Gebietsfestlegung des Gebietes „Östliche Innenstadt“ als Stadtumbaugebiet nach § 171b Baugesetzbuch (BauGB)

Seit dem Einleitungsbeschluss am 04.11.2021 hat die Stadt Aachen im Bereich der östlichen Innenstadt vorbereitende Untersuchungen (VU) nach § 141 Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt. Ziel war es festzustellen, ob und in welcher Weise mithilfe der Instrumente des besonderen Städtebaurechts in den nächsten Jahren städtebauliche Missstände behoben werden können. Die Ergebnisse der VU wurden in einem Abschlussbericht am 30.08.2025 öffentlich bekannt gemacht.

Mit dem Ratsbeschluss vom 09.07.2025 wurde die Verwaltung beauftragt (Vorlage FB 61/1079/WP18), gemäß der Empfehlung des Abschlussberichts, den Beschluss über ein Stadtumbaugebiet nach § 171b Baugesetzbuch (BauGB) vorzubereiten. Zur Beantragung von Städtebaufördermitteln sollte zudem ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) auf der Grundlage der neuen Städtebauförderrichtlinie Nordrhein-Westfalen (2023) erarbeitet und das Handlungsprogramm für die östliche Innenstadt entsprechend der dort definierten Prioritäten schrittweise umgesetzt werden

Eine Bündelung von städtebaulichen Missständen (s. Abschlussbericht VU, Band 2, Kapitel 11.2 Potentielle Sanierungsgebiete) werden durch die VU in den folgenden Lagen festgestellt:

1. Ehemaliges Horten und Umfeld (mit Dahmengraben)
2. Bushof und Umfeld
3. Passagenblock
4. Adalbertstraße von Kugelbrunnen bis Kaiserplatz/Stiftstraße
5. Adalbertstraße/Wehmeyer-Areal.

Der im Rahmen der VU entwickelte Strategieplan für die östliche Innenstadt (s. Anlage 1) greift die Entwicklung dieser Lagen auf und beschreibt deren Zielsetzung.

Für jeden der o.g. fünf identifizierten Missstandsbereiche empfiehlt das mit Durchführung der VU beauftragte Stadtplanungsbüro (Steg NRW), nach Abwägung der privaten Interessen (Belange der vom Stadtumbau Betroffenen) und des öffentlichen Interesses, zunächst eine Entwicklung ohne die Anwendung von Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nach § 136 ff BauGB, als Instrument des besonderen Städtebaurechts, anzustreben und sogenannte „mildere Mittel“ einzusetzen (s. Anlage 5: Abschlussbericht VU, Band 2, Kapitel 11.4 Verfahrensempfehlung). Zu diesen zählen insbesondere die klassischen Instrumente des allgemeinen Baurechts wie die Bauleitplanung, städtebauliche Verträge und ggf. alternative vertragliche Vereinbarungen (vgl. auch § 136 Abs. 4 BauGB: "Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen."). Infolgedessen wird im Abschlussbericht der VU die förmliche Festlegung eines Stadtumbaugebiets gemäß § 171b BauGB ausdrücklich empfohlen und demzufolge die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten gemäß § 141 BauGB zunächst nicht (s. Anlage 5: Abschlussbericht VU, Band 2, Kapitel 11.4 Verfahrensempfehlung).

Stadtumbaugebiete bilden u.a. die Grundlage zur Vorbeugung vor drohenden städtebaulichen Funktionsverlusten und dienen somit der Sicherung einer langfristigen, strukturellen Zukunftsfähigkeit eines Gebiets. Auf der Grundlage dieser Gebietskulisse können Stadtumbaumaßnahmen gezielt umgesetzt und u.a. Stadtumbauverträge mit privaten Akteur*innen abgeschlossen werden.

Sollte sich die Anwendung der „milderen Mittel“ auf der Grundlage der förmlichen Festlegung eines Stadtumbaugebietes allein als nicht zielführend erweisen, sollten also einvernehmliche Regelungen mit Privaten eindeutig nicht zum Erfolg geführt haben, bleibt die spätere Prüfung der Voraussetzungen zur Anwendung folgender Instrumente des besonderen Städtebaurechts mit höherer Eingriffsintensität realisierbar:

• Mit einer nachgelagerten Aufstellung einer Stadtumbausatzung gemäß § 171d BauGB, für Teilbereiche bzw. bestimmte Lagen des Stadtumbaugebietes, würde die Einführung von Genehmigungsvorbehalten für einzelne Bauvorhaben, Veränderungssperren im Sinne § 14 BauGB oder die Zurückstellungen von Baugesuchen im Sinne § 15 BauGB erwirkt werden können.
• Ebenfalls wäre ein Wechsel vom einfachen in ein umfassendes Sanierungsverfahren gemäß § 142 BauGB für Teilbereiche bzw. für bestimmte Lagen innerhalb der Gebietskulissen Stadtumbaugebiet und einfache Sanierungssatzung „Innenstadt“ grundsätzlich möglich (s. ergänzend Vorlage FB 60/0165/WP18).

Grundlage für die Entscheidung, weitere städtebauliche Instrumente anzuwenden, wäre neben dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen (VU) von 2025, das aktuell einzureichende integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) von 2026, die weitere Entwicklung von integrierten Stadtentwicklungskonzepten sowie ggf. erneute vorbereitende Untersuchungen (VU), aufbauend auf den Ergebnisse der am 30.08.2025 abgeschlossenen VU (öffentliche Bekanntmachung des Abschlussberichtes), gemäß § 141 BauGB.

Bezogen auf die identifizierten Missstände in der östlichen Innenstadt bedeutet dies konkret:

Das Stadtumbaugebiet bildet den strategischen Rahmen für alle städtebaulichen Entwicklungen des rund 45 ha großen Gebietes und die Grundlage für die Beantragung von Städtebaufördermitteln. Die Gebietskulisse unterliegt keiner zeitlichen Beschränkung.

Bei fortbestehendem bzw. vertieftem städtebaulichem Handlungsbedarf in Teilbereichen der östlichen Innenstadt, wie beispielsweise in der Adalbertstraße auf dem Teilstück von Kugelbrunnen bis Kaiserplatz/Stiftstraße und ggf. im Bereich des ehemaligen Wehmeyer-Areals, könnten, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen, weitere, eingriffsstärkere Instrumente des besonderen Städtebaurechts ergänzt werden.

Einsatz von Fördermitteln

Das Baugesetzbuch eröffnet in Stadtumbaugebieten die Möglichkeit des Einsatzes von Städtebaufördermitteln. Dies ist auch für die Umsetzung von Maßnahmen in der östlichen Innenstadt und dem Altstadtquartier Büchel vorgesehen.

Mit der flankierenden Vorlage FB 61/0050/WP19 wird in allen hier beteiligten Gremien gleichzeitig das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) „Östliche Innenstadt: Altstadtquartier Büchel mit Umfeld Haus der Neugier““ mit der entsprechenden Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) als Grundlage für den Städtebauförderantrag zur Beschlussfassung vorgelegt.

Kosten und Finanzierung

Die nach aktuellem Stand der Planung voraussichtlich anfallenden Kosten für das gesamte Stadtumbaugebiet östliche Innenstadt sind in der Kosten- und Finanzierungsübersicht (KoFi) dargestellt (Anlage 4). Die KoFi umfasst alle Maßnahmen des Handlungsprogramms der VU östliche Innenstadt (s. Anlage 6: Maßnahmenkarte), das im Juli 2025 im Rat beschlossen wurde (s.o.).

Da zu diesem Zeitpunkt nur die Maßnahmen mit Kosten hinterlegt werden können, die Teil des Städtebauförderantrags sind, werden die anderen Maßnahmen in der KoFi zum Stadtumbaugebiet zwar gelistet, können jedoch derzeit weder zeitlich verortet noch mit Kosten hinterlegt werden.

Die im Handlungsprogramm (s. Anlage 6: Maßnahmenkarte)enthaltenen Einzelmaßnahmen sind separaten Beschlüssen vorbehalten, die dann auch die konkrete Finanzierung zum Inhalt haben werden. Entscheidungen zur Umsetzung von baulichen Maßnahmen mit Kosten und Finanzierung bleiben dem Ausführungsbeschluss vorbehalten. Die Umsetzung der Maßnahmen ist nur möglich, sofern die Bereitstellung der erforderlichen Mittel durch einen zukünftigen, rechtskräftigen Haushalt gesichert ist.

Insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Haushaltssperre hat die Einplanung von Mitteln in zukünftigen Haushalten haushaltsneutral zu erfolgen.

Stadtumbaugebiet

Basierend auf der Empfehlung des Abschlussberichtes zu den vorbereitenden Untersuchungen in der östlichen Innenstand, der Vorlage FB 61/1079/WP18, wurde seitens der Verwaltung, eine Gebietsfestlegung als Stadtumbaugebiet mit entsprechendem Lageplan und einer Flurstückliste (s. Anlage 2 und 3) erarbeitet.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Erläuterungen s. Abschnitt „Kosten und Finanzierung“.

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: