Rathausstraße, ehemaliger Sportplatz Durchführung eines 2-stufigen Konzeptverfahrens

Die Vergabe der im Entwurf des Bebauungsplans dargestellten Bauflächen auf der Potenzialfläche Rathausstraße, ehemaliger Sportplatz, soll im Wege eines Konzeptverfahrens erfolgen. Der Standort weist neben großen Bauflächen in einer attraktiven, städtebaulich integrierten Lage eine Vielzahl an Anforderungen und Hemmnissen auf, die mit einem erhöhten Aufwand bei der Ausarbeitung der einzureichenden Konzepte verbunden sind. Im Folgenden wird diese Komplexität erörtert und die Empfehlung zur Anwendung eines zweistufigen Konzeptverfahrens begründet.

Standort / Entwurf Bebauungsplan

Auf dem ehemaligen Sportplatzgelände an der Rathausstraße (sh. Lageplan Anlage 1) soll ein neues Wohnquartier auf der insgesamt 10.170 m² großen städtischen Potenzialfläche (Gemarkung Laurensberg, Flur 21, Flurstück 836 und 837) entstehen.

Der Entwurf des Bebauungsplans (vgl. Anlage 2) sieht neben einer Wohnnutzung eine öffentliche Platzfläche vor, die Raum für ein Festzelt oder sonstige Veranstaltungen schafft. Eine Erschließungsfläche, die bis zum Wendehammer an der nord-westlichen Grundstückgrenze in eine Fuß- und Radwegeverbindung Richtung Schurzelter Mühle übergeht, soll das neue Wohnquartier und das Wohngebiet Schurzelter Mühle besser miteinander verbinden und an das Zentrum von Laurensberg anbinden.

Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf wird im Gesamtplangebiet nach Abzug der öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen sowie der Bestandsbebauung Schurzelter Mühle eine Gesamtfläche von 7.362 m² als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Durch die Wegeverbindung werden zwei Baufelder gebildet, wovon das rückwärtig liegende Baufeld 4.493 m² und das Richtung Rathausstraße liegende Baufeld 2.869 m² umfasst.

Das Konzeptverfahren

In der vorliegenden Entwurfsfassung des Bebauungsplans werden die Bauflächen und das Maß der baulichen Nutzung sowie die Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt. Die städtebauliche Anordnung der Gebäude sowie die Bauformen und weitere Planungsaspekte des künftigen Wohnquartiers werden unter Berücksichtigung der nachfolgenden Standortbedingungen erst im Rahmen des Konzeptverfahrens auf der Grundlage des besten Konzepts entschieden. Damit den politischen Gremien ausreichend Informationen und Zusammenhänge zwischen den Vorlagen von FB 61 und FB 23 zur Rathausstraße, ehemaliger Sportplatz, für die Kenntnisnahme und Empfehlung bzw. den Beschluss der jeweiligen Vorlage vorliegen, wurde abgestimmt, dass die Vorlagen von FB 23 zum Konzeptverfahren, zum Stand der Sanierungsmaßnahme sowie zu genossenschaftlichem Wohnen und die Vorlagen von FB 61 zum Beschluss zur Veröffentlichung des Entwurfs des Bebauungsplans sowie zur klimaneutralen Siedlung zeitgleich in die politischen Gremien gebracht werden.

Anforderungen und Hemmnisse

Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen mehrfach lärmbelasteten Bereich durch den motorisierten Individualverkehr in der Rathausstraße und den Schienenverkehr auf der DB-Strecke Aachen – Mönchengladbach. Hinzu kommt der An- und Abfahrverkehr auf dem Grundstück der Schützenbruderschaft St. Laurentius, der insbesondere ausgelöst wird durch Abendveranstaltungen. Das Gebäude des Schützenvereins, welches zwischen Bahntrasse und dem städtischen Grundstück liegt, wird auch zur Nutzung an andere Vereine und Dritte vermietet. Zudem werden Lärmemissionen von der künftigen öffentlichen Platzfläche und den dortigen Nutzungen ausgehen.

Das Plangebiet liegt stadtklimatisch in der äußeren Kaltluftabflusszone des Wildbachtales und wird im FNP AC*2030 als 'Belüftungsbahn Stadtklima' dargestellt. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans wurde ein Gutachten durch das Geographische Institut der RWTH Aachen zur Kaltluftvolumenveränderung unter Berücksichtigung der geplanten Bebauung des Grundstücks erstellt. Die Auswirkung einer Bebauung wurde als nicht erheblich eingestuft, wenn die Anforderungen (max. Versiegelungsgrad 60 %, möglichst keine Riegelbebauung in Richtung Süd-West – Nord-Ost und max. 3 Vollgeschosse mit nur einzelnen Staffelgeschossen beachtet werden.

Die ehemalige Sportplatzfläche an der Rathausstraße sowie die östlich anschließende Fläche des Schützenvereins (Gemarkung Laurensberg, Flur 21, Flurstück 791) sind im Altlastenkataster der Stadt Aachen als Altablagerung erfasst. Die Flächen wurden Anfang der 1950er Jahre zum Zweck der Geländenivellierung mit Trümmerschutt aufgefüllt. Als Sanierungsziel wird die Einhaltung "gesunder Wohnverhältnisse" definiert. Hierfür ist sicherzustellen, dass ein Direktkontakt mit schadstoffhaltigen Auffüllungen unterbunden ist. Ein Sanierungskonzept wurde erstellt und die Sanierung der Fläche soll nach Rechtskraft des Bebauungsplans durch den AAV (Verband für Flächenrecycling und Altlastensanierung) umgesetzt werden, der auch voraussichtlich die Sanierungskosten zu 80% übernehmen wird (sh. Vorlage FB23 zur Sanierungsmaßnahme).

Die Herstellung eines tragfähigen und bebaubaren Bodens zählt nicht zum Leistungsspektrum des AAV und ist im Anschluss an die Sanierungsmaßnahme auf den Baugrundstücken durch die Bauherr*innen und auf den Erschließungsflächen von Regionetz und FB 68 herzustellen. Da kein baureifes Grundstück angeboten werden kann, sind den künftigen Bauher*rinnen Mehraufwendungen zu erstatten oder über einen reduzierten Bodenwert zu kompensieren.

Auf die Forderung zur Errichtung von Tiefgaragen soll unter finanziellen Gesichtspunkten verzichtet werden. Ein Eingriff in die tiefer liegenden, belasteten Bodenschichten ist aufgrund der stark gestiegenen Entsorgungskosten und Deponiegebühren extrem kostenintensiv. Desweiteren kann durch den Verzicht von Kellergeschossen und Tiefgaragen massiv auf Beton und Stahl verzichtet werden. Daher wird der Lösungsansatz zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs einen wichtigen Aspekt im städtebaulichen Entwurf der einzureichenden Konzepte darstellen.

Die vorhandene Entwässerungssituation erfordert wegen der zu erwartenden Starkregenereignisse, die Einleitmengen ins Kanalnetz zu begrenzen. Für die neue Wohnbebauung wird eine Regenwasser-Rückhaltung auf dem Baugrundstück gefordert. Eine kontrollierte, zeitlich verzögerte Einleitung von Niederschlagswasser ist durch Staukanäle oder Dachretentionen zu erreichen. Eine Dachentwässerung erfordert zudem die statische Berücksichtigung sowie besondere Anforderungen an die Dachabdichtung und Notentwässerung. Diese technischen Anlagen verursachen einmalig einen höheren Investitionsaufwand und durch technische Wartung dauerhaft Unterhaltungskosten.

Die zuvor geschilderten Hemmnisse und Auflagen wirken sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit der Projektentwicklung für die künftigen Bauherr*innen aus.

Begründung eines zweistufiges Konzeptverfahren

Aufgrund der Größe der zu beplanenden Bauflächen sowie der zuvor beschriebenen Komplexität der Standorteigenschaften und -anforderungen, ist die Bewerbung im Konzeptverfahren mit einem hohen Planungsaufwand verbunden. Es wird daher empfohlen, die Ausschreibung beider Baufelder an professionelle Investierende zu adressieren und für bestehende Genossenschaften oder Stiftungen als Bauherr*innen zu öffnen. Ein gelungenes Beispiel für ein solches Modell sind die Claudius Höfe in Bochum, die von der Matthias-Claudius-Stiftung als integratives Mehr-Generationen Wohnen realisiert wurden.

Wesentlich ist die Forderung, dass ein Gesamtkonzept für beide Baufelder entwickelt wird. Denn so können sowohl Synergien als auch Lösungen zum Umgang mit den Restriktionen sinnvoll aufeinander abgestimmt werden.

Der Kreativität und Erfahrung der Bewerbenden im Umgang mit diesen Anforderungen sollte im Bebauungsplan möglichst viel Freiraum gelassen werden, um für den Standort das bestmögliche und finanzierbare Projekt zu entwickeln.

Zunächst wird empfohlen, das Konzeptverfahren in zwei Verfahrensstufen aufzuteilen, um so den Planungsumfang für die erste Stufe des Konzeptverfahrens auf den städtebaulichen Entwurf zu begrenzen. Bereits bei Veröffentlichung der Ausschreibung der ersten Verfahrensstufe wird über die Anforderungen und Kriterien der 2. Verfahrensstufe informiert. Die planerische Bearbeitung muss jedoch erst in der zweiten Verfahrensstufe umgesetzt werden. Dennoch ist die Transparenz der Anforderungen und Kriterien wesentlich für die Wirtschaftlichkeitsberechnung und Entscheidung der potenziellen Investierenden sich am Konzeptverfahren zu beteiligen.

Der Bewerber*innenkreis für die zweite Stufe des Konzeptverfahrens soll nach Bewertung der besten Konzepte durch eine Jury auf maximal 3 Bewerber*innen begrenzt werden. Durch die Eingrenzung der Anforderung der ersten Stufe und mehr Transparenz über die Anzahl der Beteiligten der zweiten Stufe soll den Investierenden ein Anreiz zur Beteiligung am Verfahren gegeben und der finanzielle als auch personelle Aufwand bei den Bewerbenden reduziert werden.

Themenschwerpunkt Konzeptverfahren

Im Oktober 2022 wurden im Verwaltungsvorstand Themenschwerpunkte für insgesamt 7 Potenzialflächen, darunter die Rathausstraße mit dem Themenschwerpunkt „klimaneutral und ressourcenschonend Bauen“, beschlossen (sh. aktuelle Vorlage FB 61 klimaneutrale Siedlung). Die Klimaneutralität wird im Wesentlichen über die CO2-Emissionen der Gebäude im Betrieb bewertet. Des Weiteren können die CO2-Emissionen im Neubau durch den Einsatz nachhaltiger oder recycelter Baumaterialien reduziert werden.

Die Entwicklung klimaneutraler Energie- und Wärmegewinnungsanlagen hat sich seit 2022 positiv entwickelt. Aufgrund der gezielten Förderangebote wurde zuletzt in vielen Bauvorhaben der Netto-Null-Standard realisiert. Ob auch in Zukunft über dem rechtlich vorgegebenen Standard gebaut wird, wird unter anderem von den dann vorliegenden förderpolitischen Angeboten der Energie- und Klimaschutzpolitik des Landes NRW und des Bundes sowie der Situation in der Immobilienbranche, den Marktpreisen sowie der Refinanzierungslage abhängen. Die aktuell geltende Richtlinie zur Förderung von KlimaQuartierNRW wird mit Wirkung 30.06.2027 außer Kraft treten.

Ob in der Ausschreibung die Anforderung zur Errichtung einer KlimaQuartierNRW Siedlung oder Anforderungen der dann geltenden Richtlinie aufgenommen werden, sollte anhand der zum Zeitpunkt der Ausschreibung geltenden Rahmenbedingungen kritisch geprüft und bewertet werden. Mit Blick auf die Erreichbarkeit des Ziels, bezahlbaren Wohnraum zu realisieren, sollte bei allen Vorgaben darauf geachtet werden, die Ausschreibung nicht mit Anforderungen zu überfrachten.

Die Verwaltung wird die Anforderungen und Kriterien kritisch prüfen und den politischen Gremien einen realisierbaren Vorschlag unterbreiten.

Anforderungen der Stufe 1 - städtebaulicher Entwurf

In der ersten Stufe des Konzeptverfahrens soll zunächst ein städtebaulicher Entwurf im Maßstab 1:500 erstellt werden. Dabei soll die Hochbauplanung im Wesentlichen auf die Festlegung der baulich-räumlichen Darstellung der Gebäude beschränkt werden:

- Kubatur der geplanten Gebäude

- Baukörperstellung

- Gebäudehöhen

- Dachform und -ausrichtung

- Unterbringung des ruhenden Verkehrs

- Private Erschließung / Zugänge

Die Zuordnung der Gebäude für unterschiedliche Zielgruppen sowie eine textliche Erläuterung der konzeptionellen Inhalte sollen als weitere Anforderung in der ersten Stufe ausreichen.

Wertungskriterien der Stufe 1

Die Verwaltung empfiehlt, die eingereichten Konzepte in der ersten Stufe des Konzeptverfahrens zu 100% nach den städtebaulichen Qualitäten zu beurteilen.

Anforderungen der Stufe 2 des Konzeptverfahrens

Die Bewerber*innen der drei besten Konzepte aus der ersten Stufe des Konzeptverfahrens sollen eingeladen werden, in der zweiten Stufe ihre Konzepte konzeptionell zu folgenden Kriterien auszuarbeiten.

- Wohnungsmix / Wohnraumangebote

- Architektur (Ansichten, Grundrisse, Materialität und Proportionen)

- technische Gebäudeausrüstung/ Energetisches Konzept

- Entwässerungskonzept

- Freiraumplanung und Umweltaspekte

Wertungskriterien der Stufe 2

In der Angebotsphase eines Konzeptverfahrens liegen belastbare Grundlagen zu Konstruktionsweisen und Materialwahl oder Lebenszykluskosten typischerweise noch nicht vor. Daher sind verbindliche Aussagen zum Einsatz nachhaltiger Baustoffe erst auf Grundlage eines konkretisierten Entwurfs- und Planungskonzepts möglich. Um trotzdem mehr Verbindlichkeit in der Bewerbungsphase beispielsweise zu den Aspekten ökologischen Bauens im Konzeptverfahren zu erzielen, wurde AltbauPlus von FB 23 mit der Ausarbeitung eines Kriterienkataloges beauftragt. Dieser Kriterienkatalog bietet zum einen bei der qualitativen, vergleichenden Bewertung der eingereichten Konzepte eine neutrale, nachvollziehbare Bewertungsgrundlage. Zum anderen kann bereits in der Ausschreibung vorgegeben werden, dass sich die Akteure mit Abgabe eines Konzepts verpflichten, eine Mindestpunktzahl durch Umsetzung verschiedener Maßnahmen gemäß Kriterienkatalog zu erreichen.

Die Auswahl der Kriterien und deren Gewichtung, nach der die Konzepte beurteilt werden sollen, werden vor Beginn des Verfahrens als Vorschlag der Verwaltung in die politische Beratung eingebracht. Dies ermöglicht die Berücksichtigung der dann geltenden Rahmenbedingungen und Förderangebote.

Zeitplan / zeitliche Abhängigkeiten

Mit Ausschreibung des Konzeptverfahrens wird ein saniertes und erschlossenes Grundstück angeboten. Zurzeit ist die Ausschreibung des Konzeptverfahrens daher noch nicht möglich, da weder Planungsrecht vorhanden, noch das Grundstück erschlossen ist.

Für den AAV ist Voraussetzung für die Ausschreibung der Sanierungsmaßnahmen ein rechtskräftiger Bebauungsplan sowie der Abschluss eines zweiten öffentlich-rechtlichen Vertrages mit der Stadt Aachen. Einen rechtskräftigen Bebauungsplan bis Sommer 2027 vorausgesetzt, könnten die Sanierungsmaßnahmen voraussichtlich in 2028 durch den AAV ausgeschrieben und durchgeführt werden.

Nach Abschluss dieser Maßnahmen könnten die Ver- und Entsorgungsanlagen durch die Regionetz GmbH und die Erschließungsanlagen durch den Fachbereich 68 Mobilität und Verkehr ab 2029 hergestellt werden.

Es wird empfohlen, mit der ersten Stufe des zweistufigen Konzeptverfahrens erst zu dem Zeitpunkt zu beginnen, zu dem die Erschließungsmaßnahmen bei der Regionetz und sowie dem Fachbereich 68 beauftragt wurden. Ohne die Sicherheit, dass das Grundstück saniert und erschlossen ist, wird eine Ausschreibung mit Risiken behaftet sein und die Beteiligung der Bieter*innen als gering eingeschätzt, zumal die Bewerber*innen auf aktuelle Förderrichtlinien, insbesondere zum Wohnungsbau, angewiesen sind. Durch den FB 23 wird eine weitere Vorlage zum Beschluss der Kriterien und deren Gewichtung mit zeitlichem Vorlauf in die politischen Gremien gebracht, sobald die Erschließungs- sowie Ver- und Entsorgungsmaßnahmen personell und haushalterisch verbindlich eingeplant wurden.

Als Zeitraum für die erste Stufe des Konzeptverfahrens inklusive Durchführung einer Jurysitzung werden rd. 3 – 4 Monate eingeplant. Für den Durchführungszeitraum der zweiten Verfahrensstufe werden weitere 3 Monate zzgl. Jurysitzung angesetzt. Diese Zeitplanung setzt voraus, dass das Konzeptverfahren an professionelle Investierende bzw. bestehende Genossenschaften und Stiftungen adressiert wird.

Bei einem Projekt mit dieser Vielzahl an standortbedingten Restriktionen, hohen Bau- und Finanzierungskosten sowie anspruchsvollen städtisch definierten Anforderungen und Rahmenbedingungen ist aus Sicht der Fachverwaltung von einer geringen Anzahl an Bewerbern auszugehen bzw. ist es unsicher, ob es zu tragfähigen Bewerbungen kommt. Es wird daher empfohlen, beide Baufelder an einen Investierenden zu vergeben, damit die Chance auf ein wirtschaftlich tragfähiges Projekt über eine größere Fläche erhöht wird. Auch können bessere konzeptionelle Lösungsansätze entwickelt werden, wenn beide Baufelder beplant werden, da z.B. gemeinsame Lösungen für die Entwässerung oder die Unterbringung des ruhenden Verkehrs entwickelt werden können. Dies wirkt sich bei Erstellung des städtebaulichen Konzepts beispielsweise besonders positiv auf die Berücksichtigung des Kaltluftabflusses aus, da durch geschickt aufeinander abgestimmte Anordnung der Gebäude auf beiden Baufeldern der Luft-Durchfluss im Plangebiet gewährleistet werden kann.

Die Verwaltung empfiehlt daher die Durchführung eines zweistufigen Konzeptverfahrens unter den beschriebenen Voraussetzungen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: