Baumaßnahmen im Rahmen des KiTa-U3-Ausbaus KiTa Händelstraße 10 - Neubau 5 GruppenEntwurf, Kostenberechnung und Baubeschluss

Erläuterungen:

Mit Vorlage E 26/0018/WP17 wurde die vorliegende Planung durch die Bezirksvertretung Mitte in der Sitzung vom18.03.15 und durch den Kinder- u. Jugendausschuss in der Sitzung vom 24.03.15 zur Kenntnis genommen und demPlanungsausschuss zur Baubeschlussfassung empfohlen.

Dieser hat in seiner Sitzung vom 26.03.15 die Vorlage zurückgestellt und in der nachfolgenden Sitzung am07.05.15 nicht behandelt. Sie wird daher hiermit erneut zur Beratung vorgelegt.

Angepasst wurden in Abstimmung mit dem Finanzdezernat die der Kostenmietberechnung zugrunde gelegtenaktuellen Parameter sowie die Darstellung der „aktivierten Eigenleistung“ des E26, um die Kostendiskussiontransparenten und nachvollziehbarer zu machen.

Ausgangslage:

Zur Deckung des Bedarfes an U3 Betreuungsplätzen ist mit Beschluss des KJA vom 29.11.2011 die

Verwaltung mit der Vorbereitung von Neubau-, Erweiterungs- und Umbaumaßnahmen für

Kindertagesstätten beauftragt worden.

Mittlerweile sind mit Ausnahme des hier vorgestellten Projektes sämtliche bereits beschlossene

Maßnahmen der ersten Planungsstufe in der Realisierung (5 Projekte) begriffen oder bereits

fertiggestellt (14 Projekte).

Mit der Kindertagesstätte Händelstraße wird eine innenstadtnahe Neubaumaßnahme vorgestellt, die

5-gruppig im Bereich der GGS Kronenberg errichtet werden soll. Hierzu ist ein Teilabriss der

leerstehenden Klassenraumtrakte, wie aus der Anlage hervorgehend, notwendig.

Um die noch offene mittelfristig geplante Verwertung/ Weiterentwicklung des Gesamtgrundstückes für

andere Zwecke nicht zu erschweren, was es notwendig im Planungsprozess die eigenständige

Erschließung des Grundstückes sicher zu stellen.

Zurzeit steht das Gelände Kronenberg unter dem besonderen Fokus der Flüchtlingsunterbringung.

Das Gebäude wird seit März 2015 bis voraussichtlich März 2016 als Flüchtlingsunterkunft

zwischengenutzt. Der Beginn der Neubaumaßnahme muss daher um den Zeitraum der

Flüchtlingsunterbringung zurückgestellt werden.

KiTa Neubau Händelstraße:

Im Rahmen des Gesamtbudgets für den U3-Ausbau waren für die Maßnahme bisher 3.170.000,- € auf

Basis der noch oberflächlichen Planungstiefe des Kostenrahmens (Kostenkennwerte je Gruppe +

Teile der LPH 1 HOAI, „Grundlagenermittlung“ ohne konkrete Planung) vorgesehen.

Nach weiteren vertieften Kenntnisständen der LPH 3 HOAI schließt die „Entwurfsplanung“ (siehe

hierzu auch Anlage Kostensicherheit durch Planungstiefe) ab mit der Vorlage der Kostenberechnung

i.H.v.rd. 3.566.000,- €.

Hierin sind zusätzlich (und im Gegensatz zu Entscheidungsvorlagen bis Ende 2013)

- die Baukostensteigerungen i.H.v. 2,0% pro Jahr bis zur Fertigstellung der Maßnahme in 2017

mit rd. 133.500,- € sowie

- die Kosten für die Bauherrenleistungen des Projektmanagements (pauschal Projektleitung mit

2% der Gesamtbaukosten ~65.100,- € ohne Index und Projektsteuerung mit pauschal 3,5%

der Gesamtbaukosten ~113.900,- €) enthalten.

Aktivierte Eigenleistung des E26:

Bis Ende 2014 wurden in den Vorlagen zum Baubeschluss nur die externen Honorarkosten

ausgewiesen.

Dieser Ausweis erfolgte regelmäßig für Planungsleistungen im Hochbau und in der Technischen

Gebäudeausrüstung, da hier sämtliche Leistungen an externe Architekten und Ingenieure beauftragt

wurden.

Projektsteuerungskosten wurden nur dann ausgewiesen, wenn sie extern beauftragt wurden.

Die Personalkosten für interne Leistungen wurden nicht transparent gemacht und über den

konsumtiven Haushalt finanziert.

In Abstimmung mit der Finanzsteuerung sollen die internen Leistungen des Gebäudemanagements

(Personaleinsatz) für ein Bauvorhaben transparent gemacht, im Projektbudget berücksichtigt und als

Teil der Herstellungskosten aktiviert und investiv finanziert werden.

Der Personaleinsatz und die damit verbundenen Kosten fallen bei jedem Vorhaben unabweisbar an,

sind den jeweiligen Vorhaben eindeutig und unmittelbar zuzuordnen und angemessen.

Mit dieser Neuerung werden erstmals die internen Kosten für die Leistungen der Projektleitung und –

Steuerung ausgewiesen; diese werden in anderen Städten überwiegend noch nicht transparent

dargelegt und nicht im Baubudget berücksichtigt!

Interne Leistungen werden zukünftig gemäß des Prinzips der Transparenz und Vollständigkeit

(Haushaltsklarheit und –wahrheit) in das Projektbudget eingerechnet.

Bei interner Erbringung durch E26 fallen für die Stadt die Kosten der Mehrwertsteuer (z.Zt. 19 %) nicht

mehr an.

Weitere Kostenbetrachtung:

Projektrisiken (sonst pauschal gem. Leitfaden FinMin NRW etwa 5%) wurden - wie bisher üblich -

nicht eingepreist.

Dies jedoch entspricht nicht mehr den zukünftigen Forderungen an ein kostenstabiles kommunales

Bauen und sollte zukünftig zwingend erfolgen (s. Empfehlungen der „Reformkommission Hochbau“

aus 07/2015).

In der Kostenberechnung sind des Weiteren nicht enthalten die Kosten für baukonstruktive Einbauten

u. lose Möblierung sowie Außenspielgeräte, da diese mit rund 188.000,- € bei FB 45 etatisiert werden.

Die reinen „Bauwerkskosten“ (= KG 300-400, Hochbau und Technische Ausrüstung) bewegen sich mit

1.734,- EUR/m² BGF - verglichen mit bereits realisierten KiTa-Neubaumaßnahmen der Stadt Aachen

und ähnlichen Bauten anderer Kommunen (siehe Bericht der Betriebsleitung „Kita-Kostenberichtes“) -

im üblichen Bereich und liegen gemessen an der Kostenstatistik des BKI (Baukosten-

Informationssystem) der Architektenkammern trotz hoher architektonischer Qualität nur leicht über

dem Durchschnitt (siehe auch nachfolgende Grafik mit Durchschnittswerten u. –spannen gebauter

Objekte gehobener Ausstattung des BKI 2014).

Abb.:Auszug Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern 2014 (Kostenkennwerte)

Die Kostendifferenz gegenüber dem Kostenrahmen ergibt sich hauptsächlich aus nicht

beeinflussbaren, grundstücksspezifischen Umständen (=“bauwerkskosten-fremden“ Bestandteilen).

Dabei handelt es sich um die aufwändigen Freimachungs-/ Erschließungs- und Gründungsarbeiten

auch unter Berücksichtigung einer eigenständigen potenziellen Weiterentwicklung und damit

verbundener Anschlussprobleme (notwendige Streckenführung für Wasser, Fernwärme, Energie und

insbesondere Abwasser).

Bereits in dem intensiv geführten Prozess der Entwurfsplanung wurden daher zahlreiche

kostensenkende Maßnahmen mit dem Ziel der Kosteneinsparung durchgesetzt, die im Folgenden

exemplarisch genannt werden:

-Flächenreduzierung (VF, NF)

-Wegfall aufwändiger Prismenformen in der Dachfläche

-Vereinfachung der Fassade: WDVS + Metall-Screen EG (gleichzeitig Sonnenschutz) an Stelle vonHPL-Fassade („High Pressure Laminates“ = Hochdruck-Laminatplatten)

-Vereinfachung Ausbau (keine Glas-Gruppeneingangsanlagen, einfache Oberflächen, etc.)

-Optimierung Konstruktion (Schottenbauweise), auch um die Pfahlgründung wirtschaftlich zu

gestalten

Weitere Senkungen der Investitionskosten sind nur auf Kosten der Qualitäten, bzw. der

Nachhaltigkeit möglich und wirken sich nachteilig auf die Lebenszykluskosten

(Instandhaltung-/ setzung, Primärenergiebedarf) aus!

Aus den Erkenntnissen der größeren Planungstiefe im Rahmen der Entwurfsplanung, den

grundstücksbedingten Mehrkosten sowie der erstmaligen Berücksichtigung der „aktivierten

Eigenleistung“ (Bauherrenleistungen des E26) innerhalb des Gesamtbudgets ergibt sich ein

Finanzierungs-Bedarf von rd. 396.000,- €.

Kostenübersicht:

Einbindung in den Wirtschaftsplan

Für 2014 wurden insgesamt Planungsmittel in Höhe von 572.000,- € bereitgestellt. Für 2015 sind die

restlichen Mittel in Höhe von rd. 2.994.000,- € zur Verfügung gestellt.

Nicht enthalten in diesem Budget sind die Kosten für baukonstruktive Einbauten u. lose Möblierung

sowie Außenspielgeräte Die Unterdeckung in Höhe von 396.000,- € kann innerhalb des

Gesamtbudgets für den U3-Ausbau aufgefangen werden.

1* 100% Aufwand für Festwert feste Einbauten 78.498 € + loses Mobiliar 75.000 € bei SK 2560000

2*.50% Ertrag bei Sachkonto 45810000

3* Unterhalts- / Reparaturaufwand sowie Aufwand für Ersatzbeschaffungen im Festwert Einrichtung

jährlich 4.000 € ab 2018