Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1022 - Freunder Weg / Zeppelinstraße -; hier: - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB - Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB - Aufstellungsbeschluss und Beschluss über die Veröffentlichung im Internet sowie die öffentliche Auslegung

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1022 - Freunder Weg / Zeppelinstraße -

hier: Aufstellungsbeschluss und Beschluss über die Veröffentlichung im Internet sowie die öffentliche Auslegung

1. Bisheriger Verlauf des Planverfahrens

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1022 - Freunder Weg / Zeppelinstraße - geht aus einer Gesamtkonzeption für einen Planbereich zwischen dem Freunder Weg, der Zeppelinstraße und dem Eisenbahnweg hervor. Er wird aufgestellt, um auf einer Teilfläche einer Gewerbebrache neuen Wohnraum (öffentlich gefördert sowie frei finanziert) zu schaffen. Für das Stadtquartier sollen Räume als sog. „Sozialbausteine“ (Gemeinschaftsräume, Seminarräume) und eine Tagespflege für Senior*innen geschaffen werden. Darüber hinaus sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um die erforderliche Erschließung zu sichern und Freianlagen zu errichten. Um die Potentiale der Gesamtfläche zu ermitteln, haben die Eigentümer*innen zu Beginn des Verfahrens einen Ideenwettbewerb für Studierende ausgelobt. Im Anschluss daran hat der Investor das Architekturbüro Molestina mit der Erarbeitung eines städtebaulichen Konzepts beauftragt, auf dessen Basis nun ein vorhabenbezogener Bebauungsplan als Entwurf aufgestellt wurde.

Das Plangebiet liegt innerhalb des Aufstellungsbeschlusses A309, der für einen deutlich größeren Bereich als das in Rede stehende Plangebiet gefasst wurde und im Westen bis zu den Aachen-Arkaden reicht. Der Straßenraum des Freunder Weges ist nicht Teil dieses Aufstellungsbeschlusses, wird aber in Teilen in den Bebauungsplan Nr. 1022 einbezogen. Aus diesem Grund soll mit dieser Vorlage nicht nur der Veröffentlichungsbeschluss für das neue Plangebiet gefasst werden, sondern zusätzlich der Aufstellungsbeschluss für dieses Plangebiet neu gefasst werden.

Seit Beginn des Planungsprozesses wurde der Bearbeitungsfortschritt in diversen Vorlagen erläutert. Aus der politischen Diskussion und der Beratung im Gestaltungsbeirat ergaben sich umfangreiche Arbeits- und Prüfaufträge für die Planenden. Mit der Programmberatung wurde das Plangebiet zwischen Zeppelinstraße, Freunder Weg und Eisenbahnweg in zwei Bereiche geteilt. Auf der östlichen Fläche des Areals soll durch den Bebauungsplan Nr. 1023 - Freunder Weg / Eisenbahnweg - Planungsrecht für gewerbliche Nutzung und Freizeitnutzung geschaffen werden. Darüber soll mit gesonderter Vorlage beraten werden. Für den westlichen Bereich wird der Bebauungsplan Nr. 1022 als vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag erarbeitet.

Chronologischer Ablauf, Beratungen und wesentliche Ergebnisse:

2. Fortentwicklung der Planung

In seiner Sitzung am 09.10.2025 wurden in einem Sachstandsbericht dem Planungsausschuss der Planungsverlauf und die Überarbeitungen einschließlich einer Stellungnahme der Verwaltung ausführlich erläutert. Nachfolgende neun Mindestanforderungen für den nächsten Verfahrensschritt (Veröffentlichung im Internet) wurden einstimmig beschlossen:

1. 50 % der Wohnfläche werden als geförderter Wohnungsbau errichtet.

Der Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus soll gemäß Quotenbeschluss grundsätzlich 40 % am geplanten Vorhaben betragen. Die Quote bezieht sich auf die Gesamtwohnfläche. In diesem Vorhaben wird somit der Anteil der geförderten Wohnfläche um 10 Prozentpunkte erhöht. Schwerpunkt des im Gebiet entstehenden geförderten Wohnungsangebotes sind größere Wohnungen (3 – 6 Zimmer mit ca. 80m² bis 110m² Nettofläche) die "Wohnen mit Kindern" in verschiedenen Haushaltskonstellationen von Alleinerziehenden bis zu Patchwork- und (Groß-) Familien ermöglichen sollen. Insgesamt sollen 139 Wohneinheiten geschaffen werden, davon 50 öffentlich gefördert und 89 freifinanziert. Für den südlichen und östlichen Bereich sieht das Konzept frei finanzierten Wohnungsbau vor. Hier sind überwiegend kleine Wohnungen (ca. 30 m² bis 80 m² Wohnfläche) bzw. Appartements für Auszubildende, Studierende sowie ältere alleinstehende Menschen vorgesehen, die sich aber teilweise auch zu größeren Wohneinheiten zusammenlegen lassen. Insgesamt wird so Wohnraum für verschiedene Zielgruppen geschaffen und eine soziale Durchmischung im Quartier erzeugt.

2. Sämtliche für das Wohnen erforderliche Stellplätze sind im Plangebiet des VEPs (B-Plan 1022) nachzuweisen.

Im Zuge der Planung wurde ein Mobilitätskonzept erstellt. In diesem wurde ein Katalog zu ergänzenden Maßnahmen erarbeitet, um durch die Förderung alternativer Mobilitätsformen die Zahl der Stellplätze reduzieren zu können. Für das Vorhaben (Wohnungen, Car-Sharing und Tagespflege) sind nach Berücksichtigung der Reduktionsmöglichkeiten 55 Kfz- Stellplätze erforderlich. 43 Stellplätze werden in der Garage im Sockelgeschoss im östlichen Gebäuderiegel errichtet. Ergänzt durch zwei Car-Sharing-Plätze und 11 ebenerdige Stellplätze entlang der Erschließungsflächen werden in der Summe 56 Stellplätze im Plangebiet angeboten.

Für die Planung wurden 299 erforderliche Fahrradabstellplätze ermittelt.

264 Fahrradabstellplätze als Doppelstockparker und 18 Stellplätze für Lastenräder werden im Sockelgeschoss nachgewiesen. Zwei dieser Lastenradabstellplätze sind ausschließlich für die Sharing-Räder für die Bewohner*innenvorgesehen. Ergänzend werden auch entlang der privaten Erschließung Fahrradstellplätze errichtet Insgesamt werden circa 306 Fahrradabstellplätze errichtet.

3. Die gemäß Ratsbeschluss erforderliche Grün-/ Spielfläche wird in vollem Umfang im Gesamtgeltungsbereich (B-Plan 1022 und 1023) geschaffen.

Im Ratsbeschluss aus dem Jahr 2013 wurde festgelegt, dass 20 m² öffentliche Spielplatzfläche je familientauglicher Wohnung geschaffen werden müssen. Im Plangebiet sollen 49 förderfähige Wohneinheiten für Familien errichtet werden. Weitere frei finanzierte größere Wohnungen sind durch das oben beschrieben „Baukastensystem“ möglich, gehen aber nicht in die Flächenberechnung mit ein. Die rechnerisch ermittelten ca. 1.000 m² öffentliche Spielflächen sollen zu etwa 33% innerhalb des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 1022 umgesetzt werden. Die Fläche liegt am östlichen Rand des Plangebietes parallel zur östlichen Kante des neuen Baublockes. Die restlichen ca. 66 % werden innerhalb des angrenzenden Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 1023 umgesetzt. Dort ist in südlichen Abschnitt ein grüner Anger an der zentralen Gebietsquerung vorgesehen, in dem zwei Sport- und Spielflächen mit zusammen ca. 670 m² Fläche angelegt werden. Diese Spiel- und Sportflächen können allerdings erst dann dauerhaft angelegt werden, wenn die gewerblichen Nutzungen im Gebiet dieses Bebauungsplanes realisiert werden. Eine zeitliche Festlegung wie im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist im Angebotsbebauungsplan nicht vorgesehen. Eine Herrichtung dieser Spielflächen vor der Bebauung der restlichen gewerblichen Flächen wird von der Eigentümerin nicht vorgesehen, da dann der bislang versiegelte kontaminierte Boden punktuell geöffnet und umgelagert werden müsste. Die Modulation der Bauflächen steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung der Freiflächen. Darüber hinaus ist kein geordneter Baustellenbetrieb möglich, wenn im zentralen Bereich bereits eine große öffentliche Spielanlage in Nutzung ist. Um den Bedarf an Grün- und Spielflächen dennoch zeitnah zur Fertigstellung der Wohnungen decken zu können, wird mit der Vorhabenträgerin eine provisorische Lösung im Nahbereich des Allgemeinen Wohngebietes vertraglich festgelegt. Erst mit Abschluss der Bauarbeiten im Umfeld des zentralen Grünbereiches im Bebauungsplan Nr. 1023 können die notwendigen Grün- und Spielflächen dauerhaft hergestellt werden.

4. Der maximale Versiegelungsgrad beträgt angesichts der notwendigen Entsiegelung im Gesamtgeltungsbereich 80 % (B-Plan 1022 und 1023) und ist im Zuge der noch ausstehenden Versiegelungsbilanz darzustellen.

Die Flächenversiegelung im Gesamtgebiet (Bebauungspläne Nr. 1022 und 1023) beträgt ohne die Planung derzeit annähernd 100 %. Nach Umsetzung der Planung ergibt sich folgende Versiegelungsbilanz:

Beide Plangebiete zusammen betrachtet:versiegelt: 79,6 %unversiegelt. 20,6 %

Plangebiet BP Nr. 1022 (Wohnen) versiegelt: 71,2 % unversiegelt: 28,8 %

Plangebiet BP Nr. 1023 (Gewerbe) versiegelt: 82,9 % unversiegelt: 17,1 %

Im Plan zur Versiegelungsbilanz in Anlage 16 ist dies dargestellt.

5. Ein Regenwassermanagementsystem zur Bewässerung der Grün- und Freiflächen wird zentraler Baustein des Entwässerungskonzeptes.

Ein Regenwassermanagementsystem ist zum jetzigen Planungsstand nicht vorgesehen. Aufgrund der Bodenbeschaffenheit muss eine Einleitung des überschüssigen Regenwassers in den Kanal erfolgen. Jedoch kommt es zu einer Reduzierung des anfallenden Niederschlagswassers, da teilweise Flächen entsiegelt und begrünt werden. Der belastete Boden dieser entsiegelten Flächen wird vollständig ausgetauscht. Der neue Bodenaufbau wird im Bodenmanagementkonzept beschrieben und so geplant, dass er für die spätere Bepflanzung geeignet ist. Die hier geplanten Baumstandorte haben Anschluss an den gewachsenen Boden und somit ausreichenden Wurzelraum, so dass sie vor dem Austrocknen weitestgehend geschützt sind. Bei den festgesetzten Pflanzarten handelt es sich um standortgerechte Arten im Sinne der Klimaanpassung. Zur Minimierung von Regenwasserabfluss werden zudem die Dachflächen extensiv und teilweise intensiv begrünt, so dass das Regenwasserzuerst gespeichert und aufgefangen wird und damitstärker verdunsten kann.

6. Zur Schaffung günstiger Wuchsbedingungen sind die Baumstandorte im Plangebiet mit einem durchwurzelbaren Raum von ca. 30 m³ auszubauen.

Für die Baumstandorte im nicht unterbauten Bereich wurden im Abstimmungsprozess mit der Verwaltung 12 m³ durchwurzelbares Substrat je Baum zugrunde gelegt. Die Baumstandorte sind zudeman größere zusammenhängende Grünflächen angebunden, sodass aus Sicht der Freianlagenplanung keine Erhöhung auf 30 m³ erforderlich ist.

7. Die Herstellung der Oberflächen im Plangebietes setzt bevorzugt auf „blau-grüne Lösungen“ (Integration von Wasserelementen (blau) und Grünflächen (grün)).

Die Oberflächen im Plangebiet werden so gestaltet, dass sie einerseits den funktionellen Anforderungen gerecht werden, andererseits aber durch Grünelemente aufgelockert werden, die als private Grünfläche und Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern im Plan festgesetzt und gesichert werden. Besondere offeneWasserelemente sind innerhalb des Plangebietes zum derzeitigen Zeitpunkt nicht vorgesehen.

8. Der Anteil an familiengerechten (gefördert und/oder freifinanziert) Wohneinheiten ist zu erhöhen.

Insgesamt sollen mit dem Projekt 139 Wohneinheiten geschaffen werden, davon 50 Wohnungen öffentlich gefördert und 89 Wohnungen freifinanziert.

Der Wohnungszuschnitt und der Anteil der Förderung waren Gegenstand intensiver Diskussionen zwischen dem Vorhabenträger und der Verwaltung. Mit Blick auf eine möglichst große Variabilität über den Lebenszyklus der Wohnanlage und sich verändernder Marktlagen einerseits, andererseits mit Blick auf die verschiedenen Bedarfe von Bewohnenden über deren eigenen Lebenszyklus wurde für die frei finanzierten Wohnungen ein neuer konstruktiver Gedanke weiterentwickelt: Mit einem „Baukastensystem“ wird es ermöglicht, einzelne und für sich vollständig ausgestattete 1-Zimmer- und 2-Zimmer-Apartments über einen vorkonfektionierten Durchgang durch die Wohnungstrennwand zusammenzuschalten und daraus 3-Zimmer - oder 4-Zimmer-Wohnungen zu machen. Umgekehrt ist nach der Zusammenlegung auch die Trennung in die Einzelwohnungen zu einem späteren Zeitpunkt möglich.

Im Ostflügel können 40 Zwei-Zimmer-Appartements zu insgesamt 20 Vier-Zimmer-Wohnungen zusammengelegt werden. Im Baukörper am Freunder Weg können 24 Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments zu 12 Drei-Zimmer-Apartments zusammengelegt werden.

Die mit diesem System geringstmögliche Anzahl von freifinanzierten Wohneinheiten (d.h. durch Zusammenlegung sind mehr 3- und 4 Zimmer-Wohnungen entstanden) beträgt 69 Wohneinheiten.

Die höchste Anzahl von freifinanzierten Wohneinheiten (d. h. es wurden keine kleinen Wohnungen zusammengelegt) sind 101 Wohneinheiten.

9. Die Freiflächen incl. der Spiel- und Freizeitflächen sind weiter zu qualifizieren und sowohl bilanziell als auch qualitativ sicherzustellen. Die Gesamtfläche an Spiel- und Freizeitflächen ist nach Möglichkeit zu erhöhen.

Eine Vergrößerung der Freiflächen wäre nur auf Kosten der Wohnbauflächen bzw. der gewerblichen Nutzung im benachbarten Plangebiet möglich. Um dem Bedarf an Bauflächen gerecht zu werden, wurden keine über das gesetzliche Maß hinausgehenden Freiflächen eingeplant. Die Sicherung erfolgt durch die Festsetzungen und Regelungen in den Verträgen.

Der Gestaltungsbeirat hat in seiner Sitzung am 27.09.2023 nach der Beratung der Planung für den gesamten Bereich empfohlen. Die folgend beschriebenen Änderungen wurden am städtebaulichen Konzept vorgenommen:

• das Umfeld und das Quartier stärker miteinander zu verbinden und die Eingangssituationen zu überprüfen

Während im Konzeptdesign aus dem Jahr 2023 noch gewerbliche Nutzung im Baublock F am Freunder Weg vorgestellt wurde, ist diese im Konzept für den Beschluss zur Veröffentlichung im Internet zum Bebauungsplan Nr. 1022 in Wohnnutzung geändert worden.Der sechsgeschossige Baukörper am Freunder Weg ist durch eine Fläche mit Erhalt der vorhandenen Bäume zwischen Freunder Weg und geplanter Activity - Halle ersetzt worden. Die Erschließungsfläche zwischen den Baufeldern F und E wurde durch eine breite Grünzone mit Grün- und Spielflächen ersetzt. Diese bietet auch für die Anwohner*innen außerhalb des Plangebietes eine zusätzliche Aufenthaltsfläche im Freien. Beide Änderungen der Planung tragen dazu bei, dass sich die Neuplanung besser mit der vorhandenen Nutzung am Freunder Weg verbindet. Wenn auch der Eingangsbereich vom Freunder Weg zur grünen Achse ins Gebiet noch vergleichsweise schmal ist, so wird er doch durch den Erhalt der Bäume und eine dazugehörende Freifläche innerhalb der Bebauung am Freunder Weg deutlich wahrnehmbarer.

Am Eisenbahnweg wird im Bereich der Verbindung zur Zeppelinstraße (Baufeld A) das noch 2023 geplante Gebäudeensemble aufgebrochen und durch eine öffentlich nutzbare Grünfläche ersetzt. Damit wird die grüne Achse in Richtung C-Werk gestärkt und ein angemessener Auftakt für das Quartier gesetzt.

• durch die Verschiebung des Mobilitätshubs nach Osten eine einladende Platzsituation zu schaffen

Die Empfehlung betrifft den angrenzenden Bebauungsplan.

• die Freiräume auf allen Ebenen zu entwickeln

Teile der Dachflächen der Wohnbebauung werden für den Aufenthalt nutzbar gestaltet und begrünt. Innerhalb des Gewerbegebietes sollen Teilbereiche der Dachflächen für den Aufenthalt und sportliche Nutzungen eingesetzt werden. Vorgesehen ist dies in den Baufeldern A, B und E.

• die prägende Architektur bei der Neugestaltung berücksichtigen und die nach Nutzung differenzierten Typologien zu entwickeln

Die Empfehlung betrifft den angrenzenden Bebauungsplan.

• im Prozess durch 2-3 Qualifizierungsverfahren zur notwendigen Qualität und Vielfalt beizutragen, denn der Charakter des Areals sei von hoher Bedeutung, erneute Vorlage zum richtigen Zeitpunkt.

Im November und Dezember wurden Workshops zu den Themen Umwelt und Verkehr sowie Hochbau (Bereich Wohnen) und Freiraum durchgeführt. Das Projekt wurde am 14. Mai 2025 dem Beirat erneut vorgestellt. Im November 2026 soll das Projekt erneut im Gestaltungsbeirat vorgestellt werden. Aufgrund der umfangreichen Auseinandersetzung mit der Gestaltung wird von weiteren Qualifizierungsverfahren abgesehen.

In der Beratung im Gestaltungsbeirat am 14.05.2025 erfolgten im Wesentlichen Empfehlungen zum Baufeld F.

Der Gestaltungsbeirat ist von dem Projekt mit der starken Durchmischung von Gewerbe, Freizeitangeboten und Wohnen begeistert. Die Gestaltung der Freiräume konnte jedoch noch nicht überzeugen.

• Der Beirat kritisierte die hohe Dichte auf dem Baufeld F und die schmale Gasse zwischen Baufeld F und E.

Im Zuge der Überarbeitung wurde die Fahrgasse zwischen den Baufeldern E und F in einen 15 m breiten Streifen mit Grün- und Spielfläche, einer Wegeverbindung und Vorgartenzone vor der Wohnbebauung geändert. Die Bebauungsdichte wurde nicht reduziert, um auf der Fläche möglichst viel dringend erforderlichen Wohnraum bzw. im angrenzenden Bebauungsplan gewerblich nutzbare Flächen zu schaffen Die Bebauung im Anschluss an den Bestand orientiert sich in der Höhe an diesem, die neuen Eckgebäude an der Ostseite des Baublockes erhalten durch die sechsgeschossige Bebauung eine besondere Betonung.

• Der Gestaltungsbeirat empfahl, das Erdgeschoss zu überarbeiten. Die Innen- und Außenbezüge sollten weiter ausgearbeitet werden, eine Adressbildung ist wichtig.

Dies wurde in der Weiterentwicklung erreicht, indem die Fassaden und Eingänge überarbeitet wurden. Am Freunder Weg wurde das Sockelgeschoss in der Wandstruktur und in der Höhe deutlich betont. Die Fensterformate variieren und Balkone bzw. Loggien locken die Fassaden auf. An der Ostseite des Baublockes ist das Sockelgeschoss entsprechend dem Geländeverlauf unterbrochen. Während es sich im Bereich der Tagespflege um ein deutlich ablesbares Vollgeschoss handelt, ist im weiteren Verlauf die Tiefgarage im Erdgeschossbereich als solche ablesbar. Aufgrund des abfallenden Geländes wird nach Norden mehr Wandfläche der Tiefgarage an dieser Fassade sichtbar. Nur durch weiteres Absenken des Tiefgaragengeschosses wäre es möglich gewesen, die Fassadengestaltung in dieser Zone zu verbessern. Der Aufwand dafür ist im Vergleich mit dem Ergebnis nicht verhältnismäßig. An der Nordseite wird die Außenfassade durch einen Wechsel von offenen und geschlossenen Anteilen gegliedert. Die Wohnungen und Treppenhausanteile werden dadurch besser ablesbar. An der Zeppelinstraße werden im Sockelgeschoss die Baukörper und Eingangsbereich farblich und in der Materialwahl betont. Die Fassadengliederung ist im Übrigen nur geringfügig verändert worden. Auch auf Basis der öffentlichen Wohnraumförderung ist eine Adress- und Identitätsbildung wichtig. Die Prägnanz und Auffindbarkeit der Hauseingänge sowie eine angemessene Anzahl von Wohneinheiten pro Hauseingang ist zu beachten.

• Die Anschlüsse an den Bestand sollten überprüft werden. Hier wünscht sich der Beirat eine stärkere Auseinandersetzung mit dem Umfeld.

Der Anschluss an den Bestand in der Zeppelinstraße wurde nicht verändert, weil die Oberkante des geplanten Gebäudes in etwa mit der Traufkante des Bestandes übereinstimmt. Am Freunder Weg wurde die ursprünglich fünfgeschossig geplante Bebauung auf eine dreigeschossige Bebauung reduziert, um einen angemessenen Übergang zum Bestand zu erreichen.

• Die Dachlandschaft bietet Potenzial, das genutzt werden sollte. Die Fassaden sollten mehr gestaltet werden.

Die Dachflächen sollen durch intensive und extensive Dachbegrünung genutzt werden. Teile der erforderlichen Freiflächen werden als Begegnungsorte und Grünflächen auf den Dachflächen an der Eckbebauung Zeppelinstraße / Innenbereich und an der östlichen Seite nachgewiesen

• Ein anderer Wohnungsmix könnte sich auch in der Fassade abbilden.

Die Fassaden weisen in Breite und Gestaltung eine variierende Abfolge von Öffnungen auf, die die einzelnen Wohnungen ablesbar macht. Auf der Ostseite und der Südseite ist das Zusammenlegen von Wohnungen möglich, was bei der Größe der Fensterformate berücksichtigt wurde.

• Ein Systembau könnte überzeugen, wenn die maximale Qualität herausgeholt wird

Die Bauherren sind bemüht, auch in der modularen Bauweise eine hohe gestalterische Qualität zu erreichen.

3. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB

Die Beteiligung der Öffentlichkeit hat in der Zeit vom 25.10.2024 bis 26.11.2024 stattgefunden. Die Anhörungsveranstaltung wurde für das Gesamtgebiet der beiden Bebauungspläne durchgeführt. Es waren ca. 16 Bürger*innen zum Anhörungstermin erschienen.

Hauptthemen für die Anwesenden waren unter dem Aspekt „Verkehr“ die Anzahl der geplanten Stellplätze im Gebiet, die Erschließung des Gebietes und der Lieferverkehr.

Unter dem Aspekt „Nutzungen“ waren vor allem der Anteil des geförderten Wohnungsbaues, die Erhöhung des Anteils an Wohnnutzung gegenüber der gewerblichen Nutzung und die Möglichkeiten, Begegnungsräume in den Gebäuden zu schaffen von Interesse.

Zum Aspekt „Grün- und Freiflächen“ waren die Spielplätze, die Begrünung der Gebäude sowie die Nutzung der Solarenergie wichtige Themen.

Des Weiteren wurden seitens der Bürger*innen folgende Themen angesprochen und Fragen hierzu gestellt:

• Gestaltung der Kreuzung Freunder Weg / Zeppelinstraße
• Zwischennutzung des Plangebietes

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurden vier schriftliche Eingaben abgegeben. Eine dieser Eingaben wurde vertretend für sieben weitere Bürger*innen, für die AWO-Kindertagesstätte und Familienzentrum Bunte Erde, für die Montessorischule Mataréstraße, und für die Lebenshilfe Aachen FeD GmbH abgegeben,

Eine der vier Eingaben war positiv, in drei Eingaben wurden Bedenken, Anregungen und Hinweise zur Planung vorgebracht.

Zentrale Anregungen der schriftlichen Stellungnahmen waren die Berücksichtigung der Parkraumsituation aufgrund der planbedingten zusätzlichen Verkehrsbelastung, die Ansiedelung öffentlicher Spiel- und Grünflächen und deren Anbindung an vorhandene Grünflächen außerhalb des Plangebiets und die Prüfung der Bebauungsdichte und -ausrichtungen zu Gunsten der Belüftungsbahn Stadtklima. Die Stellungnahmen und Anregungen werden in die Abwägung zum Bebauungsplan eingestellt.

Die Eingaben aus der Öffentlichkeit führten im Zusammenwirken mit den politischen Beschlüssen zu Änderungen der Planung. Die Kfz-Erschließung vom Freunder Weg wurde in eine Spiel- und Freifläche mit Weg und Vorgartenzone für den östlichen Blockrand geändert.

Die Niederschrift über die Öffentlichkeitsbeteiligung, die schriftlichen Eingaben der Bürger*innen sowie die Stellungnahmen der Verwaltung und die Originalstellungnahmen der Öffentlichkeit sind der Vorlage als Anlage 7 und 8 beigefügt.

In der Anhörungsveranstaltung war auch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 593 - Hünefeldstraße / Hickelweg - vorgestellt worden, die bzgl. Stellplätzen im Zusammenhang mit der Planung im Bereich zwischen Eisenbahnweg und Freunder Weg steht. Die Bürger*innen wurden auch um Stellungnahmen zu dieser Planung gebeten. Das Verfahren wurde allerdings mangels Bedarfs nicht weiter fortgeführt.

4. Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB

Parallel zur Beteiligung der Öffentlichkeit wurden 18 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. Neun davon haben eine Stellungnahme zur Planung abgegeben.

Die IHK brachte Bedenken gegen die Planung vor, sechs Behörden haben Anregungen oder Hinweise mitgeteilt.

Die Eingaben der Behörden mit Stellungnahmen der Verwaltung sowie die Originalstellungnahmen der Behörden sind der Vorlage als Anlage 9 und 10 beigefügt.

Die IHK Aachen äußert Bedenken zum Verlust weiterer industrieller Flächen in Aachen und erläutert die geschichtliche Bedeutung der Fläche für die industrielle Produktion.

Die Direktion Verkehr der Polizei NRW weist darauf hin, dass auch die Betrachtung der Verkehrssituation in den umliegenden Straßen im Mobilitätskonzept notwendig sei. Für den Planbereich gilt es die Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer*innen im Shared Space zu gewährleisten.

Inhalte der weiteren Stellungnahmen sind folgende Themen: Hinweise zu Kampfmitteln, zur Telekommunikations-infrastruktur, Hinweis zu den auf Erdwärme erteilten Erlaubnisfeldern, Kriminalprävention sowie notwendige Mindestabstände zu vorhandenen Versorgungsanlagen.

Die Stellungnahmen aus der Behördenbeteiligung führten nicht zu einer Änderung der Planung.

5. Klimanotstand

Zur Einschätzung des Vorhabens hinsichtlich der Aspekte zum Schutz des Klimas und zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels wurde die aktuelle Fassung der Klima-Checkliste für städtebauliche Entwürfe und Bebauungspläne angewendet. Die Planung zeichnet sich dadurch positiv aus, dass es sich um eine hochgradig versiegelte und bebaute Fläche handelt, die im Sinne des Flächenrecyclings wiederverwertet wird. Darüber hinaus ist positiv zu bewerten, dass durch die Revitalisierung einer Industriebrache neuer Wohnraum geschaffen wird. Die Lage des Plangebietes birgt die Möglichkeit für eine klimafreundliche Mobilität insbesondere mit dem Rad oder dem ÖPNV. Die Lage des Plangebietes innerhalb der Signatur „Schutzbereich Stadtklima“ und „Belüftungsbahn“ ist zunächst negativ zu bewerten, zumal auch das im Flächennutzungsplan AACHEN*2030 festgelegte Ziel der Flächenversiegelung nicht erreicht, d.h. deutlich überschritten wird. Durch die Planung können aber Verbesserungen im Vergleich zum Bestand erzielt werden.

In der Planungsphase 2, Bewertung von Klimaschutz und Klimaanpassung im städtebaulichen Entwurf, wird das Vorhaben wegen der vorgesehenen Maßnahmen in der Summe positiv bewertet. Insbesondere die Kompaktheit der Gebäude, das Mobilitätskonzept und die geplanten Photovoltaikanlagen auf den Flachdächern mit optimaler Ausrichtungsmöglichkeit zur Sonne qualifizieren das Vorhaben hinsichtlich der Einsparung schädlicher Klimagase (Klimaschutz).

Durch das Plangebiet verläuft eine Kaltluftleitbahn von Süden nach Norden. Die Klimauntersuchung zeigt, dass nach der Realisierung des Planvorhabens die bodennahe Strömung infolge der höheren Gebäude umgelenkt wird. Im Zuge dessen sind westlich und östlich des Plangebietes Zunahmen des Kaltluftvolumenstroms zu erwarten, während im Luv (windzugewandte Seite) und Lee (windabgewandte Seite) Abnahmen auftreten. Positiv wirkt sich die Grünfläche innerhalb des Plangebiets aus. Die Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind insgesamt als gering zu bewerten. Wenn auch die Vorgaben des Flächennutzungsplanes AACHEN*2030 nicht erreicht wurden, wirkt sich eine signifikante Erhöhung des Grünanteils innerhalb des Plangebiets gegenüber dem Bestand (Senken des Versiegelungsgrades und Anlage von Dachbegrünungen) positiv auf die kleinklimatische Situation aus und ermöglichen eine Anpassung an die Folgen des Klimawandels. Die Verwendung von hellen Baumaterialien an den Fassaden ist eine gute Maßnahme zur Hitzebewältigung. Die Begrenzung des Versiegelungsgrades reduziert die klimatischen Auswirkungen (Klimaanpassung).

Eine Sicherung der vorgenannten Aspekte zum Schutz des Klimas und zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels erfolgt durch den Durchführungsvertrag. Die Klima-Checkliste ist der Vorlage als Anlage 11 beigefügt.

6. Aufstellungsbeschluss und Beschluss über die Veröffentlichung im Internet sowie die öffentliche Auslegung

Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB soll die derzeit ungenutzte Fläche für Wohnen und ergänzende Nutzungen entwickelt werden. Die geplante städtebaulich hochwertige Nachnutzung arrondiert die angrenzenden Wohngebäude zu einer Blockstruktur und ordnet die bislang durch die ehemalige gewerbliche Nutzung geprägte städtebauliche Situation neu. Gleichzeitig wird ein Beitrag zur Deckung des dringenden Wohnraumbedarfs in innenstadtnaher Lage geleistet.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ermöglicht eine konkrete Steuerung des Vorhabens. Rund 50 % der neuen Wohnfläche sind für geförderten Wohnraum vorgesehen. Ergänzend sind Gemeinschaftsräume, soziale Nutzungen sowie Stellplätze für Pkw und Fahrräder geplant. Zudem sollen der Bedarf an Spiel- und Grünflächen gedeckt, eine flächensparende Bebauungsdichte erreicht sowie Teilbereiche entsiegelt und die Gebäude begrünt werden.

Gemeinsam mit den angrenzenden gewerblichen Nutzungen ist ein innovatives und nachhaltiges Quartierskonzept vorgesehen, dass Impulse für den Gesamtbereich Rothe Erde und Forst setzen soll. Wohnen, Arbeiten, Kultur und Sport werden miteinander verknüpft, um Urbanität, Lebendigkeit und einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden zu fördern. Entsiegelung, Begrünung und Sanierung leisten dabei einen Beitrag zum Stadtklima. Die Planung dient außerdem der konfliktfreien Lösung der Lärmsituation in der Gemengelage. Der Bebauungsplan wird deshalb im Vollverfahren gemäß §2BauGB mit Umweltbericht nach §2aBauGB aufgestellt.

Da der Teilraum Unterforst durch gewerbliche Nutzungen und einen hohen Versiegelungsgrad geprägt ist, kommt der qualitätsvollen Gestaltung der Freiflächen bei der Quartiersentwicklung besondere Bedeutung zu.

Städtebauliches Konzept

Das Bebauungskonzept sieht eine Blockrandbebauung vor, die die bestehende Eckbebauung an der Kreuzung Zeppelinstraße / Freunder Weg arrondiert. Im Blockinneren ist ein rund 640 m² großer, begrünter Innenhof mit Aufenthalts- und Spielflächen vorgesehen. Dieser liegt leicht erhöht gegenüber dem Freunder Weg und ist über großzügige Rampen und Treppen vom Freunder Weg sowie von der Zeppelinstraße aus erreichbar.

Der Baublock gliedert sich in mehrere Abschnitte mit unterschiedlichen Höhen; die Eckbereiche werden durch höhere Baukörper städtebaulich betont.

Aufgrund des nach Norden abfallenden Geländes erhält die Nordseite ein Souterraingeschoss. Der höchste Gebäudepunkt liegt an der nordöstlichen Ecke mit rund 20 m Höhe (sieben Vollgeschosse einschließlich Souterrain). Am Freunder Weg erreicht das höchste Gebäude an der südöstlichen Ecke rund 18 m (sechs Vollgeschosse). Im Übrigen umfasst die Bebauung überwiegend fünf bis sechs Vollgeschosse. Zur Einbindung in den Bestand ist am Freunder Weg ein dreigeschossiger Übergangsbereich vorgesehen.

Die vier Treppenhäuser befinden sich in den Eckbereichen und sind sowohl vom Innenhof als auch von außen zugänglich. Die östlichen Treppenhäuser erschließen unter anderem begrünte Laubengänge zu den frei finanzierten Wohnungen im östlichen Gebäuderiegel.

Alle Gebäude erhalten begrünte Flachdächer, die teilweise als gemeinschaftlich nutzbare Dachflächen vorgesehen sind.

Nutzungen

Die Bebauung ist überwiegend für Wohnnutzung vorgesehen. Rund 50% der Wohnfläche werden im nördlichen Teil des Baublocks als öffentlich geförderter Wohnraum errichtet. Damit wird die im Aachener Quotenbeschluss vorgesehene Förderquote von 40% übertroffen. Der Schwerpunkt liegt auf familiengerechten Wohnungen mit drei bis sechs Zimmern, für die sowohl im Quartier als auch stadtweit ein hoher Bedarf besteht.

Insgesamt entstehen 139 Wohneinheiten, davon 50 öffentlich geförderte und 89 frei finanzierte Wohnungen. Die Wohngebäude sind als Zwei- bzw. Vierspänner konzipiert.

Im südlichen Bereich sind überwiegend frei finanzierte kleinere Wohnungen und Appartements für Auszubildende, Studierende sowie ältere Alleinstehende vorgesehen. Ergänzt wird das Angebot durch Seniorenwohnungen, die an eine im Erdgeschoss geplante Tagespflegeeinrichtung angebunden werden können und so betreutes Wohnen mit Service ermöglichen. Zusätzliche Gemeinschaftseinrichtungen stärken das Quartier. Im Souterraingeschoss sind neben Abstell-, Wasch- und Kinderwagenräumen Flächen für eine Bürgerberatung vorgesehen. In diesem Geschoss werden zudem ein Müllraum sowie eine Fahrradwerkstatt eingerichtet und für alle Bewohner*innen gut erreichbar angeordnet.

Im Süden schließt der Freunder Weg und im Westen die Zeppelinstraße an die Wohnbaufläche an.

Mobilität

Die Erschließung der Wohnbebauung erfolgt über eine private Planstraße auf der Nordseite des Baublocks. Diese führt künftig auch zum östlich angrenzenden Gewerbegebiet. Um Durchgangsverkehr zum Gewerbegebiet zu vermeiden, wird die private Straße am östlichen Ende durch Poller für den allgemeinen Verkehr gesperrt; Versorgungs- und Rettungsfahrzeuge können die Sperre bei Bedarf passieren.

Der auf dem Grundstück vorhandene Höhenunterschied von etwa 2 m von Nord nach Süd spiegelt sich im Sockelgeschoss der Gebäude an der Ostseite und der nördlichen Fassade deutlich wider und wurde genutzt, um eine Tiefgarage unterhalb des östlichen Blockrandes zu positionieren. Die Zufahrt erfolgt an der tiefsten Stelle in der nordöstlichen Ecke der Bebauung. Nach der Stellplatzsatzung der Stadt Aachen sind für das Vorhaben rechnerisch 100 Pkw- und 299 Fahrradstellplätze nachzuweisen. Die Satzung bietet Reduktionsmöglichkeiten, die im Projekt genutzt wurden. Aufgrund der Lage des Plangebiets sowie der vorgesehenen Mobilitätsmaßnahmen reduziert sich der erforderliche Stellplatznachweis auf insgesamt 55 Pkw-Stellplätze einschließlich Carsharing und Tagespflege. 43 Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen. Ergänzend sind elf oberirdische Stellplätze vorgesehen, darunter ein barrierefreier Stellplatz. An der Einmündung in die Zeppelinstraße entstehen außerdem zwei Stellplätze für Carsharing.

Für den Radverkehr werden insgesamt 302 Fahrradstellplätze in der Tiefgarage, im Souterrain und im Eingangsbereich der Gebäude geschaffen und damit der satzungsgemäße Bedarf erfüllt.

Zur Förderung nachhaltiger Mobilität wurde ein Mobilitätskonzept erstellt. Vorgesehen sind Carsharing, Bike- und Lastenradsharing, eine Mobilitätsstation, Fahrradabstellanlagen sowie eine Reparaturstation. Die Mobilitätsstation nördlich der Wohnbebauung ergänzt zugleich das stadtweite Sharing-Angebot.

Das Plangebiet ist durch mehrere Bushaltestellen sowie den Bahnhof Aachen Rothe Erde in fußläufiger Entfernung gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden.

Ver- und Entsorgung

Das Plangebiet ist an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen. Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Zur Energieversorgung sind Photovoltaikanlagen sowie Luftwärmepumpen vorgesehen.

Eine Versickerung des Niederschlagswassers ist aufgrund der Vornutzung, der Bodenverhältnisse und bestehender Belastungen nicht möglich. Durch Entsiegelung und Dachbegrünung wird der Niederschlagswasserabfluss dennoch um rund 23 % reduziert. Das verbleibende Schmutz- und Niederschlagswasser wird in den Mischwasserkanal der Zeppelinstraße eingeleitet.

Freiflächen

Das Gelände soll so modelliert werden, dass alle Erdgeschosswohnungen Terrassen bzw. direkte Zugänge zum Innenhof erhalten. Die maßgebliche Geländehöhe im Innenhof wird dazu ca. 2,0 m höher als das heutige, versiegelte Gelände festgesetzt.Durch Baumpflanzungen und die Schaffung neuer unversiegelter Flächen wird das Kleinklima verbessert und die Aufenthaltsqualität erhöht. Wege und Spielflächen werden in teilversiegelter Bauweise ausgeführt.

Die Stellplätze im nördlichen Bereich sowie die Vorgartenzonen entlang der Straßen werden mit Bäumen und Sträuchern begrünt, die die Freiflächen zusätzlich verschatten können. Östlich des Baublocks entsteht eine private Grünfläche als Übergang zum geplanten Gewerbestandort. Diese wird mit Baumpflanzungen und öffentlich zugänglichen Spielangeboten gestaltet und dient zugleich dem Nachweis von etwa 33 % der erforderlichen Spiel- und Grünflächen für die ca. 50 familientauglichen Wohnungen (insg. 1000 m² erforderliche Grünfläche). Die restlichen etwa 66 % werden im Plangebiet des angrenzenden Bebauungsplanes Nr. 1023 angelegt.

Für die Dachflächen ist eine Kombination aus intensiv begrünten, teilweise begehbaren Gemeinschaftsflächen sowie extensiv begrünten Dachbereichen mit Photovoltaikanlagen vorgesehen. Die als Retentionsdächer ausgebildeten Gründächer leisten einen Beitrag zur Regenwasserrückhaltung und verbessern durch Verdunstung das Mikroklima.

Die Umsetzung des Freiraumkonzeptes wird im Durchführungsvertrag geregelt. Die zukünftigen Freiflächen werden nach den Vorgaben des Freiflächenplans (GrünGrau 2026) mit standortgerechten Laubgehölzen, Stauden, Wiese oder Rasen begrünt.

Bebauungsplan

Das Baugebiet soll als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen richten sich nach dem städtebaulichen Konzept auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Durch eine differenzierte Festsetzung der Gebäudehöhen wird gewährleistet, dass die Bebauung entsprechend der Hochbauplanung umgesetzt wird. Die Bebauungsdichte wird durch die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 bestimmt, die bis zu einem Wert von 0,8 überschritten werden darf. Eine Überschreitung des Höchstwertes der BauNVO ist bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zulässig, da dieser von den Obergrenzen der BauNVO abweichen darf. An drei Stellen sollen abweichende Abstandsflächen festgesetzt werden. Eine festgesetzte Grünfläche wird der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. Durch die Festsetzungen zu Dachbegrünungen wird der Freiflächenanteil im Plangebiet erhöht. Es werden neue öffentliche Verbindungen durch die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten geschaffen.

Umweltbelange:

Lärm

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Schallgutachten für das Plangebiet und das unmittelbar angrenzende Plangebiet erstellt. Im Bereich des Freunder Wegs werden die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete durch Verkehrslärm um bis zu 8 dB(A) am Tag und 10 dB(A) in der Nacht überschritten. Mit zunehmendem Abstand zu den Hauptverkehrsstraßen nehmen die Belastungen deutlich ab; im überwiegenden Teil des Plangebiets werden die Orientierungswerte tags eingehalten bzw. nachts nur geringfügig überschritten. Für straßenseitige Außenwohnbereiche im unmittelbaren Bereich des Freunder Wegs sind geeignete Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Im übrigen Plangebiet sind Außenwohnbereiche ohne zusätzliche Maßnahmen möglich. Die Untersuchung des planbedingten Zusatzverkehrs zeigt lediglich geringe Pegelerhöhungen von maximal 1,9 dB(A). Eine wesentliche Änderung im Sinne der 16. BImSchV liegt nicht vor; erhebliche Auswirkungen auf die Umgebung sind nicht zu erwarten.

Die schalltechnische Untersuchung zum Gewerbelärm zeigt, dass die Immissionsrichtwerte der TA - Lärm am Tag im gesamten Plangebiet eingehalten werden. Im nördlichen und nordöstlichen Randbereich werden die nächtlichen Richtwerte um bis zu 3 dB(A) überschritten. Hier werden auf der Grundlage des neuen § 9 (1) 23 a) aa) BauGB im Bebauungsplan entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Durch die letzte BauGB - Novelle wurde eine Rechtsgrundlage geschaffen, um in begründeten Fällen eine Abweichung von der TA Lärm zulassen zu können. Im vorliegenden Fall ist bereits eine Gemengelage vorhanden und es soll auch durch die Bauleitplanung das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe ermöglicht werden. Eine innerstädtische Brachfläche kann durch diese Regelung für Wohnen nutzbar gemacht werden.

Besonnung und Belichtung

Zur Bewertung dieser Aspekte wurde im Juni 2026 ein Besonnungs- und Belichtungsgutachten durch das Büro Peutz erstellt. Die Untersuchung erfolgte auf Grundlage der DIN EN 17037. Die Ergebnisse zeigen, dass die Empfehlungen zur Besonnung im überwiegenden Teil der geplanten Wohnbebauung eingehalten werden. Einschränkungen bestehen insbesondere in einzelnen nordorientierten Fassaden- und Eckbereichen, deren ausreichende Tageslichtversorgung im Rahmen der Gebäudeplanung sicherzustellen ist. Auch für die angrenzende Bestandsbebauung ergeben sich nur geringfügige Einschränkungen der Besonnung. Trotz einzelner Unterschreitungen der empfohlenen Besonnungsdauer ist insgesamt weiterhin von ausreichenden Tageslichtverhältnissen und gesunden Wohnverhältnissen auszugehen. Im Umweltbericht sind Planungsempfehlungen dargestellt:

Die Tageslichtuntersuchung berücksichtigt bereits wesentliche Maßnahmen zur Verbesserung der Belichtung. Vorgesehen sind bodentiefe Fenster sowie helle, reflektierende Oberflächen an Hoffassaden und in den Innenräumen. Diese Maßnahmen sind im weiteren Planungsprozess beizubehalten. Darüber hinaus sind möglichst große Glasflächen vorzusehen und lichtmindernde Fassadenelemente zu vermeiden. Ein Sonnenschutz ist so auszubilden, dass sommerlicher Wärmeschutz und Tageslichtnutzung gleichermaßen berücksichtigt werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch sind durch die Umsetzung des Bebauungsplans nicht zu erwarten.

Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt

Verbotstatbestände nach §44Abs. 1 BNatSchG können unter Berücksichtigung der vorgesehenen Vermeidungs-maßnahmen und der gesetzlichen Rodungszeiten ausgeschlossen werden. Die Planung reduziert den Versiegelungsgrad um rund 20% und schafft neue Grünflächen mit umfangreichen Bepflanzungen. Festgesetzt werden Park- und Pflanzflächen, die Anpflanzung von zehn Bäumen und 16 Sträuchern sowie Dachbegrünungen. Flachdächer sind überwiegend extensiv oder alternativ intensiv zu begrünen; eine Kombination mit Photovoltaikanlagen ist zulässig.

Für die Umsetzung der Planung müssen die vorhandene Grünfläche und sieben Bestandsbäume entfernt werden. Der nach der Baumschutzsatzung erforderliche Ausgleich wird durch die festgesetzten Neupflanzungen mehr als erfüllt.

Insgesamt sind unter Berücksichtigung der Vermeidungsmaßnahmen sowie der Entsiegelung und Begrünung keine erheblich nachteiligen, sondern teilweise positive Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt zu erwarten.

Boden

Zur uneingeschränkten Nutzung der Freiflächen werden die anthropogenen Auffüllungen in den Außenanlagen entfernt. Ein Wiedereinbau unter den geplanten Gebäuden ist unter Einhaltung der Anforderungen der Ersatzbaustoffverordnung zulässig. Im Falle eines Verbleibs der Auffüllung wird eine Überdeckung der anstehenden Böden im Bereich der Hausgärten mit einer ca. 0,35 m mächtigen Mutterbodenschicht empfohlen. In zukünftig versiegelten Bereichen wird eine Gefährdung für Menschen ausgeschlossen. Zur Verbesserung der Bodenfunktionen werden Entsiegelungsmaßnahmen durchgeführt. Dabei sollen vorhandene Sperr- und Deckschichten, Fremdmaterialien und Bodenverdichtungen möglichst vollständig entfernt werden, um standorttypische Böden und natürliche Bodenfunktionen wiederherzustellen.

Durch die Entsiegelung und Bodensanierung sind keine erheblich nachteiligen, sondern insgesamt positive Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu erwarten.

Wasser

Zur Vermeidung einer Gefährdung des Grundwassers werden die anthropogenen Auffüllungen in den Außenanlagen entfernt. Ein Wiedereinbau unter den Gebäuden ist unter Einhaltung der Anforderungen der Ersatzbaustoffverordnung zulässig. Zur Starkregenvorsorge werden Entsiegelungsmaßnahmen, Grünflächen und Dachbegrünungen als Retentionsflächen vorgesehen. Aufgrund der geringen Durchlässigkeit des Untergrunds ist eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers nicht möglich. Das Niederschlagswasser wird daher teilweise auf begrünten Flächen zurückgehalten zur Verdunstung und im Übrigen dem bestehenden Entwässerungssystem zugeführt.

Auswirkungen auf Oberflächengewässer oder den Hochwasserschutz sind nicht zu erwarten. Insgesamt sind keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser zu erwarten.

Klima, Lufthygiene und Energie

Durch die Lage im Siedlungsbereich kann die lufthygienische Situation (bzw. Hintergrundbelastung) als vorbelastet beschrieben werden. Das Gebiet ist unter stadtklimatischen Gesichtspunkten sanierungsbedürftig. Zur Verbesserung des Mikroklimas werden umfangreiche Entsiegelungsmaßnahmen sowie Grünflächen, Baumpflanzungen und Dachbegrünungen festgesetzt. Die geplanten Grünstrukturen sichern zudem den Erhalt der Kaltluftströmung.

Das Klimagutachten bewertet die Veränderungen der Kaltluftströmung insgesamt als gering. Die Berechnungsergebnisse der Kaltluftuntersuchung zeigen, dass nach der Realisierung des Planvorhabens die bodennahe Strömung infolge der geplanten Gebäude umgelenkt wird. Westlich und östlich des Plangebietes sind daher Zunahmen des Kaltluftvolumenstroms zu erwarten, während im Luv (windzugewandte Seite) und Lee (windabgewandte Seite) Abnahmen auftreten. Die zentrale begrünte Achse des angrenzenden Bebauungsplans Nr. 1023 sowie die geplante private Grünfläche im Osten des Plangebiets wirken sich positiv aus, da hier weiterhin bodennahe Kaltluft in Richtung Norden abfließen kann.

Die thermische Belastungssituation an heißen Sommertagen wird sich im Umfeld des Plangebiets durch die Realisierung des Vorhabens teilweise verbessern, was insbesondere auf die neuen Verschattungszonen sowie die geplanten umfangreichen Baumpflanzungen, die Entsiegelungsmaßnahmen sowie die vorgesehenen extensiven und intensiven Dachbegrünungen zurückzuführen ist, während am südlichen Plangebietsrand (Freunder Weg) kleinräumig Erwärmungen zu erwarten sind. Die Dachbegrünung trägt zudem zur Verbesserung des Mikroklimas durch Verdunstung und Kühlfunktion bei und fördert die Retention von Niederschlägen.

Aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung und der Nähe zu anderen Infrastruktureinrichtungen ist keine erhebliche zusätzliche Belastung der Luftqualität zu erwarten. Die Installation von Anlagen zur regenerativen Energiegewinnung wird durch den Bebauungsplan ermöglicht. Zur Versorgung mit Elektrizität sind Photovoltaikanlagen auf den Dachflächen vorgesehen. Die Wärmeversorgung ist über Luftwärmepumpen geplant, die auf den Dächern untergebracht werden.

Insgesamt sind keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima, Luft und Energie zu erwarten.

Die Planung wurde nach der frühzeitigen Beteiligung unter Berücksichtigung der Empfehlungen des Gestaltungsbeirates konkretisiert und entsprechend den aktuellen Anforderungen weiterentwickelt, so dass nun das städtebauliche und architektonische Konzept im Bebauungsplan, Vorhaben- und Erschließungsplan VEP und Durchführungsvertrag festgeschrieben werden kann.

7. Durchführungsvertrag

Zum Satzungsbeschluss wird mit der Vorhabenträgerin gemäß §12 BauGB ein Durchführungsvertrag abgeschlossen, der im Wesentlichen Folgendes beinhalten soll:

• Errichtung von 139 Wohneinheiten, davon 50 Wohneinheiten öffentlich gefördert, einer Tagespflegeeinrichtung, Räume als sog. „Sozialbausteine“ (Gemeinschaftsräume, Seminarräume)
• Verbindlichkeit Freiflächenplanung, Herrichtung der Grün- und Spielflächen auch im angrenzenden Plangebiet
• Herstellung der Maßnahmen gemäß Mobilitätsuntersuchung
• Umsetzung des Gestaltungskonzepts entsprechend der Broschüre des Architekturbüros Molestina
• Überprüfung der zu überbauenden Flächen auf Kampfmittel
• Entsiegelung bezogen auf Gesamtfläche gem. Berechnung SGG
• Schutz des angrenzenden Baumbestandes am Freunder Weg
• Bodenschutzkonzept
• Regelungen zur Entwässerung
• Weitere Baumpflanzungen

8. Empfehlung der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt, für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 1022 - Freunder Weg / Zeppelinstraße - den Aufstellungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form im Internet zu veröffentlichen sowie zusätzlich öffentlich auszulegen.

Die Beratung des Umweltberichts zum Bebauungsplan soll im Ausschuss für Umwelt und Klimaschutz in der Sitzung am 08.09.2026 stattfinden.

Finanzielle Auswirkungen:

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Keine

Klimarelevanz:

Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die

Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)

Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung

Die Maßnahme hat folgende Relevanz:

Größenordnung der Effekte

Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.

Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt: