Ratsantrag Nr. 055/19 der Gruppe UP vom 31.07.2026 „Aktivierung von tiefen Grundstücken (Hinterlandbebauung) für ressourcenscho-nende Kleinstwohnformen / Tiny Houses im Stadtgebiet Aachen“

1. Anlass und Anliegen des Antrags

Die Gruppe UP beantragt, die Verwaltung mit der Prüfung und Erarbeitung planungs- und bauordnungsrechtlicher Voraussetzungen für eine vereinfachte Genehmigung von Tiny Houses und ökologischen Kleinsthäusern „in zweiter Reihe“ auf tiefen, erschlossenen Grundstücken zu beauftragen. Zusätzlich soll mit der STAWAG über Ausnahmeregelungen in den Versorgungs- und Entwässerungssatzungen verhandelt werden, um eine kostenneutrale Mitversorgung über die Hausanschlüsse des Vorderhauses zu ermöglichen. Über das Ergebnis soll zeitnah berichtet werden.

Die Verwaltung teilt das Anliegen ausdrücklich: Innenentwicklung vor Außenentwicklung, sparsamer Umgang mit Fläche und neue Wege zu Wohnraum sind Kernanliegen des Handlungskonzepts Wohnen und der städtischen Klimapolitik. Der Wohnungsmarktbericht 2026 bestätigt, dass die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Jeder zusätzliche Baustein ist willkommen – sofern er rechtlich tragfähig ist und die eingesetzten Ressourcen in einem vertretbaren Verhältnis zum Ergebnis stehen. An diesem Maßstab ist der Antrag im Folgenden gemessen.

2. Planungsrechtliche Bewertung

2.1 Rechtslage vor der BauGB-Novelle

Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 1 BauGB) muss sich ein Vorhaben unter anderem nach der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Wo die Umgebung durch eine straßenbegleitende Bebauung mit ruhigen rückwärtigen Gartenzonen geprägt ist, fehlt es für eine Bebauung in zweiter Reihe regelmäßig an einem Vorbild; nach ständiger Rechtsprechung kann sich eine „faktische hintere Baugrenze“ ergeben. Zudem ist das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme zu beachten. Diese Hürde beschreibt der Antrag zutreffend.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans war eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nur möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Eine „standardisierte“ oder flächenhafte Befreiungspraxis, wie sie der Antrag anregt, wäre mit diesem Maßstab nicht vereinbar gewesen: Wer Baufenster in einem ganzen Plangebiet systematisch überschreiten will, muss den Plan ändern.

2.2 Rechtslage seit dem „Bau-Turbo“

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung hat der Bundesgesetzgeber im Herbst 2025 genau diese Hürden adressiert:

• § 31 Abs. 3 BauGB erlaubt Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus nun auch in mehreren vergleichbaren Fällen. Der Gesetzgeber nennt die Hinterlandbebauung ganzer Straßenzüge ausdrücklich als Anwendungsfall.
• § 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht im unbeplanten Innenbereich die Neuerrichtung von Wohngebäuden auch dann, wenn sie sich nicht in die nähere Umgebung einfügen – ebenfalls in mehreren vergleichbaren Fällen.
• § 246e BauGB eröffnet befristet bis Ende 2030 darüberhinausgehende Abweichungen vom Bauplanungsrecht.

Alle drei Instrumente stehen unter dem Zustimmungsvorbehalt der Gemeinde nach § 36a BauGB. Die Stadt Aachen wendet diese Instrumente bereits an; entsprechende Zustimmungsentscheidungen wurden den Gremien seit Frühjahr 2026 vorgelegt. Die geforderten „flexiblen Baufenster“ lassen sich damit im Einzelfall und in Serie erreichen, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss. Ein Größen- oder Bautypenprivileg speziell für Tiny Houses kann die Stadt planungsrechtlich ohnehin nicht schaffen; das Bauplanungsrecht unterscheidet nicht nach der Bauweise, sondern nach Art und Maß der Nutzung.

2.3 Standardisierte Bebauungsplanänderungen

Die Stadt Aachen verfügt über mehr als 1.000 Bebauungspläne. Jede Änderung ist ein eigenes förmliches Verfahren mit Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden. Das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB setzt voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden – eine Öffnung rückwärtiger Gartenzonen für Wohngebäude berührt diese in aller Regel. Erfahrungsgemäß dauert ein Änderungsverfahren zwölf bis 24 Monate. Eine „Sammeländerung“ vieler Pläne in einem Verfahren ist rechtlich nicht vorgesehen. Seit Inkrafttreten des § 31 Abs. 3 BauGB ist dieser Weg zudem entbehrlich.

2.4 Verbleibender Steuerungsbedarf

Die neuen Instrumente verlagern die Steuerung von der Bauleitplanung auf die Zustimmung im Einzelfall. Damit wächst die Verantwortung der Stadt für Gleichbehandlung: Wer einer ersten Hinterlandbebauung in einem Straßenzug zustimmt, muss vergleichbare Folgeanträge nach denselben Maßstäben behandeln. Das Bundesbauministerium empfiehlt deshalb transparente, vorab beschlossene Leitlinien. Diesen Aspekt des Antrags greift die Verwaltung im Beschlussvorschlag auf.

3. Bauordnungsrechtliche Bewertung

Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen ergeben sich aus der Landesbauordnung (BauO NRW) und stehen nicht zur Disposition der Stadt. Ein dauerhaft zu Wohnzwecken genutztes Tiny House ist – auch auf Rädern – eine bauliche Anlage und ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen. Es ist genehmigungspflichtig; das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW steht bereits heute zur Verfügung. Einen weitergehenden „vereinfachten“ Weg kann die Stadt nicht eröffnen.

Für Gebäude in zweiter Reihe sind insbesondere zu beachten:

• Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW, auch zum Vorderhaus auf demselben Grundstück;
• ein geradliniger Zu- oder Durchgang für die Feuerwehr zu rückwärtigen Gebäuden (§ 5 Abs. 1 BauO NRW), bei mehr als 50 m Entfernung von der öffentlichen Verkehrsfläche gegebenenfalls eine Zufahrt;
• die gesicherte Erschließung (§ 4 BauO NRW), bei späterer Grundstücksteilung durch Baulast;
• die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes und – je nach Lage – der Stellplatzsatzung;
• die Baumschutzsatzung.

Der Antrag spricht von einer „unselbstständigen Wohneinheit, vergleichbar einer Einliegerwohnung“. Diese Kategorie kennt das Bauordnungsrecht nicht: Ein freistehendes Gebäude ist stets ein eigenständiges Gebäude mit allen daraus folgenden Anforderungen. Auch die „Rückbaubarkeit“ begründet keine rechtliche Privilegierung. Die Verwaltung weist darauf hin, damit bei Eigentümer*innen keine unzutreffenden Erwartungen entstehen.

4. Ver- und Entsorgung

4.1 Zuständigkeiten

Netzbetreiberin für Strom, Gas und Wasser im Stadtgebiet ist die Regionetz GmbH, ein gemeinsames Unternehmen von STAWAG und EWV. Aufgabenträgerin der Abwasserbeseitigung ist die Stadt Aachen; die Entwässerungssatzung und die zugehörige Gebührensatzung sind Satzungen der Stadt. Die STAWAG ist mit der Durchführung beauftragt und bedient sich dabei der Regionetz. Der Antrag richtet sich also teilweise an die falsche Adresse und teilweise an die Stadt selbst.

4.2 Mitversorgung ist vielfach bereits heute möglich

Nach den bundesrechtlichen Versorgungsbedingungen (AVBWasserV, Niederspannungsanschlussverordnung) bestimmt der Netzbetreiber Art, Zahl und Lage der Anschlüsse; Regelfall ist ein Anschluss je Grundstück. Hinter dem Hausanschluss liegt die Kundenanlage in der Verantwortung der Eigentümerin oder des Eigentümers. Ein zweites Gebäude auf demselben Buchgrundstück kann daher regelmäßig über eine private Leitung und eigene Unterzähler aus dem Vorderhaus versorgt werden, und private Grundleitungen können an den vorhandenen Kanalanschluss angebunden werden. Eigene Anschlüsse werden typischerweise erst erforderlich, wenn das Grundstück geteilt wird, die vorhandene Anschlusskapazität nicht ausreicht (etwa bei zusätzlicher Wärmepumpe oder Wallbox) oder die Höhenlage eine gesonderte Entwässerung erfordert. Die im Antrag beschriebene Hürde besteht somit in vielen Fällen nicht als rechtliches, sondern als Informationsproblem. Dem trägt der Beschlussvorschlag Rechnung.

4.3 Eine „kostenneutrale“ Sonderbehandlung ist rechtlich ausgeschlossen

• Strom und Gas: Netzbetreiber sind nach § 17 EnWG zu diskriminierungsfreien Anschlussbedingungen verpflichtet. Sonderkonditionen für eine bestimmte Bauform wären unzulässig. Eine erforderliche Leistungserhöhung löst Kosten aus, die der Verursacher zu tragen hat.
• Abwasser: Gebühren sind nach dem Kommunalabgabengesetz NRW kostendeckend und nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz zu bemessen. Ein Gebäude, das Schmutzwasser einleitet und zusätzliche Flächen versiegelt, verursacht Kosten. Eine Befreiung würde diese Kosten auf alle übrigen Gebührenzahlerinnen und Gebührenzahler verlagern. „Kostenneutral“ wäre die Regelung daher nur für die Begünstigten, nicht für die Allgemeinheit.
• Gesellschaftsrecht: Die STAWAG ist eine Aktiengesellschaft; ihr Vorstand leitet das Unternehmen in eigener Verantwortung (§ 76 AktG). Ein Fachausschuss des Rates kann ihr keine Tarif- oder Anschlussausnahmen vorgeben. Über Änderungen städtischer Satzungen entscheidet der Rat, nicht der Planungsausschuss.

5. Inhaltliche Bewertung

5.1 Beitrag zum Wohnungsmarkt

Tiny Houses in zweiter Reihe entstehen erfahrungsgemäß vor allem für den eigenen Familienkreis – für erwachsene Kinder, pflegende Angehörige oder das Wohnen im Alter neben der Familie. Das ist gesellschaftlich wertvoll. Gerade in den Außenbezirken könnte das Potenzial hierfür deutlich höher liegen. Ein nennenswerter Beitrag zum Mietwohnungsmarkt oder gar zum bezahlbaren Wohnen ist davon jedoch nicht zu erwarten: Die Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche liegen bei Kleinstgebäuden wegen des hohen Hüllflächen- und Technikanteils regelmäßig über denen konventioneller Wohnungen. Die Verwaltung rechnet – bei vorsichtiger Einschätzung und unter Berücksichtigung von Abstandsflächen, Feuerwehrzugang und Eigentümerbereitschaft – mit einer einstelligen bis niedrigen zweistelligen Zahl von Vorhaben pro Jahr.

5.2 Klimaschutz

Der Antrag bezeichnet Kleinsthäuser als ressourcenschonend. Das trifft auf die Wohnfläche pro Kopf zu, nicht aber zwingend auf den Energiebedarf. Freistehende Kleinstgebäude haben ein ungünstiges Verhältnis von Hüllfläche zu Volumen; untersuchte Modelle erreichen, je nach Dämmstandard, oft nur das energetische Niveau älterer Bestandsgebäude. Verbraucherschutz- und Umweltverbände weisen darauf hin, dass Tiny Houses je Quadratmeter mehr Heizenergie benötigen als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Aus Klimaschutzsicht sind Aufstockungen, Anbauten und die bessere Nutzung bestehender Gebäude in der Regel wirksamer.

5.3 Klimafolgenanpassung und Stadtgrün

Die rückwärtigen Gartenzonen sind in der Kessellage Aachens wichtige Flächen für Versickerung, Verdunstung und Kaltluft. Jede Bebauung dort versiegelt Boden – durch das Gebäude selbst, durch Wege und gegebenenfalls Stellplätze. Das steht in einem Spannungsverhältnis zu den städtischen Bemühungen um Entsiegelung, Klimaanpassung und Baumschutz. Dieses Spannungsverhältnis ist kein Grund, Hinterlandbebauung grundsätzlich abzulehnen; es ist aber ein gewichtiger Grund, sie an klare Maßgaben zu knüpfen.

5.4 Nachbarschaft

Wohngebäude in rückwärtigen Ruhezonen verändern das Zusammenleben im Blockinnenbereich. Einsichtnahme, Lärm und Verschattung sind häufige Konfliktpunkte. Eine erste Zustimmung wirkt zudem als Vorbild für weitere Vorhaben. Auch deshalb braucht die Anwendung der Bau-Turbo-Instrumente nachvollziehbare Kriterien statt einer pauschalen Öffnung.

5.5 Bauformoffene Betrachtung

Die Verwaltung empfiehlt, nicht auf eine bestimmte Bauform („Tiny House“) abzustellen, sondern auf kleine Wohngebäude in zweiter Reihe insgesamt. Ein kompaktes, gut gedämmtes Hinterhaus oder ein Anbau kann das Anliegen des Antrags – mehr Wohnraum auf vorhandener Fläche – oft besser erfüllen als ein mobiles Kleinsthaus.

6. Aufwand und Ertrag

Der Antrag führt aus, die Initiative erzeuge keine neuen Kosten für die Stadt. Das trifft nicht zu. Die Verwaltung hat den Aufwand überschlägig geschätzt (Personalkosten auf Basis rund 95.000 € je Vollzeitäquivalent und Jahr einschließlich Arbeitsplatzkosten, Orientierung an den KGSt-Werten):

Entscheidend sind die Opportunitätskosten. Die Planungskapazitäten der Verwaltung sind begrenzt und durch laufende Wohnbauprojekte mit jeweils dreistelligen Wohnungszahlen ausgelastet. Jede Planstelle, die für Sammeländerungen oder Satzungsverhandlungen gebunden wird, fehlt bei Verfahren, die ein Vielfaches an Wohnraum schaffen. Bei einem erwartbaren Ertrag von wenigen Wohneinheiten pro Jahr ist die vollständige Umsetzung des Antrags daher nicht verhältnismäßig. Die vorgeschlagene Alternative erreicht dagegen mit einem Bruchteil des Aufwands den größten Teil dessen, was der Antrag erreichen möchte.

7. Empfehlung der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt, den Antrag in der beantragten Form nicht umzusetzen, sein Anliegen jedoch durch zwei gezielte Maßnahmen aufzugreifen.

Das Anliegen tiefe Grundstücke für die Hinterlandbebauung zu aktivieren wird durch die BauGB-Novelle 2025 bereits weitgehend abgedeckt, sodass eine zusätzliche kommunale Genehmigungsregelung keinen erkennbaren Mehrwert schaffen würde. Die Umsetzung von Ausnahmeregelungen in den Versorgungs- und Entwässerungssatzungen, ist in der beantragten Form rechtlich nicht möglich und teilweise nicht erforderlich, da eine Mitversorgung über einen bestehenden Anschluss auf demselben Grundstück vielfach bereits heute zulässig ist. Eine kostenneutrale Sonderregelung steht zudem im Konflikt mit den geltenden energie- und gebührenrechtlichen Vorgaben. Darüber hinaus ist angesichts des erheblichen Planungs- und Rechtsaufwands, der mit einer vollständigen Umsetzung verbunden wäre, kein angemessenes Verhältnis zum voraussichtlich geringen zusätzlichen Wohnraumpotenzial zu erwarten. Die hierfür erforderlichen personellen Ressourcen könnten an anderer Stelle für Maßnahmen eingesetzt werden, mit denen voraussichtlich deutlich mehr Wohneinheiten geschaffen werden können.

Finanziell:nein

Personell:nein

Klimarelevant:nein