Gebäudemanagement

der Stadt Aachen

- abschließend an den Haushalt 2026 angepasst -

Vorbemerkungen

Der Wirtschaftsplan 2026 wurde – mit Ausnahme des Investitionsbereichs – vom Betriebsausschuss Gebäudemanagement in der Sitzung am 13.01.2026 beraten und am 28.01.2026 vom Rat unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die Bezirksregierung beschlossen.

Im Bereich der Investitionen basierte dieser Wirtschaftsplan auf dem Haushaltsplan 2025 bzw. der Mittelfristplanung des Haushalts 2025 und stand unter dem Vorbehalt, dass die Ergebnisse der politischen Beratungen abschließend eingearbeitet werden.

Die sich auf der Basis des abschließend politisch beschlossenen Haushaltsplans für 2026 ergebenden Auswirkungen wurden in den Wirtschaftsplan Gebäudemanagement eingearbeitet, der nachfolgend in Gänze abschließend dargestellt wird.

A) Entwicklung von Transferzahlungen und maßgeblicher Kennzahlen

Entwicklung der Transfer - Zahlungen des Haushalts an den Betrieb (in Euro)

Die Transfer-Zahlung an den Betrieb setzt sich aus verschiedenen Positionen zusammen:

-Erstattung von Zinsaufwand für Investitionen (Gesellschafterdarlehen)

-Erstattung des gesamtstädtischen Aufwands für den Betrieb (Verwaltungskosten)

-Erstattung der Gebäude - Abschreibung (in Teilen)

-jährliche Einmalzahlung („Zuschuss“) zur Abdeckung der nicht durch unmittelbare interne oder externe Erträge erstatteten gebäudewirtschaftlichen Kosten

Die Transfer-Zahlung ist in ihrer Summe von verschiedenen Faktoren (z.B. Investitionshöhe, Entwicklung des Zinsniveaus, aber auch von Flächenveränderungen, Zunahme von Dienstleistungen für die Stadt und Preis- und Tarifsteigerungen) abhängig. Diese sind größtenteils nicht vom Betrieb zu beeinflussen. Vom Betrieb beeinflussbar ist die wirtschaftliche Wahrnehmung der ihm übertragenen Aufgaben.

Entwicklung der Eigenkapital-Quote in Prozent (einschließlich Sonderposten)

Die Sonderposten sind der Stadt Aachen überwiegend ohne Rückzahlungsverpflichtung gewährt worden, so dass sie de facto wie Eigenkapital zu werten sind.

Laut Beschluss des Finanzausschusses vom 26.02.2008 soll das Rücklagenkapital nicht unter 15 % der Bilanzsumme sinken. Gemäß Vereinbarung mit der städtischen Finanzsteuerung wird die Berechnung der Eigenkapital-Quote unter Einbezug der Sonderposten festgelegt.

Entwicklung der durch den E 26 zu betreuenden Flächen (BGF / m2)

DavonAnmietungen:

150.000

In die Planung wurden lediglich die Flächen aufgenommen, die aufgrund des städtischen Investitionsprogramms und / oder absehbarer Veränderungen (z.B. politische Beschlüsse) verbindlich planbar sind. Eine darüberhinausgehende Prognose ab 2025, insbesondere auch für den Bereich der Anmietungen, wurde aufgrund der damit verbundenen Planungsunsicherheit nicht getroffen.

In der Regel sind zusätzliche Anmietungen durch die Fachbereiche („Bedarfsträger“) einzuplanen und werden dem Betrieb erstattet, so dass dies zumindest für die Sachaufwendungen im Wirtschaftsplan einen neutralen Vorgang darstellt.

Die Serviceleistungen haben weiterhin Auswirkung auf den erforderlichen Personaleinsatz (siehe dazu die nachfolgende Tabelle Entwicklung der Serviceleistungen für die Stadt Aachen und die Erläuterungen zur Stellenübersicht).

Entwicklung der Serviceleistungen für die Stadt Aachen in Euro

Die Serviceleistungen bewegen sich auch weiterhin auf hohem Niveau.

Entwicklung des umzusetzenden Investitionsvolumens in Euro

*Werte ohne Neues Kurhaus (Dienstleistung für den E 88)

B) Detaillierte Erläuterungen zur Wirtschaftsplanung 2026

Erläuterungen zum Erfolgsplan 2026 (Anlage 1)

Der Erfolgsplan 2026 wurde am 13.01.2026 vom Betriebsausschuss beraten und am 28.01.2026 vom Rat der Stadt Aachen beschlossen. Der Erfolgsplan 2026 wurde vollständig ohne Änderungen in den angepassten Erfolgsplan 2026 eingearbeitet.

Der im Rahmen der mittelfristigen Planung 2025 fürdas Wirtschaftsjahr 2026 ursprünglich ausgewiesene operative Verlust in Höhe von 5,352 Mio. Euro reduziert sich nunmehr auf 3,597 Mio. Euro.

Die Ertragsstruktur ist im Wesentlichen durch die sog. Einmalzahlung („Zuschuss“) an den Betrieb geprägt, der zur Abdeckung der nicht durch unmittelbare interne oder externe Erträge erstatteten gebäudewirtschaftlichen Kosten dient.

Erläuterungen zu den einzelnen Ertrags-Positionen

Die externen Erträge reduzieren sich in 2026 um 167 T Euro.

Die Erträge Städteregion Fremdverwaltung reduzieren sich saldiert um -113 T Euro und bilden eine neutrale Position dar, da in gleichlautender Höhe den Erträgen Aufwendungen gegenüberstehen.

Die internen Erstattungen steigen um rd. 799 T Euro. Im Wesentlichen resultiert die Erhöhung aus der Position „Kostenerstattungen für andere Fachbereiche“ und Eigenbetriebe.

Seit 2020 werden, um die durch den E 26 umzusetzenden Volumina vollständig darzustellen, Aufgaben für andere Bereiche der Verwaltung nicht mehr nach der Beauftragung und Prüfung der Rechnungen zur Anweisung weitergeleitet, sondern auch die Buchung und Auszahlung durch den E 26 vorgenommen. Die Auftraggeber erhalten im Nachgang eine quartalsweise oder maßnahmenbezogene Abrechnung.

Die direkten Verrechnungen mit dem Haushalt reduzieren sich um 196 T Euro.

Die Einmalzahlung des Haushalts an den Betrieb erhöht sich in 2026 um 4.091 T Euro. Die Erstattung des Verwaltungskostenbeitrags steigt um 174 T Euro; parallel dazu steigt auf der Aufwandsseite der Verwaltungsbeitrag gleichlautend. Weiterhin erfolgten erfolgsneutrale Anpassungen im Bereich der Zinsen. Der sonstige Ertrag wird für den WPL 2026 um 1 Mio. Euro gemäß Absprache mit Dezernat II erhöht.

Der Ertrag aus der Auflösung der Sonderposten erhöht sich in 2026 um 100 T Euro auf 5,5 Mio. Euro.

Das Diagramm zeigt die Ertragsstruktur in 2026 (Anlage A):

Die Ertragsstruktur ist im Wesentlichen von der sog. Einmalzahlung geprägt. Wird diese nicht ansteigende Aufwendungen angepasst, ergeben sich – neben den Verlusten aus nicht erstatteter Abschreibung – Verluste auch im operativen Bereich.

Das Diagramm zeigt die Aufwandsstruktur in 2026 (Anlage B):

Im Bereich der betrieblichen Aufwendungen ergeben sich Veränderungen (Erhöhungen/Reduzierungen) zum Vorjahr im Wesentlichen durch höhere Aufwendungen für:

-Bewirtschaftung

-Personalausgaben

-Instandhaltung

Im Bereich des Bewirtschaftungsaufwandes Städteregion reduzieren sich die Aufwendungen um 138 T Euro. Den Minderausgaben stehen im Ertragsbereich gleichlautende Mindererträge gegenüber.

Im Energiebereich sind rd. 1,351 Mio. Euro bei den Heizkosten sowie rd. 1,170 Mio. Euro Mehraufwendungen im Strombezug zu erwarten. Die Steigerungen im Wärmebereich sind auf die Preisanstiege im Fernwärmebereich zurückzuführen. Der Strompreis für das Jahr 2026 ist durch die in 2025 durchgeführte Stromausschreibung festgeschrieben.

Weiterhin steigen im Bereich der Fremdreinigung die Aufwendungen aufgrund von Mindestlohnanpassungen um 881 T Euro.

Im Instandhaltungsbereich ist die Erhöhung von rd. 1,2 Mio. Euro auf Preissteigerungen und die Übernahme der Unterhaltung zusätzlicher Objekte zurückzuführen.

Den größten Kostenblock der betrieblichen Aufwendungen stellen die Bewirtschaftungsausgaben (Energie, Grundbesitzabgaben, Reinigung etc. exkl. Städteregion) mit rd. 24,63 % dar, gefolgt von den Kapitalkosten (Zinsen und Abschreibung) mit insgesamt rd. 22,61 %.

Die pauschale Erstattung der Gebäudeabschreibung der Stadt an den Betrieb wurde ab 2016 von 1,5 Mio. Euro auf 3 Mio. Euro erhöht. Der planmäßige Verlust setzt sich aus nicht erstatteter Abschreibung unter Berücksichtigung der Sonderposten und unter Berücksichtigung des operativen Verlustes in Höhe von 3,597 Mio. Euro zusammen und ergibt für 2026 einen Verlust von insgesamt rd. 15,597 Mio. Euro.

Erläuterungen zum Vermögensplan 2026 (Anlage 2)

Der angepasste Vermögensplan basiert auf dem Haushaltsplan 2026.

Laut Haushaltsplan 2026 sind in 2026 insgesamt rd. 40,584 Mio. Euro (einschließlich Zuweisungen / Investitionszuschüsse) neue Haushaltsmittel durch den Betrieb zu verarbeiten.

In Dienstleistung für den Eurogress sind darüber hinaus weitere 5 Mio. Euro für das Neue Kurhaus umzusetzen.

Zusammen mit den Mitteln aus bereits laufenden Vorhaben aus Vorjahren ist somit auch in 2026 ein erheblicher Investitionsumfang gegeben.

Erläuterungen zum angepassten Investitionsprogramm 2026 (Anlage 3)

Das angepasste Investitionsprogramm basiert i.W. auf dem Haushaltsplan / Mittelfristplanung für 2026:

Incl. Zuweisungen:

Erläuterung zur Mittelfristigen Ergebnisplanung 2025 – 2029 (Anlage 4)

Folgende Annahmen / Steigerungen / Veränderungen wurden der Planung vorgegeben:

-1,5 % im Bereich der Sachausgaben

-2,0 % im Bereich der Personalausgaben ab 2027 ff

-im Bereich der Heizkosten gem. Ausschreibungsergebnis

-im Bereich der Stromkosten Reduzierung gem. Umsetzung PV-Anlagen

Die steigenden Aufwendungen resultieren auf Preis- und Tarifsteigerungen, umzusetzendem Volumen, Flächenveränderungen und Serviceleistungen für die Stadt.

Erläuterungen zur Finanzplanung 2026 (Anlage 5)

Die angepasste Finanzplanung 2026 basiert auf dem Haushaltsplan 2026. Die Drittmittel bzw. Zuweisungen basieren auf qualifizierten Schätzungen. Änderungen können sich – auch in Abhängigkeit von der Disposition im städtischen Haushalt – in erheblichem Umfang ergeben.

Mittelfristige Finanzplanung 2026 - 2029 (Anlage 6)

Die angepasste mittelfristige Finanzplanung basiert auf der Mittelfristplanung im Haushaltsplan 2026.

Stellenübersicht 2026 (Anlage 7)

Das umzusetzende Volumen – bei gleichbleibenden zu betreuenden Bruttogeschossflächen – und zahlreiche Zusatzaufgaben haben sich weiter erhöht.

Die Aktualisierung der Personalbemessung bleibt - auch vor dem Hintergrund der anhaltenden Arbeitsbelastung im Rahmen der Unterbringung von Geflüchteten und der Bewältigung der anhaltenden Krisen am Bau sowie aufgrund der Überalterung der im Eigentum befindlichen Gebäude (mehr als 50 % der Gebäude stammen aus den 60er bzw. 70er Jahren, oder älter) - Daueraufgabe.

In diesem Zusammenhang wurden in den Bereichen Reinigungsmanagement und Personalwesen

Organisationsuntersuchungen durchgeführt, bei denen Personalbedarfsberechnungen zu höheren Bedarfen geführt haben. Weitere Organisationsuntersuchungen erfolgen in den Teams Mieten und Pachten sowie im Rechnungswesen.

Nach wie vor stellt die Zahl der in den kommenden Jahren ausscheidenden langjährigen

Mitarbeiter*innen eine besondere Herausforderung der nächsten Jahre dar, teilweise auch in Führungsfunktionen (Kaufmännische Abteilungsleitung, Abteilungsleitung Neu-/Um- und Erweiterungsbau).

Auch der Paradigmen-Wechsel der Bauwirtschaft zu mehr Nachhaltigkeit, Ressourcen-schonendem Materialverbrauch, Kreislaufwirtschaft, Urban Mining, gesundheitsverträglichem Bauen und ähnliche Aspekte eines „Neuen Bauens“ wird weiter in den Folgeauswirkungen zu beobachten sein.

Prognose zur Entwicklung Stellenübersicht

Nach aktuellem Kenntnisstand ergeben sich - unter der Prämisse, dass sich keine Veränderungen im Aufgabenumfang/beim umzusetzenden Volumen ergeben - in Folgejahren folgende Stellenkontingente:

*Sperrvermerk:Existenz einer Planstelle EG 15 AT ab 01.01.2025 nur, sofern die -gegenwärtige Beamtenstelle mit einer*m Tarifbeschäftigten besetzt wird / Sperrvermerk weggefallen ab WP 2027

** Sperrvermerk: Existenz einer Planstelle EG 14 ab 01.01.2026 nur, sofern die -gegenwärtige Beamtenstelle mit einer*m Tarifbeschäftigten besetzt wird

Planmäßiges Ausscheiden von MitarbeiterInnen:

Sofern sich in Folgejahren z. B. durch die sukzessive Einführung des CAFM-Systems oder der elektronischen Rechnungen eine erhebliche Reduzierung von Aufgabenumfang und/ oder umzusetzendem Volumen ergeben sollte, könnte darauf flexibel reagiert werden.

Die Wiederbesetzung mit qualifiziertem Personal stellt auch weiterhin eine hohe Herausforderung dar. Diese konnte über verschiedene Aktivitäten (u.a. Teilnahme an Recruiting-Messen, Einsatz vorn Werkstudenten, Möglichkeit zur Hospitation und Begleitung von Bachelor- und Masterarbeiten) zumindest in den letzten Jahren mit gutem Ergebnis bewältigt werden. Gleichwohl sind für einzelne Qualifikationen (Elektro- und Versorgungsingenieure) Dauerausschreibungen geschaltet, da Recruitingmaßnahmen mit Bewerbungsfristen oft ins Leere gelaufen sind.

Kennzahl Personalintensität Gebäudemanagement in Prozent

*Haushalt = HPL 2025

Angepasste Kapitalflussrechnung (Anlage 8)

Auf Wunsch des Finanzdezernates wird seit 2018 eine prospektive Rechnung auf der Basis des vorgegebenen gesamtstädtischen Musters erstellt. Diese dient der besseren Übersicht über den Finanzmittelabfluss und somit zur Unterstützung der städtischen Liquiditätsplanung.

Der aktuelle Stand der Sonderkasse deutet darauf hin, dass sich am Jahresende 2026 - wie im Vorjahr - ein positiver Finanzmittelbestand ergeben wird.

Gemäß Vereinbarung mit dem Finanzdezernat wurde die Erhöhung der Tilgungsleistung des

Gründungsdarlehens ab Wirtschaftsjahr 2020 von 1,5 Mio. Euro auf 3,0 Mio. Euro in der Kapitalflussrechnung berücksichtigt.

Deckblatt zum angepassten Wirtschaftsplan (Anlage 9)

Das Deckblatt basiert auf den Angaben des Wirtschaftsplans 2026.

Produktblatt zum angepassten Wirtschaftsplan (Anlage 10)

Das Produktblatt basiert auf den Angaben des Wirtschaftsplans 2026 und im Bereich der Investitionen auf der Mittelfristplanung im Haushaltsplan 2026.