Mit Schreiben vom 16.12.2025 hat die SPD-Fraktion den Ratsantrag Nr. 006/19 „Bau-Turbo“ – Grundstücksermittlung“ gestellt. Mit dem Antrag soll die Verwaltung beauftragt werden, aus ihrem Bestand Grundstücke zu ermitteln, die für die Anwendung des „Bau-Turbos“ geeignet sind. Des Weiteren soll eine Vorgehensweise für die alsbaldige Verwirklichung der Wohnnutzung erarbeitet werden (Anlage 1).

„Bau-Turbo“

Am 30.10.2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, der sogenannte „Bau-Turbo“, in Kraft getreten. Durch dieses Gesetz werden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) erweitert, um Möglichkeiten zu schaffen, Wohngebäude einfacher und schneller zu genehmigen. Der „Bau-Turbo“ schafft mit dem § 246e BauGB eine zeitlich bis zum 31. Dezember 2030 befristete Experimentierklausel für Bereiche, in denen kein Planungsrecht für Wohnnutzung vorhanden ist.

Ergänzend wurden die Vorschriften der §§ 31 (3) -Befreiungen vom Bebauungsplan- und 34 (3b) BauGB -Abweichungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich- dauerhaft erweitert, um vergleichbare Beschleunigungseffekte für den Wohnungsbau zu ermöglichen.

Wenn ein geplantes Wohnungsbauvorhaben nicht über die vorhandenen (§§ 30, 33, 34 oder35 BauGB) oder die erweiterten Möglichkeiten der §§ 31 (3) oder 34 (3b) BauGB zugelassen werden kann, können über den § 246e BauGB weitere Möglichkeiten eröffnet werden, wie z.B. Befreiungen von planungsrechtlichen Festsetzungen oder von Vorgaben der BauNVO (Art und Maß der Nutzung). Sofern mit den geplanten Wohnungsbauvorhaben Einrichtungen, die den Bedürfnissen der künftigen Bewohnenden dienen (z. B. soziale oder kulturelle Anlagen) vorgesehen werden, können diese ebenfalls genehmigt werden, sofern sie in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Wohnungsbauvorhaben stehen.

Mit diesen neuen Instrumenten kann die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes im Einzelfall durch die Genehmigung eines Wohnungsbauvorhabens ersetzt werden. Zu beachten ist, dass eine Abweichungsentscheidung nur dann erfolgen darf, wenn das geplante Vorhaben auch im Rahmen eines regulären Bauleitplanverfahrens nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zulässig wäre. Auch bei Anwendung des „Bau-Turbos“ sind die Vorschriften des sonstigen öffentlichen Rechts einzuhalten, z.B. Vorschriften aus dem Bereich Immissions-, Grundwasser-, Bodenschutz oder Denkmalschutz sowie aus örtlichen Satzungen. Wichtig bei der Beurteilung der Vorhaben ist auch, dass die zulässigen Abweichungen nicht über das hinausgehen dürfen, was auch durch einen Bebauungsplan erreicht werden könnte, und weiterhin alle öffentlichen Belange und die nachbarlichen Interessen angemessen berücksichtigt werden.

Städtische Potentialflächen

Die Stadt Aachen hat alle in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke identifiziert, die grundsätzlich für Wohnbebauungen geeignet sind. Voraussetzung ist, dass die Flächen im Flächennutzungsplan (FNP*2030) als Wohnbaufläche dargestellt und erschlossen sind oder über vorhandene öffentliche Flächen erschlossen werden können. Es handelt sich um ca. 80 „Potentialflächen“, deren Zahl regelmäßig variiert, da Flächen vergeben oder angekauft werden oder für andere Nutzungen wie z.B. soziale Einrichtungen oder die Feuerwehr zur Verfügung gestellt werden.

Die Flächen, bei denen Planungsrecht vorhanden und die verkehrliche und entsorgungstechnische Erschließung gesichert sind, vergibt die Verwaltung ab einer bestimmten Relevanz und Größe im Konzeptverfahren. Bei vielen der städtischen Wohnbauflächen existiert noch keine verkehrliche oder technische Erschließung (z.B. bei den Stadthäusern in Haaren-Mitte) oder es fehlt entsprechendes Planungsrecht. Bei einigen der Flächen werden derzeit oder in Zukunft Bebauungspläne aufgestellt (z.B. Rathausstraße, Seffenter Weg, Richtericher Dell), hier richtet sich der Beginn der Vermarktung der Flächen nach der abzusehenden Rechtskraft des Bebauungsplanes und der Herstellung der Erschließungsanlagen. Erst wenn mit relativer Sicherheit von rechtskräftigem Planungsrecht und Fertigstellung der Erschließungsanlagen ausgegangen werden kann, werden die Grundstücke ausgeschrieben, da grundsätzlich nur baureife Grundstücke vergeben werden.

Andere städtische Flächen verfügen über geltendes Planungsrecht, dort ermöglichen die rechtskräftigen Bebauungspläne aber keine oder eine Wohnnutzung nur im geringen Umfang.

Aus diesen Flächen ohne geeignetem Planungsrecht hat die Verwaltung die Grundstücke identifiziert, bei denen die Anwendung des „Bau-Turbos“ geprüft werden soll, um sie in eine schnellere Vermarktbarkeit zu bringen, sei es durch Direktvergabe oder durch Konzeptverfahren.

Beachtet werden muss bei der Vergabe auch der städtischen Grundstücke, dass die Beurteilung und Zulässigkeit über den „Bau-Turbo“ voraussetzen, dass ein prüffähiges Vorhaben vorliegt, welchem dann innerhalb der kurzen Frist zugestimmt werden kann. Die im neuen § 36a BauGB vorgesehene Drei- bzw. Viermonatsfrist (3 Monte Genehmigungsfiktion + max. 1 Monat Verlängerung) für die Erteilung der Zustimmung durch die Gemeinde stellt keine Genehmigungsfrist im Sinne der Bauordnung dar und begründet kein Baurecht. Die Frist bezieht sich ausschließlich auf das planungsrechtliche Verfahren und regelt den Zeitraum, innerhalb dessen die Gemeinde über die planungsrechtliche Zulässigkeit im Rahmen des “Bau-Turbos” entscheiden muss.

Erst nach Abschluss dieses Verfahrens beginnt die bauordnungsrechtliche Prüfung durch FB 63. Im

§ 36a BauGB heißt es, über die Zulässigkeit „von Vorhaben nach § 31 (1 + 2), den §§ 33, 34 (1, 2 + 3a) sowie § 35 wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden“. Die Regelung gilt analog für den § 246e BauGB.

Die über die Konzeptverfahren ausgewählten Investoren werden also, erst nachdem sie ein Vorhaben soweit geplant haben, dass es planungs- und bauordnungsrechtlich geprüft werden kann, die Grundstücke erwerben oder im Erbbaurecht übernehmen. Das bedeutet, dass die Investierenden ein wirtschaftliches Risiko übernehmen, falls es zu keiner Genehmigung und damit zu keiner Grundstücksvergabe kommt, und daher vermutlich zumindest eine Aufwandsentschädigung von der Stadt geleistet werden müsste. Alternativ prüft die Verwaltung gerade, ob über eine externe Beauftragung ggfls. städtebaulich / architektonische Vorentwürfe erstellt werden können, welche als Beurteilungsgrundlage für die Anwendung des „Bau-Turbos“ innerhalb der Verwaltung vor Vergabe der Flächen dienen könnten.

Die nachstehend genannten vier Flächen sind nach erster Einschätzung durch die Verwaltung geeignet, im Rahmen der Anwendung der §§ 31 (3), 34 (3b) oder 246e BauGB beschleunigt für neuen Wohnungsbau entwickelt werden zu können. Es handelt sich noch um keine planungsrechtliche Beurteilung, auch können ohne Vorhabenbezug wichtige andere Belange wie Umweltschutz nicht beurteilt werden. Alle Grundstücke sind grundsätzlich erschlossen, d.h. sie grenzen an öffentliche Verkehrsflächen an, es kann aber noch nicht geprüft werden, ob z.B. die technische Ver- und Entsorgung ausreichend ist.

1.Königsberger Straße 7b (ehem. Christus-unser-Friede), ca. 40 Wohneinheiten

Das ehemalige Kirchengrundstück mit ca. 2.600m² Grundstücksfläche ist bisher als „Fläche für den Gemeinbedarf Kirchengelände MI“ im rechtskräftigem Bebauungsplan 545 II festgesetzt. Über eine Befreiung vom Bebauungsplan könnte hier Wohnungsbau entstehen. Aus dem Bezirk und dem ISEK Forst / Driescher Hof heraus werden für das Grundstück öffentliche Nutzungen für das Quartier präferiert.

2.Wilhelm-Ziemons-Straße 21 (Bollet), ca. 65 Wohneinheiten

Die Fläche von ca. 5.600m² ist im rechtskräftigen Bebauungsplan 678 VI als „Fläche für den Gemeinbedarf – Stellplätze“ festgesetzt. Über eine Befreiung vom Bebauungsplan könnte hier Wohnungsbau entstehen.

3.Brander Straße, Flurstück 844 (Breitbenden), ca. 50 Wohneinheiten

Bereits 2019 wurde beschlossen, diese Fläche mit ca. 3.550m² für die Ausschreibung der Städteregion für eine Pflegeeinrichtung bereit zu stellen. Die Planungen hierzu wurden durch die potentiellen Betreiber der Einrichtung bis heute nicht umgesetzt, da die Fläche zu klein sei und die Festsetzungen des Bebauungsplans 805 II (u.a. Satteldach) nicht mit den Ansprüchen an Pflegeeinrichtungen kompatibel seien. Die heutige Festsetzung „Fläche für den Gemeinbedarf – Senioreneinrichtung“ könnte durch eine Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus geändert werden.

4.Höfchensweg 15, ca. 8 bis 12 Wohneinheiten

Der Bebauungsplan 975 setzt auf dem ca. 4.700m² großem Grundstück Wohnen mit insgesamt max. 4 Wohneinheiten fest. Durch eine Befreiung könnte hier die Zahl der Wohneinheiten deutlich erhöht werden, ohne aufgrund der sehr großen Fläche eine übermäßige Verdichtung zu erzeugen.