Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Mitte: Turpinstraße 136, 138, 140, 142 hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechts zum Neubau zweier Wohngebäude mit fünf Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss mit Studierendenwohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage sowie der Aufstockung der Bestandswohnhäuser um zwei Geschosse mit Studierendenwohnungen

Turpinstraße 136, 138, 140, 142

hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 i. V. m. § 34 Abs. 3b BauGB zu Fragen des Bauplanungsrechts zum Neubau zweier Wohngebäude mit fünf Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss mit Studierendenwohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage sowie der Aufstockung der Bestandswohnhäuser um zwei Geschosse mit Studierendenwohnungen

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / Beschreibung des geplanten Vorhabens

Das Antragsgrundstück Gemarkung Forst, Flur 14, Flurstück 1055 befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB, es liegt jedoch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich somit nach § 34 BauGB.

Die am 22.07.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für den Neubau zweier Wohngebäude mit fünf Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss mit Studierendenwohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage sowie der Aufstockung der Bestandswohnhäuser um zwei Geschosse mit Studierendenwohnungen eine Abweichung gemäß §34 Abs. 3b BauGB zulässig, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird. Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des §71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 24.07.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des Neubaus zweier Wohngebäude mit fünf Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss mit Studierendenwohnungen auf einer gemeinsamen Tiefgarage sowie der Aufstockung der Bestandswohnhäuser um zwei Geschosse mit Studierendenwohnungen ein. Die planungsrechtlichen Fragestellungen des Antrags auf Vorbescheid lauten:

Frage 1: Sind die rückwärtigen Wohngebäude mit fünf Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss auf einer Tiefgarage gem. vorliegender Planung nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?

Frage 2: Ist die Aufstockung der straßenseitigen Reihenhäuser um ein zusätzliches Vollgeschoss und ein Mansardgeschoss gem. vorliegender Planung nach §34 BauGB planungsrechtlich zulässig?

Frage 3: Ist der Anbau der geplanten Balkone bzw. Altanlagen bauplanungsrechtlich zulässig?

Im Nordwesten wird das Antragsgrundstück durch die Turpinstraße begrenzt. Dort wird derzeit auf der gegenüberliegenden Straßenseite, an der Einmündung der Turpinstraße in die Beverstraße, ein Studierendenwohnheim errichtet. Im Südosten des Antragsgrundstücks schließt ein höher gelegener Bahndamm mit einem ausgeprägten Baumbestand an. Darüber hinaus grenzt das Grundstück an eine bestehende Mehrfamilienhausbebauung mit überwiegender Wohnnutzung an, deren bauliche Zulässigkeit nach §34 BauGB zu beurteilen ist. Auf dem Antragsgrundstück befinden sich bereits vier Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 1959. Der rückwärtige, zum Bahndamm orientierte Hofbereich auf Kellerebene wird derzeit überwiegend als Garagenhof genutzt. Dieser ist derzeit vollständig versiegelt.

Das beantragte Vorhaben umfasst insgesamt zwei bauliche Maßnahmen.

Zum einen ist die Errichtung von zwei Wohngebäuden im rückwärtigen Grundstücksbereich mit Studierendenwohnungen vorgesehen. Die Neubauten sollen mit insgesamt fünf Vollgeschossen zuzüglich eines Staffelgeschosses errichtet werden. Erschlossen werden die rückwärtigen Neubauten auf der Hofseite über einen an das Bestandsgebäude angebauten Laubengang mit Treppen- und Aufzugsanlage. Zum anderen soll eine Aufstockung der bestehenden straßenseitigen Mehrfamilienhäuser erfolgen. Im Zuge der Aufstockungsmaßnahmen ist darüber hinaus eine energetische Sanierung der Bestandsgebäude vorgesehen. Die Maßnahme umfasst den Rückbau der Satteldächer im Bestand und die Errichtung eines weiteren Vollgeschosses sowie eines zusätzlichen Mansardengeschosses. Der Bestand inklusive der Aufbauten weist damit eine Geschossigkeit von fünf Vollgeschossen zuzüglich Dachgeschoss auf. Im Zuge der Sanierungsarbeiten soll der Bestandsbau sowie die neuen Geschosse Balkone erhalten. Der Laubengang mit Treppen- und Aufzugsanlage auf der Hofseite dient hier auch als Erschließung des Aufbaus und verbindet den Bestand mit den oben beschriebenen Neubauten.

Die notwendigen Stellplätze sollen in einer natürlich belüfteten Tiefgarage untergebracht werden, welche im Bereich des derzeit bereits versiegelten Hofbereichs unterhalb der geplanten Neubauten errichtet werden soll. Die Zufahrt der Tiefgarage erfolgt von der Turpinstraße durch eine bereits bestehende Durchfahrt im Bestandsbau an der Turpinstraße in den rückwärtigen Hofbereich.

Für die planungsrechtliche Beurteilung muss zwischen der straßenbegleitenden Aufstockung der bestehenden Mehrfamilienhäuser und der rückwärtigen Neubebauung unterschieden werden.

Die straßenseitige Aufstockung fügt sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Bauweise in die nähere Umgebung ein und ist insoweit nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig. Den städtebaulichen Rahmen bildet dabei die benachbarte straßenbegleitende Bebauung entlang der Turpinstraße.

Die Errichtung einer Balkonanlage am Bestandsgebäude fügt sich hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein und ist insoweit nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig. Die Prüfung der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der vorgesehenen Balkonanlage bleibt dem nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.

Die rückwärtigen Gebäude weisen insgesamt fünf Vollgeschosse und ein nicht allseitig zurückspringendes Staffelgeschoss auf. Die wahrnehmbare Wandhöhe der Nordfassade überschreitet die wahrnehmbare Wandhöhe in den Bereichen des zurückspringenden Staffelgeschosses um fast drei Meter. Aufgrund des an dieser Stelle nicht zurückspringenden Staffelgeschosses entsteht an der Nordseite jeweils ein Erscheinungsbild von sechs Geschossen. Hierzu gibt es keine vergleichbaren Baukörper in der näheren Umgebung, die ein Einfügen ermöglichen. Die rückwärtige Bebauung fügt sich daher nicht gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein.

Der Antragstellende beantragt nun auf der Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens gemäß §34 Abs. 3b BauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Die Verwaltung hat im Zuge der Bauvoranfrage einen Termin am 17.08.2026 mit den betroffenen Fachbereichen koordiniert und protokolliert (siehe Anlage 4). Im Rahmen des Termins werden Hinweise und Bedenken zu dem konkreten Vorhaben vorgetragen und diskutiert. Folgende Inhalte wurden vorgetragen:

Planungsrecht

Das Antragsgrundstück im rückwärtigen Bereich zu den Bahngleisen ist derzeit vollständig versiegelt und wird als Parkplatz genutzt. Die bislang unbebaute Fläche soll durch die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern nachverdichtet werden.

Im FNP AACHEN*2030 wird das Grundstück als „Gemischte Baufläche“ dargestellt. Darüber hinaus liegt das Grundstück innerhalb der Klimasignatur „Belüftungsbahn Stadtklima“. Erhebliche Beeinträchtigungen der stadtklimatischen Funktion sind aufgrund des bereits derzeit schon vollversiegelten Hofbereichs sowie der Ausgestaltung des Vorhabens als Ergänzung des bestehenden Blockrands nicht zu erwarten, sodass dieser Belang der planungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 Abs. 3b BauGB nicht entgegen steht.

Um mit der Ressource Grund und Boden im Sinne der Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Aachen schonend umzugehen und gleichzeitig den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, ist es notwendig, die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich zu reduzieren und primär Flächen innerhalb des bestehenden Siedlungsraums zu nutzen. Dazu zählt insbesondere die Nachverdichtung im Innenbereich.

Das Vorhaben entspricht dem Ziel der „Leitlinien für die Innenentwicklung“. Demnach soll die Innenentwicklung unter anderem durch die Entwicklung ungenutzter Flächen sowie durch die Aufstockung und Erweiterung bestehender Bebauung vorangetrieben werden (siehe Vorlage FB 61/1223/WP17). Die in den Leitlinien formulierten Qualitätskriterien für Innenentwicklungsprojekte werden im Ansatz berücksichtigt.

Die beantragte straßenbegleitende Bebauung fügt sich nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein. Aufgrund der zusätzlich vorgesehenen rückwärtigen Baukörper ist das Gesamtvorhaben jedoch nicht nach § 34 BauGB genehmigungsfähig. Für die Umsetzung des gesamten Vorhabens ist die Anwendung des § 34 Abs. 3b BauGB erforderlich. Die geplante Nachverdichtung kann an dieser Stelle grundsätzlich städtebaulich und planungsrechtlich befürwortet werden.

Weitere fachliche und bauordnungsrechtliche Belange

Aus umweltfachlicher Sicht wird angemerkt, dass anhand einer Belichtungsstudie die Auswirkungen der Nachverdichtung auf die Bestandsgebäude zu prüfen seien. Darüber hinaus sei aufgrund der Nähe zur Bahnstrecke ein schalltechnisches Gutachten erforderlich.

Verkehrsfachlich ist die Auswirkung des Vorhabens auf die Stellplatzsituation näher zu betrachten. Die derzeit bestehenden Stellplätze im Hofbereich sind zu kompensieren. Weiterhin ist die Entwässerung sowie die geplante Zufahrt zur Tiefgarage mit ihren Lärmimmissionen im weiteren Verfahren zu prüfen; eine entsprechende Entwässerungsplanung ist im weiteren Verfahren vorzulegen und zu bewerten.

Mit Blick auf die Belange der Feuerwehr und der Rettung wurde auf die Sicherstellung der Erreichbarkeit im Brandfall hingewiesen. Dabei müsse ein zweiter baulicher Rettungsweg nochmal im Detail betrachtet werden.

Wohnungs- und sozialfachlich wird darauf hingewiesen, dass ein vielfältiges Wohnungsgemenge anzustreben ist. Neben Studierendenwohnen ist auch Wohnraum für Familien zu schaffen, der sich durch mindestens 3 oder mehr Zimmer-Wohnungen auszeichnet. Weiterhin ist die Anwendung einer 40% Quote öffentlich geförderten Wohnungsbaus wünschenswert. Die Fördermittel sind, besonders im Studierendensegment, überzeichnet, sodass eine frühzeitige Abstimmung mit der Bewilligungsbehörde (StädteRegion Aachen) anzustreben ist.

Die Prüfung fachlichen und bauordnungsrechtlichen Belange wie z. B. Abstandsflächen, Immissionsschutz, Brandschutz, Entwässerung, Stellplatznachweis sowie weiterer fachlicher Anforderungen aus dem Bauordnungsrecht sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu beachten und nicht Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit.

3. Empfehlung der Verwaltung

Die Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben unter der Bedingung zu erteilen, dass ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Frist zur Antragsstellung einer Baugenehmigung von 12 Monaten (vollständig prüf- und genehmigungsfähiger Bauantrag) sowie eine Frist zur Fertigstellung des Vorhabens binnen 24 Monaten nach Zustellung der Baugenehmigung sichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: