist derzeit unversiegelt und wird als landwirtschaftliche Wiesenfläche genutzt. Gemäß §246eAbs.1Satz 2 BauGB „hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich […] nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes zur Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.“ Diese überschlägige Prüfung ist in Bezug auf die Umweltbelange durchzuführen und ggf. erforderliche Ausgleichsmaßnahmen bzw. Vermeidungs- oder Minderungsmaßnahmen über einen städtebaulichen Vertrag zu regeln.

Die beantragte Abweichung gemäß § 246e BauGB soll es ermöglichen, den bestehenden Konflikt unter Würdigung der Belange des Wohnungsbaus sowie der öffentlichen Belange zu lösen.

Es ist davon auszugehen, dass die Fläche im zukünftigen Landschaftsplan als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen wird. In Bezug auf die Umweltverträglichkeit ist das Plangebiet im Entwurf für den Landschaftsplan der Stadt Aachen in der Entwicklungskarte als „temporäre Erhaltung“ der Landschaft dargestellt. Somit berücksichtigt der Landschaftsplan die zukünftige bauliche Entwicklung der Flächen in Übereinstimmung mit den im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen dargestellten Bereichen. Auf der Vorhabenfläche befinden sich darüber hinaus keine Gehölzbestände oder schützenswerte Bäume, sodass die Planung den Zielsetzungen und Darstellungen des geltenden Landschaftsplans entspricht. Der Belang des Landschaftsschutzes steht der beantragten Abweichung daher nicht entgegen.

Aufgrund der Lage des Vorhabengrundstücks ist zudem die mögliche Betroffenheit von Bodendenkmälern zu berücksichtigen. Dieser Belang steht einer Abweichung nach § 246e BauGB jedoch nicht grundsätzlich entgegen. Dennoch ist dies ein weiterer Belang, der einer Untersuchung und bei möglichen städtebaulichen Konsequenzen, einer Abwägung bedarf.

Die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen mit einer Gesamtfläche von etwa 17.863 m² stellen eine der wenigen Wohnbauflächenerweiterungen der Stadt Aachen dar. Durch die Errichtung von fünf Doppelhäusern wird eine Erschließung vom Schmithofer Weg und somit eine perspektivische städtebauliche Entwicklung des westlich anschließenden Grundstücksbereichs, der im FNP Aachen*2030 ebenso als Wohnbaufläche dargestellt ist, ausgeschlossen oder zumindest erschwert. Für Siedlungen in dieser Größenordnung sind zwei Zufahrten an das öffentliche Straßennetz erforderlich, um bei Sperrungen für Erschließungsarbeiten und bei Rettungsfällen immer über mindestens eine gesicherte Zuwegung verfügen zu können. Insofern wird die Planung nicht prinzipiell abgelehnt, sondern es bedarf einer Gesamtbetrachtung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung.

Die beantragte Abweichung würde zu einer Verfestigung der städtebaulich ungeordneten Situation führen und die im Flächennutzungsplan dargestellte wohnbauliche Entwicklung des Gesamtbereichs beeinträchtigen. Die Abweichung ist unter diesem Gesichtspunkt nicht zu befürworten.

Weitere fachliche und bauordnungsrechtliche Belange

Hinsichtlich der Belange Klimaschutz und Kimaanpassung wurde darauf hingewiesen, dass die Anforderungen der
Solaranlagen-Verordnung NRW (SAN-VO NRW zu berücksichtigen und umzusetzen sind. Des Weiteren sind die nicht überbauten Grundstücksflächen entsprechend § 8 Abs. 1BauO NRW 2018 als wasseraufnahmefähige, begrünte bzw. bepflanzte Grünfläche herzustellen und dauerhaft zu erhalten.

Das betreffende Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes der Stadt Aachen von 1988. Die geplanten Doppelhäuser mit Garage sollen in einem Bereich realisiert werden, für den der Landschaftsplan den besonderen Schutz von Bäumen, Hecken und Gewässern ausweist; dort gibt es im Bereich der vorhandenen Schuppen und Garagen einen schützenswerter Baum-bzw. Strauchbestand, sodass eine Befreiung von den Verbotsbestimmungen des Landschaftsplanes erforderlich ist. Aufgrund der Lage der geplanten Bebauung entlang des Schmithofer Weges und als Lückenschluss zur vorhandenen Bebauung wird verwaltungsseitig eine Befreiung in Aussicht gestellt. Beabsichtigte Befreiungen sind jedoch dem Naturschutzbeirat vorzulegen, der diesen widersprechen kann; in solchen Fällen entscheidet abschließend der Ausschuss für Klima und Umwelt.

Weiterhin stellt die geplante Maßnahme gemäß § 14 Abs.1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i. V. m.
§ 30 Abs. 1 Nr. 4 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der durch entsprechende Kompensationsmaßnahmen von den Antragstellenden auszugleichen ist. Der Kompensationsbedarf ist auf der Grundlage des Aachener Leitfaden zur Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft zu ermitteln.

Das Plangebiet grenzt im Südwesten an die Höckerlinie des sogenannten Westwalls aus der Zeit des Zweiten Weltkriegs. lm östlichen Areal des Plangebiets zum Schmithofer Weg hin sind auf dem Luftbild von 1952 zwei Trümmerstellen erkennbar. Hierbei handelt es sich vermutlich um einen Bunker und einen Pak-Unterstellraum. Die Trümmerstellen sind aktuell noch in der DMA Schummerung erkennbar. Da sich unabhängig vom Grundstücksbesitz die Substanz des Westwalls im Besitz des Bundes befindet, sofern keine Abtretungsvereinbarung vorliegt, ist die Obere Denkmalbehörde für die Bearbeitung zuständig. Zur Wahrung der denkmalpflegerischen Belange ist die Bezirksregierung zu beteiligen.

3. Empfehlung der Verwaltung

Die Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage nicht empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben im Rahmen eines Antrages auf Vorbescheid nicht zu erteilen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: