Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB im Stadtbezirk Aachen-Brand: Webergasse hier: Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechtes Be-bauungsplan Nr.978 - Niederforstbacher Straße / Beckerstraße - , hier: Befreiung von Festsetzung Bauweise

Webergasse

hier: Vorbescheid gem. § 77 BauO NRW 2018 zu Fragen des Bauplanungsrechtes Bebauungsplan Nr. 978 - Niederforstbacher Straße / Beckerstraße -, hier: Befreiung von Festsetzung Bauweise

Die detaillierten Erläuterungen zur BauGB-Novelle sind der Vorlage FB 61/0001/WP19 zu entnehmen.

1.Bisheriger Verlauf des Planverfahrens / geplantes Vorhaben

Die Antragsgrundstücke Gemarkung Brand, Flur 18, Flurstücke 4098, 4099, 4100, 4101, 4102, 4103 befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr.978 - Niederforstbacher Straße / Beckerstraße- der seit dem 28.06.2019 rechtskräftig ist.

Am 01.04.2026 ging beim Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung die Bauvoranfrage zur planungsrechtlichen Zulässigkeit zur Errichtung von Einfamilienhäusern ein, für Grundstücke für die der Bebauungsplan die Errichtung von Doppelhäusern festsetzt.

Eine Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB ist nicht möglich, da der Bebauungsplan die Bauweise clusterweise sehr dezidiert festsetzt und begründet, so dass die Festsetzung als Grundzug der Planung zu betrachten ist und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB die Grundzüge der Planung nicht berühren darf.

Der Bauherr beantragt nun auf der Grundlage des am 30.10.2025 rechtskräftig gewordenen „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ eine Abweichung im Wege einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB oder unter Anwendung der Regelungen des § 246e BauGB. Demnach wäre für die Errichtung eines Einfamilienhauses eine Abweichung möglich, wenn das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und wenn die Gemeinde eine Zustimmung nach § 36a BauGB erteilt.

Der Bebauungsplan Nr.978 - Niederforstbacher Straße / Beckerstraße - wurde als Angebotsbebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag gemäß § 11 BauGB aufgestellt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde das städtebauliche Konzept und auch die Gebäude- und Wohnungstypologien in enger Abstimmung mit dem Antragsteller konkretisiert. Das zugrundeliegende städtebauliche Konzept sieht keine Grundstücke für freistehende Einfamilienhäuser vor. Einfamilienhäuser sind in bestimmten Clustern nur als Doppelhäuser oder Hausgruppen zulässig. Im Rahmen des städtebaulichen Vertrags hat der Antragsteller sich dazu verpflichtet, dieses städtebauliche Konzept umzusetzen.

In der Bauvoranfrage wird das Bauvorhaben wie folgt erläutert:

„Der Bebauungsplan setzt für den betreffenden Bereich ein Allgemeines Wohngebiet (WA) fest und sieht dort eine Bebauung mit Doppelhäusern vor. Ziel der Planung ist insbesondere die Schaffung von Wohnraum sowie eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Quartiers. Geplant ist die Errichtung eines Wohngebäudes innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen eines für ein Doppelhaus vorgesehenen Baufeldes. Das Gebäude soll sich vollständig innerhalb dieser Baugrenzen befinden und hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung, Gebäudehöhe und überbaubarer Grundstücksflache sowie Anzahl der Wohneinheiten den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Insbesondere soll die festgesetzte Höchstzahl von maximal zwei Wohneinheiten je Wohngebäude eingehalten werden. Die Grundflache des Gebäudes soll sich innerhalb der Baugrenzen bewegen, die im Bebauungsplan für zwei Doppelhaushälften vorgesehen sind.

Die vorliegende Grundstückssituation weist insofern eine besondere Konstellation auf, als zwei ursprünglich für ein Doppelhaus vorgesehene Grundstücke derzeit gemeinsam betrachtet werden. Das geplante Gebäude würde in seiner Kubatur und Dimensionierung einer typischen Doppelhaushälfte entsprechen beziehungsweise sich an der Dimension eines Doppelhauses orientieren. Die maßgeblichen städtebaulichen Parameter des Bebauungsplans - insbesondere Gebäudehöhe, Baugrenzen, Wohneinheitenzahl und Wohnnutzung - würden eingehalten.“

2.Stellungnahme der Verwaltung

Da sich die freistehenden Wohngebäude vollständig innerhalb der Baugrenzen befinden sollen und sich hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung, Gebäudehöhe und überbaubarer Grundstücksflache an die Festsetzungen des Bebauungsplanes halten ist das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Jedoch sollte sichergestellt werden, dass durch die Realisierung von freistehenden Wohngebäuden nicht weniger Wohneinheiten entstehen, als der rechtskräftige Bebauungsplan sie mindestens ermöglicht.

Der Bebauungsplan trifft für das hier festgesetzte WA1 die Festsetzung „Innerhalb vom WA 1 sind maximal 2 Wohneinheiten je Wohngebäude zulässig, wobei eine Doppelhaushälfte generell als ein Gebäude gilt.“. Außerdem setzt er für den beantragten Bereich Doppelhäuser fest.

Ein Doppelhaus (planungsrechtlich) entsteht, wenn zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstückgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden, die wechselseitig verträglich und aufeinander abgestimmt sind. Die planungsrechtliche Definition des Doppelhauses weicht von der baulichen und architektonischen Definition ab. Sie regelt nicht die Anzahl der Wohnungen.

Typischerweise aber verfolgen Doppelhäuser die architektonische Struktur, bei der zwei separate Wohneinheiten miteinander verbunden sind, indem sie eine gemeinsame Wand teilen. Jede Wohneinheit bildet eine Hälfte des Doppelhauses. Somit ermöglicht der Bebauungsplan aktuell mindestens sechs Wohneinheiten und (durch die Festsetzung der maximal 2 Wohneinheiten je Wohngebäude) maximal 12 Wohneinheiten.

Durch die Bedingung der Schaffung von mindestens zwei Wohneinheiten je freistehendem Wohngebäude würde somit sichergestellt, dass mindestens sechs Wohneinheiten geschaffen werden und nur von der Hausform abgewichen wird.

Eine entsprechende Befreiung von der Festsetzung der Bauweise zur Schaffung von freistehenden Einfamilienhäusern, löst eine Vorbildwirkung aus. Eine solche bauliche Entwicklung wäre somit auf allen bebauten und unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 978, für die eine Doppelhaus- und Hausgruppen Festsetzung getroffen wird, folglich entsprechend des Gleichbehandlungsgrundsatzes zukünftig nicht abzulehnen.

3.Empfehlung der Verwaltung

Eine Anwendung der neuen Regelungen der BauGB-Novelle kann für den vorliegenden Fall auf Grund der aufgezeigten Sachlage nur unter der Bedingung empfohlen werden, dass in den beantragten freistehenden Wohngebäuden mindestens zwei Wohneinheiten entstehen und somit mindestens genauso viele Wohneinheiten entstehen, wie es der rechtskräftige Bebauungsplan mindestens ermöglicht.

Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB zu dem beantragten Bauvorhaben im Rahmen einer Bauvoranfrage unter der Bedingung, dass je freistehendem Wohngebäude mindestens zwei Wohneinheiten entstehen, zu erteilen.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: