Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Mitte: Harscampstraße 20 hier: Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW zu Fragen des Planungsrechts, hier: Neubau eines Wohngebäudes

Harscampstraße 20

Antrag auf Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW zu Fragen des Planungsrechts, hier: Neubau eines Wohngebäudes

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / geplantes Vorhaben

Das Antragsgrundstück Gemarkung Aachen, Flur 80 Flurstücknummer 863 befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 774 - Reihstraße -, der seit dem 15.07.1992 rechtskräftig ist.

Der Antragsteller ist frühzeitig mit den Entwicklungsabsichten an die Fachverwaltung der Stadt Aachen herangetreten um die Entwicklungsmöglichkeiten des Grundstückes und das städtebauliche Konzept abzustimmen.

Die am 02.04.2026 bei der Bauaufsicht eingegangene Bauvoranfrage ist auf der Grundlage des am 30.10.2025 in Kraft getretenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ zu prüfen. Demnach wäre für die Errichtung des Wohnhauses eine Befreiung möglich, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist, den städtebaulichen Zielen der Stadt Aachen entspricht und die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB erteilt wird.

Bei der Bauaufsicht werden zunächst die Anforderungen des § 71 BauO NRW und auch die Vollständigkeit der Unterlagen geprüft. Erst mit der Überstellung des Antrags zur Prüfung an den Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung wird die in § 36a BauGB benannte Frist ausgelöst.

Am 22.04.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit zum „Neubau eines Wohngebäudes“ ein. Die Fragestellungen des Antrags auf Vorbescheid lauten:

„1. Im Bebauungsplan Nr. 774 sind Baugrenzen auf dem betreffenden Flurstück 863 zeichnerisch festgelegt. Ist eine Überschreitung der festgelegten Baugrenzen mit einer Bebauung in der dargestellten Form (Grundfläche und Volumen) aus planungsrechtlicher Sicht zulässig und kann hier eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden?

2. Im Bebauungsplan Nr. 774 sind „nicht überbaubare Flächen“ auf dem betreffenden Flurstück 863 zeichnerisch festgelegt. Ist eine Überbauung der „nicht überbaubaren Flächen“ in der dargestellten Form aus planungsrechtlicher Sicht zulässig und kann hier eine Befreiung der Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden?

3. Im Bebauungsplan Nr. 774 ist auf dem betreffenden Teilbereich des Flurstücks 863 die Höchstgrenze der Geschossigkeit auf II Vollgeschosse festgesetzt. Ist eine Überschreitung der Höchstgrenze der Geschossigkeit in der dargestellten Form (Höhe und Höhenstaffelung) aus planungsrechtlicher Sicht zulässig und kann hier eine Befreiung der Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden?“

Der Bebauungsplan Nr. 774 - Reihstraße - setzt für den betreffenden Bereich ein Mischgebiet (MI) fest. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan für das Antragsgrundstück Baugrenzen, nicht überbaubare Flächen sowie je nach Teilbereich eine maximal zulässige Anzahl von ein bis zwei Vollgeschossen im rückwärtigen Bereich fest.

Die vorliegende Planung sieht den Abriss des derzeit bestehenden zweigeschossigen Hinterhauses und eine Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss mit insgesamt rund 1.145 m² BGF im rückwärtigen Bereich des Grundstücks vor. In den Vorgesprächen wurde eine geplante Anzahl von 22 – 25 Wohneinheiten in einem Wohnungsgrößenmix von 30 – 75 m2 genannt.

Die Art der baulichen Nutzung wird durch das neue Vorhaben nicht berührt. Durch die Errichtung des Neubaus würde jedoch die im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze, die nicht überbaubare Fläche sowie die maximale Zahl der Vollgeschosse überschritten werden.

Eine Befreiung von diesen Festsetzungen ist nach § 31 Abs.2 BauGB nicht möglich, da die Festsetzungen teilweise als Grundzüge der Planung zu betrachten sind und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB diese nicht berühren darf.

2. Stellungnahme der Verwaltung

Das derzeit bestehende, zweigeschossige Hinterhaus befindet sich in einem baulich sehr schlechten Zustand und steht daher leer. Durch den Abriss und die Errichtung eines neuen Mehrfamilienhauses mit vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss entsteht neuer innenstädtischer Wohnraum. Im hinteren Grundstücksbereich befinden sich derzeit weitestgehend versiegelte Stellplatzflächen. Durch die geplante Entwicklung wird die Fläche zudem teilweise entsiegelt. Der Bereich zwischen Kaufhof und Harscampstraße – der heute als Rückseite wahrgenommen wird - erfährt durch das Vorhaben eine städtebauliche Aufwertung, indem es die Sichtachsen stärkt. Es kann zur Verbesserung des Mikroklimas im dicht bebauten innerstädtischen Umfeld beitragen. Zugleich ist von einer positiven Wirkung der Wohnnutzung auf die Belebung der Innenstadt auszugehen.

Das Bauvorhaben entspricht dabei insgesamt den Leitlinien für die Innenentwicklung (Vorlage FB 61/1223/WP17), die am 11.07.2019 durch den Planungsausschuss beschlossen wurden.

Das geplante Vorhaben berücksichtigt nachbarliche Interessen und die Zweckbestimmung des Baugebiets bleibt bewahrt. Außerdem sind keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten. Die geplante Gebäudekubatur und -höhe wurde vorab in vorbereitenden Gesprächen mit dem Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung abgestimmt. Die Gebäudehöhe orientiert sich an der umgebenden Bebauung und überschreitet diese nicht. Das Vorhaben ist somit städtebaulich vertretbar.

Das Vorhaben liegt im Bereich der im Juli 2025 durch Ratsbeschluss abgeschlossenen vorbereitenden Untersuchungen (VU) der östlichen Innenstadt (Vorlage FB61/1079/WP18) und grenzt an einen der fünf dort identifizierten Missstandsbereiche, den „Wehmeyerblock“ an. Das Vorhaben entspricht den weiterhin gültigen Entwicklungszielen der VU und soll insbesondere zur Erreichung der nachfolgenden übergeordneten Zielsetzungen beitragen:

• Umwelt und Klima: Klimaschutz und Klimaanpassung immer berücksichtigen.
• Wohnen: Den Wohnstandort östliche Innenstadt qualifizieren und stärken
• Immobilien und Baubestand: Nachhaltige Aufwertung des Grundstücks- und Immobilienbestandes

Die Anwendung von Regelungen der BauGB Novelle – hier Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans nach §31Abs. 3 BauGB – kann die Gemeinde an Bedingungen knüpfen. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages soll sich der Antragsteller zu der Durchführung des Bauvorhabens und zu einer das Mikroklima verbessernden Begrünung verpflichten.

3. Empfehlung der Verwaltung

Die Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage empfohlen werden.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben unter der Bedingung, dass ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Bauverpflichtung mit verbindlichen Durchführungsfristen und Vereinbarungen über Maßnahmen zur Verbesserung des Mikroklimas beinhaltet, zu erteilen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: